Les propriétaires d'immeubles de la ville de New York seront passibles d'amendes élevées pour ne pas respecter les nouvelles limites d'émissions, et le coût de la modernisation ou des amendes sera étendu aux résidents sous forme d'évaluations et d'augmentations de loyer.
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La législation ambitieuse visant à lutter contre le changement climatique devrait avoir des répercussions sur le marché immobilier de la ville de New York et obliger les propriétaires d'immeubles commerciaux et résidentiels à réduire leur consommation d'énergie et à émissions de carbone ou encourent des amendes importantes. .
Sous un des six billets approuvés dans le cadre de la loi sur la mobilisation climatique, les bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés devront prendre des dispositions, telles que la modernisation des chaudières, l’installation de nouvelles fenêtres et l’isolation thermique, afin de les rendre plus éconergétiques, dans le but de réduire émissions de gaz à effet de serre: 40% pour 2030 et 80% pour 2050.
À compter de 2024, les propriétaires d'immeubles non conformes se verront infliger des amendes équivalant à la différence entre la limite des émissions pour l'année et leurs émissions réelles, multipliées par 268 $.
Les dirigeants du secteur immobilier, y compris ceux qui ont pris part aux discussions préalables à la législation conçue dans le but d'être approuvé par le Jour de la Terre le 22 avril, craignent que la loi agressive & nbsp; blessé encore plus & nbsp; marché résidentiel déjà en difficulté& nbsp; tandis que les propriétaires de bâtiments peinent à apporter des modifications coûteuses et encouragent les locataires à modifier leur consommation d'énergie.
"Cela va avoir un impact important sur les immeubles de la ville de New York, cela ne fait aucun doute", a déclaré Daniel Avery, directeur des affaires législatives des propriétaires d'immeubles. La BOMA (Greater New York Association of Managers), une association commerciale regroupant des professionnels de l'immobilier commercial dans les cinq arrondissements, qui faisait partie d'un groupe de travail composé d'intervenants et dirigé par le bureau du maire Bill De Blasio. la législation "Exactement comment cela va ressembler, les gens ont du mal à le réaliser."
La loi obligera les coopératives et les copropriétés de plus de 25 000 pieds carrés à apporter des améliorations significatives. Les bâtiments peuvent également se conformer à l'achat en utilisant des crédits d'énergie renouvelable, en payant l'énergie renouvelable générée ailleurs.
"Le coût de ces opérations est généralement effectué par le biais d'évaluations", déclare le courtier Compass, Martin Eiden. "Lors de la vente d'un condominium ou d'une coopérative, les évaluations sont un obstacle important à surmonter. Elles sont généralement résolues en faisant payer le vendeur intégralement à l'évaluation au moment de la clôture, de sorte que l'acheteur n'ait pas à s'en occuper. de ce fait, le vendeur recevra éventuellement moins d’argent lors d’une vente. Une autre possibilité est que certains propriétaires ne seront pas en mesure de payer les évaluations et devront vendre.
"En bref, bon pour la ville et la planète à long terme", a déclaré Eiden. "Mauvais pour les propriétaires d'unités individuelles à court terme."
La question la plus importante entourant la législation est peut-être de savoir si les propriétaires de bâtiments peuvent réduire leurs émissions uniquement par le biais de modifications.
"Je ne dirais pas qu'il existe des solutions technologiques pour aider un bâtiment à réduire de 40% son empreinte carbone", déclare Christopher Cayten, directeur de CodeGreen Solutions, une société de conseil qui collabore avec les propriétaires immobiliers objectifs de durabilité et gestion de l’énergie. "Certaines approches technologiques peuvent aider à réduire de 10 à 20% l'empreinte carbone d'un bâtiment. Aucune technologie miracle ne permet d'économiser autant d'énergie."
Une grande partie de la conformité découlera de changements de comportement et d'occupants, tels que le fait d'éteindre les lumières et les climatiseurs lorsqu'ils ne sont pas dans une pièce.
