Près de 44% des Nevadiens sont locataires. Mais la législation destinée à faire respecter les droits des locataires doit faire face à une opposition acharnée non seulement de la part des républicains et des propriétaires, mais également de certains démocrates et responsables du logement à faible revenu, qui soutiennent que la mesure menace de réduire l'offre déjà insuffisante de Logement abordable.
Des responsables de l'immobilier et des gestionnaires immobiliers ont déclaré jeudi que le projet de loi 256 du Sénat n'était pas viable et obligerait les propriétaires à quitter l'entreprise, leurs propriétés risquant de se vendre et de sortir du marché locatif.
La mesure a été approuvée par le Comité sénatorial du commerce et du travail par 11 voix contre 10, avec deux démocrates, Marilyn Dondero Loop et la chef de la majorité, Nicole Cannizzaro, qui ont rejoint leurs collègues républicains dans la minorité.
Mais les partisans disent que le marché de l’immobilier serré permet à certains propriétaires de gêner les locataires, de leur imposer des amendes excessives et de perpétuer un cycle qui aboutit souvent à l’itinérance.
"Il y a une pénurie de plus de 200 000 logements abordables dans l'État", a déclaré la sénatrice démocrate Yvanna Cancela lors de l'audience au SB 256. "L'accession à la propriété est hors de portée de plus de la moitié des habitants Nevada et les locataires ont constamment un prix hors du marché. "
"Aujourd'hui, les locataires dépendent de tout logement qu'ils peuvent assurer et payer, quels que soient les problèmes. "Ils sont moins susceptibles de se plaindre de réparations ou de surtaxes pour paiements tardifs excessifs, par exemple, parce qu'ils craignent d'être expulsés ou que leur loyer augmente", a déclaré Cancela, qui a parrainé la facture. "En conséquence, les propriétaires ont moins de raisons de garder les locataires en place, car ils peuvent imposer des loyers plus élevés ou vendre des propriétés à des promoteurs. "Les mauvais acteurs de cet espace sont plus incités à harceler les locataires pour les déplacer et à utiliser les dépôts de garantie pour effectuer des réparations et collecter davantage de loyers."
La partie du projet de loi qui aurait empêché les propriétaires de prendre en compte l'historique des paiements de loyer lors de l'évaluation des demandeurs de logement subventionné a été supprimée de la législation par un amendement.
"En tant que notre propre propriétaire dans nos logements sociaux, la perte de la capacité d'évaluer nos résidents sur la base de l'historique de paiement créerait un tel chaos et un tel roulement qui rendrait le logement public irréalisable", a écrit Brent Boynton de la Housing Authority. de Reno, dans le témoignage présenté au Comité sénatorial du commerce et du travail. "Nous perdrions la capacité d'entretenir nos propriétés et de fournir nos services aux personnes qui en ont besoin."
Keith Lynam, président des agents immobiliers du Nevada, a qualifié le projet de loi de "gifle", car il n'inclut pas les questions traitées par un comité d'étude intérimaire, a-t-il déclaré. Courant
"Nous représentons les deux côtés de ce problème", a déclaré Lynam. "Nous trouvons des logements pour les familles de travailleurs à louer. "Plus que quiconque, nous comprenons les pressions auxquelles les deux parties sont soumises."
"Nous comprenons, nous comprenons", a déclaré Lynam, "mais je ne pense pas qu'ils comprennent. Ils pensent que quiconque a une maison en location est assis sur beaucoup d'argent. "
Les agents immobiliers proposent un amendement qui exempterait de la législation tout bâtiment de moins de quatre logements.
"C'est un problème complexe d'appartements", a déclaré Lynam, qui a admis n'avoir que des preuves anecdotiques à l'appui de sa demande. "Nous venons à cette heure encore et encore, mais vraiment le seul propriétaire de la famille n'est pas le problème."
Exempter les maisons unifamiliales "constituerait un grand pas en arrière", a déclaré Bailey Bortolin, lobbyiste représentant le centre d'aide juridique du sud du Nevada (LACSN). Elle a déclaré que la proposition "manque de logique".
"Avec un pourcentage aussi élevé de résidents du Nevada qui sont locataires, il est logique que les locataires comprennent ce que l'on attend réellement d'eux", a déclaré Lauren Pena, une avocate du réseau LACSN qui travaille avec les locataires. "La loi en vigueur rend difficile, voire parfois impossible, les locataires, parfois les propriétaires, et certainement moi-même, de savoir combien d'argent est réellement dû."