"En tant que propriétaires de coopératives ou de condominiums, il s'agit certainement d'une question à discuter ensemble", a déclaré Cayten.
Diana Sweeney, directrice des opérations d’EnergyWatch LLC, qui fournit un logiciel d’analyse de la gestion de l’énergie, se dit préoccupée par le fait que les bâtiments peuvent répondre au changement des systèmes de chauffage électrique, ce qui aurait un impact majeur sur le réseau. , en particulier lorsque la centrale nucléaire India The Point est déconnectée en 2021.
"Cela pourrait pousser le pic d'électricité à New York considérablement plus haut que ce que nous avons vu", déclare Sweeney. "Le réseau n'est pas prêt pour cela, il faudra mettre à jour l'infrastructure, à la fois localement et en ce qui concerne le transport qui arrive dans la région, ainsi que la production supplémentaire, ce qui pourrait augmenter les coûts d'électricité pour tous les New-Yorkais, y compris résidents, pas seulement les immeubles visés par cette législation (…) Alors que nous applaudissons à l’intention du projet de loi, nous ne pouvons nous empêcher de nous inquiéter si certains de ces locataires jugeront qu’il est économiquement impossible de rester à New York. "
La loi s'accompagne de certaines garanties financières. Les bâtiments résidentiels comportant au moins un logement à loyer réglementé, ainsi que les coopératives à revenus limités, les logements sociaux et les immeubles appartenant à la ville, seront exemptés des exigences les plus strictes de la loi et seront placés sur une route alternative. La conformité implique notamment de suivre une liste de meilleures pratiques comprenant le calfeutrage et l'isolation autour des fenêtres et la mise à niveau des systèmes mécaniques pour les rendre plus efficaces. Les bâtiments peuvent également obtenir des prêts à faible taux d'intérêt pour effectuer d'autres modifications.
Les partisans du projet de loi affirment que la ville, qui dispose de nombreux biens immobiliers face à la mer, est obligée d’investir dans des mesures visant à lutter contre le changement climatique.
"Ce sont des moments d'inquiétude", déclare Mark Chambers, directeur du Bureau de la durabilité du maire. "La nécessité de réduire considérablement nos émissions est basée sur le risque. Cela doit donc faire partie du débat sur la manière dont la ville peut se positionner contre le réchauffement climatique. Les amendes sont conçues pour correspondre au volume de travail requis. faire. "
Chambers affirme que la plupart des bâtiments ne devront pas fonctionner pour le premier itinéraire de mise en conformité, qui est limité à la ville. "Les pires criminels."
L’éducation sera également une partie importante de la nouvelle loi et la ville a un programme gratuit, appelé NYC Recondition Accelerator, qui aide les propriétaires de bâtiment à améliorer leur efficacité énergétique.
John Mandyck, directeur exécutif de l'Urban Green Council, un groupe d'action ayant pour objectif de rendre les bâtiments à New York plus durables, a déclaré que le groupe avait travaillé pour rendre la loi moins agressive, y compris la possibilité de compenser les émissions avec des crédits d'énergie renouvelable et permettre l'échange de carbone entre les bâtiments. Avec le commerce de carbone, les bâtiments qui peuvent atteindre la limite maximale peuvent vendre les émissions qui réduisent en dessous de la limite à des bâtiments qui n'ont pas la capacité de le faire.
Les termes de la loi sont aussi "beaucoup plus réalistes" maintenant que lorsque la loi a été présentée pour la première fois, dit Mandyck.
"Je sympathise complètement avec les propriétaires de coopératives et de condominiums", a déclaré Mandyck, qui a souligné que la ville de New York dispose de plus d'un billion de dollars de propriétés côtières menacées d'inondation. "Le fait est que tout le monde aura du mal à résoudre ce problème. Ce sont les décisions difficiles qui sont prises face à un problème comme le changement climatique."