"Le loyer ne doit pas être une cible mouvante. Les retards de paiement ne devraient pas être difficiles à calculer ", a déclaré M. Peña aux législateurs.
Le projet de loi obligerait les propriétaires à appliquer le paiement du loyer au loyer en premier lieu, puis aux taux.
"Malheureusement, cela est nécessaire car certains propriétaires acceptent le paiement, l'appliquent aux tarifs en suspens et continuent à chercher l'expulsion pour non paiement du loyer", a déclaré Cancela. Courant par email
"Cela empêche également les propriétaires de continuer à accumuler des charges pour les paiements de loyer en retard en faisant valoir que le paiement va aux frais, pas au loyer, mais au loyer en retard", a déclaré Cancela. "Les locataires peuvent affirmer qu'ils avaient l'intention d'utiliser l'argent pour le loyer, mais ils sont juridiquement dans des conditions difficiles parce qu'ils ont probablement signé un contrat de location (ils n'ont pas eu la possibilité de négocier, en particulier sur ce marché), à condition que le paiement soit effectué en premier. frais en attente. "
"Rien dans ce projet de loi n'interdit aux propriétaires de faire payer les frais de retard ou de recouvrement", a déclaré Peña. "Ils auront toujours leurs moyens."
"L'année dernière, 32 000 expulsions sommaires ont eu lieu devant les tribunaux de Las Vegas. C’est l’une des onze cours de justice du comté de Clark ", a déclaré Peña.
Une version modifiée du projet de loi obligerait les propriétaires à restituer les dépôts de garantie dans les 21 jours, au lieu des 14 jours initialement déposés ou dans les cinq jours suivant le dernier voyage.
"Un locataire peut être expulsé dans un délai de sept jours, mais le propriétaire dispose de 30 jours pour restituer un dépôt de garantie", a déclaré Cancela, ajoutant que les locataires avaient besoin de leurs dépôts pour sécuriser une nouvelle maison. "Selon la Réserve fédérale, 40% des Américains ne disposent pas de 400 dollars en cas d'urgence."
Le sénateur républicain James Settlemeyer, membre de la Commission du commerce et du travail, a déclaré que dans le nord-ouest animé du Nevada, les entrepreneurs sont trop occupés pour soumettre des offres de réparation à court terme.
Lyman dit que les agents immobiliers peuvent parfois négocier avec les propriétaires pour permettre aux locataires de diviser leur dépôt de garantie en plusieurs paiements.
La SB 256 permettrait aux locataires expulsés d'accéder à leur domicile précédent pour récupérer des articles d'urgence tels que des médicaments et des documents.
Cela fournirait également un moyen rapide aux locataires qui réclament du harcèlement de la part de leurs propriétaires d'obtenir de l'aide devant les tribunaux.
"Je suis désolé, si vous additionnez tout cela, si j'étais propriétaire, je dirais" vous savez quoi, j'ai terminé. "Je vends la maison." Je ne suis plus comme ça. "Et ce que nous avons créé n'est pas la capacité des gens à louer des maisons ", a déclaré Settlemeyer aux membres du Comité sénatorial du travail et du commerce.
Nancy Brune du Centre Kenny Guinn pour les priorités politiques a témoigné que les propriétaires négligents contribuent à la fugacité des étudiants. Elle a dit que les étudiants expulsés ne peuvent pas récupérer les livres scolaires et les sacs à dos de leurs maisons précédentes.
"Nous comprenons les difficultés financières auxquelles ils sont confrontés", a déclaré Lyman à propos des locataires. "Nous comprenons le stress que cela crée pour leurs enfants, qui doivent passer d'un quartier à un autre et d'une école à l'autre."
Mais Lyman a déclaré que les propriétaires ont leurs propres obligations financières.
"Ce ne sont pas des fonds de couverture. "Ce sont des mères et des pères et ils ont aussi des obligations", a-t-il déclaré.
"J'ai eu une porte ouverte dès le moment où le projet de loi a été présenté et j'ai tout fait pour intégrer les commentaires de toutes les parties", a déclaré Cancela. Courant. "Il est décevant de constater une opposition qui ne soit pas ancrée dans la résolution de problèmes. Il s'agit d'une loi modeste qui pourrait faire toute la différence pour les locataires du Nevada."
La SB 256 est l’un des projets de loi de cette session visant à remédier à la pénurie de logements abordables dans le Nevada. Une autre mesure, le projet de loi n ° 151 du Sénat, prolonge le délai que les propriétaires doivent attendre pour expulser les locataires cinq à sept jours après avoir notifié le non-respect.