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Les propriétaires d'immeubles de la ville de New York seront passibles d'amendes élevées pour ne pas respecter les nouvelles limites d'émissions, et le coût de la modernisation ou des amendes sera étendu aux résidents sous forme d'évaluations et d'augmentations de loyer.
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La législation ambitieuse visant à lutter contre le changement climatique devrait avoir des répercussions sur le marché immobilier de la ville de New York, notamment en obligeant les propriétaires d'immeubles résidentiels et commerciaux à réduire leur consommation d'énergie et à émissions de carbone ou encourent des amendes importantes.
En vertu de l'un des six projets de loi approuvés dans le cadre de la Climate Mobilization Act, les bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés devront faire l'objet de corrections, telles que la modernisation des chaudières, l'installation de nouvelles fenêtres et leur isolation, afin de les rendre plus efficaces. énergiquement, dans le but de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d'ici 2030 et de 80% d'ici 2050.
À compter de 2024, les propriétaires d'immeubles non conformes se verront infliger des amendes équivalant à la différence entre la limite des émissions pour l'année et leurs émissions réelles, multipliées par 268 $.
Les chefs de file du secteur immobilier, y compris ceux qui ont pris part à des discussions avant l'adoption de la loi qui devait être approuvée le jour de la Terre le 22 avril, craignent qu'une loi agressive ne nuise à une loi agressive. plus au marché résidentiel qui a déjà des difficultés alors que les propriétaires d'immeubles peinent à faire des modifications coûteuses et encouragent les locataires à changer leur consommation d'énergie.
"Cela va avoir un impact important sur les bâtiments de la ville de New York, cela ne fait aucun doute", a déclaré Daniel Avery, directeur des affaires législatives de la BOMA (Greater New York Building Owners and Managers Association), un association commerciale pour les entreprises Professionnels de l'immobilier dans les cinq arrondissements qui faisaient partie d'un groupe de travail composé d'intervenants dirigé par le bureau du maire Bill De Blasio pour former la base de la législation. "Exactement comment cela va ressembler, les gens ont du mal à le comprendre."
La loi obligera les coopératives et les copropriétés de plus de 25 000 pieds carrés à apporter des améliorations significatives. Les bâtiments peuvent également se conformer à l'achat en utilisant des crédits d'énergie renouvelable, en payant l'énergie renouvelable générée ailleurs.
"Le coût de ces opérations est généralement lié à des évaluations", explique Martin Eiden, courtier de Compass. "Lors de la vente d'un immeuble en copropriété ou d'une coopérative, les évaluations sont un obstacle important à surmonter. Elles sont généralement résolues en faisant payer le vendeur intégralement à l'évaluation au moment de la conclusion de la transaction. L'acheteur n'a donc pas à s'en occuper. De ce fait, le vendeur ne recevra pas plus d’argent lors d’une vente. Une autre possibilité est que certains propriétaires ne pourront pas payer pour les évaluations et devront vendre.
"En bref, bon pour la ville et la planète à long terme", a déclaré Eiden. "Mauvais pour les propriétaires d'unités individuelles à court terme."
La question la plus importante entourant la législation est peut-être de savoir si les propriétaires de bâtiments peuvent réduire leurs émissions uniquement par le biais de modifications.
"Je ne dirais pas qu'il existe des solutions technologiques pour aider un bâtiment à réduire de 40% son empreinte carbone", a déclaré Christopher Cayten, directeur de CodeGreen Solutions, une société de conseil travaillant avec les propriétaires immobiliers pour les aider à atteindre leurs objectifs. développement durable et gestion de l’énergie. . "Certaines approches technologiques peuvent aider à réduire de 10 à 20% l'empreinte carbone d'un bâtiment. Aucune technologie miracle ne permet d'économiser autant d'énergie."
Une grande partie de la conformité découlera de changements de comportement et d'occupants, tels que le fait d'éteindre les lumières et les climatiseurs lorsqu'ils ne sont pas dans une pièce.
"En tant que propriétaires de coopératives ou de copropriétés, il s'agit certainement d'une question à discuter ensemble", a déclaré M. Cayten.
Diana Sweeney, directrice des opérations d’EnergyWatch LLC, qui fournit un logiciel d’analyse de la gestion de l’énergie, se dit préoccupée par le fait que les bâtiments peuvent répondre au changement des systèmes de chauffage électrique, ce qui aurait un impact majeur sur le réseau. , en particulier lorsque la centrale nucléaire India The Point est déconnectée en 2021.
"Cela pourrait pousser le pic d'électricité à New York considérablement plus haut que ce que nous avons vu", a déclaré Sweeney. "Le réseau n'est pas prêt pour cela, il faudra mettre à jour l'infrastructure, à la fois localement et en ce qui concerne le transport vers la région, ainsi que la production supplémentaire, ce qui pourrait augmenter les coûts d'électricité pour tous les New-Yorkais, y compris les résidents, pas seulement "les immeubles visés par cette législation … Nous applaudissons à l’intention du projet de loi, mais nous ne pouvons pas nous empêcher de nous inquiéter de l’impossibilité financière pour certains de ces locataires de rester à New York".
La loi s'accompagne de certaines garanties financières. Les bâtiments résidentiels comportant au moins un logement à loyer réglementé, ainsi que les coopératives à revenus limités, les logements sociaux et les immeubles appartenant à la ville, seront exemptés des exigences les plus strictes de la loi et seront placés sur une route alternative. La conformité implique notamment de suivre une liste de meilleures pratiques comprenant le calfeutrage et l'isolation autour des fenêtres et la mise à niveau des systèmes mécaniques pour les rendre plus efficaces. Les bâtiments peuvent également obtenir des prêts à faible taux d'intérêt pour effectuer d'autres modifications.
Les partisans du projet de loi affirment que la ville, qui dispose de nombreux biens immobiliers face à la mer, est obligée d’investir dans des mesures visant à lutter contre le changement climatique.
"Ce sont des moments d'inquiétude", déclare Mark Chambers, directeur du Bureau de la durabilité du maire. "La nécessité de réduire considérablement nos émissions est basée sur le risque. Cela devrait donc faire partie du débat sur la manière dont la ville peut se positionner contre le réchauffement climatique. Les amendes sont conçues pour correspondre au volume de travail effectué. Il doit faire. "
Chambers affirme que la plupart des bâtiments ne devront pas fonctionner pour la première voie d'exécution, qui se limite aux "pires contrevenants" de la ville.
L’éducation occupera également une place importante dans la nouvelle loi et la ville dispose d’un programme gratuit appelé accélérateur d’adaptation à la ville de New York, qui aide les propriétaires de bâtiments à améliorer leur efficacité énergétique.
John Mandyck, directeur exécutif de l'Urban Green Council, un groupe d'action ayant pour objectif de rendre les bâtiments à New York plus durables, a déclaré que le groupe avait travaillé pour rendre la loi moins agressive, y compris la possibilité de compenser les émissions avec des crédits d'énergie renouvelable et permettre l'échange de carbone entre les bâtiments. Avec le commerce de carbone, les bâtiments qui peuvent atteindre la limite maximale peuvent vendre les émissions qui réduisent en dessous de la limite à des bâtiments qui n'ont pas la capacité de le faire.
Les termes de la loi sont également "beaucoup plus réalistes" maintenant que lorsque la législation a été présentée pour la première fois, dit Mandyck.
"Je suis tout à fait en sympathie avec les propriétaires de coopératives et de condominiums", a déclaré Mandyck, qui souligne que la ville de New York compte plus d'un billion de dollars de propriétés côtières menacées d'inondation. "Le fait est que tout le monde va avoir du mal à résoudre cela, ce sont les décisions difficiles qui sont prises lorsque nous sommes confrontés à un problème comme le changement climatique."