Fiducie de placement immobilier Morguard (OTC: MGRUF) Résultats Conférence téléphonique du 1er trimestre de 2019 Le 2 mai 2019 à 16 h 00. ET
Participants de l'entreprise
Paul Miatello – Directeur financier
Chris Newman – Directeur des finances
Rai Sahi – Président et directeur exécutif
Sanjay Ratejay – Vice-président des opérations du Canada
John Talano – Vice-président des États-Unis. Opérations
Participants de la téléconférence
Lorne Kalmar – TD
Yash Sankpal – Banque Laurentienne
Opérateur
Bonjour, Mesdames et Messieurs, et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre du Fonds de placement immobilier Morguard. [Operator Instructions] Cet appel sera enregistré le jeudi 2 mai 2019. J'aimerais maintenant passer la conférence à Paul Miatello. S'il vous plaît aller de l'avant.
Paul Miatello
Merci beaucoup. Et merci à vous tous pour votre participation à notre conférence téléphonique sur le premier trimestre de 2019 concernant la FPI résidentielle de Morguard en Amérique du Nord. Je suis accompagné de Chris Newman, dirigeant principal des finances; Angela Sahi, vice-présidente principale; Sanjay Ratejay, vice-président des opérations pour le Canada; John Talano est au téléphone, notre vice-président des opérations des États-Unis; et Rai Sahi, notre directrice générale.
C’est pourquoi, je demanderai à Chris Newman de nous donner des résultats actualisés, puis nous ouvrirons la séance aux questions.
Chris Newman
Brillant. Merci Paul Comme d'habitude, je commenterai la situation financière et le rendement de la FPI, puis poserai des questions. En ce qui concerne notre situation financière, la FPI a clôturé le premier trimestre de 2019 avec un actif total de 3 milliards USD, contre 3 milliards USD au 31 décembre 2018.
Pendant et après le premier trimestre, le FPI a vendu cinq immeubles situés en Louisiane, comprenant 843 appartements, générant un bénéfice net de 27,5 millions de dollars après la prise en charge du remboursement des emprunts hypothécaires; la disposition des cinq propriétés louisianaises ayant un âge moyen de 40 ans; La vente totale des propriétés de REIT en Alabama en juillet 2017 est conforme à la stratégie de la direction visant à se débarrasser des actifs non essentiels et se concentre sur les opportunités d'acquisition d'immeubles situés dans les centres urbains et les principaux marchés de banlieue au Canada et aux États-Unis. United
La FPI a clôturé le premier trimestre de 2019 avec une trésorerie de 23 millions de dollars et une créance de 1,6 million de dollars sur Morguard Corporation au titre de sa marge de crédit renouvelable. La FPI a une facilité de crédit de 100 millions de dollars, qui peut être utilisée en dollars canadiens ou américains et qui peut être utilisée pour des acquisitions et à des fins générales. La FPI a clôturé le premier trimestre de 2019 avec une dette de 1,1 milliard de dollars en dette à long terme. Il n’ya eu aucune activité de refinancement au cours du premier trimestre.
Au 31 mars 2019, la durée d’échéance moyenne générale pondérée de la FPI était de 5,6 ans, soit une diminution de 5,8 ans au 31 décembre 2018. Le taux d’intérêt moyen pondéré de la FPI a également diminué à 3, 48 contre 3,49 pour la même période.
Le FPI continue de réduire son endettement général. Le ratio dette / valeur comptable brute de la FPI s'est amélioré pour s'établir à 46,5% au 31 mars 2019, contre 47,9% au 31 décembre 2018.
Au 31 mars 2019, MRG affichait une valeur liquidative de 25,87 $ US par unité selon les IFRS, comparativement au prix du marché actuel d'environ 17,50 $, ce qui représente toujours un point d'entrée convaincant pour les investisseurs.
Passage au compte de résultat. Le bénéfice net pour le trimestre clos le 31 mars 2019 s'établit à 3,7 M $, en baisse de 76,7 M $ par rapport à 80,4 M $ en 2018. La diminution est principalement attribuable à une augmentation des intérêts débiteurs et à des variations hors caisse , principalement en raison d’une baisse de la juste valeur du gain lié aux biens immobiliers, d’une perte de juste valeur plus élevée dans les parts de société en commandite de catégorie B et d’une perte de change plus élevée, partiellement contrebalancée par une diminution des impôts sur les bénéfices reportés par rapport à 2018.
Le NOI de 16,8 millions $ pour le trimestre clos le 31 mars 2019 a diminué de 0,03 million $, ou 1,6%, par rapport à 2018. Le NOI proportionnel au même bien au Canada a augmenté de 0,7 million $ ou 5,9% les États-Unis ont augmenté de 0,4 million USD ou 3,1% par rapport à 2018.
Les intérêts débiteurs ont augmenté de 2,9 millions $ pour le trimestre clos le 31 mars 2019 par rapport à 2018.
Compte non tenu des ajustements de la juste valeur hors caisse, les intérêts débiteurs ont augmenté de 0,8 million $, principalement en raison de la perte de clôture de prêts hypothécaires liée à la provision de quatre immeubles en Louisiane de 0,5 million $. La performance du premier trimestre de la FPI a généré des flux de trésorerie liés aux opérations de base de 16,2 millions de dollars, en hausse de 0,5 million de dollars ou de 3,4% par rapport à 2018.
Les flux de trésorerie liés à l'exploitation par part se sont établis à 0,30 $ par part pour le trimestre clos le 31 mars 2019, soit une augmentation de 0,01 $ ou 3,4%, comparativement à 0,29 $ en 2018.
La perte liée à l'extinction des emprunts hypothécaires a eu un impact négatif de 0,01 USD et la variation du taux de change des devises a eu un impact positif de 0,01 USD. L'indice de paiement des flux de trésorerie liés aux opérations de la FPI s'établit à 50,7% pour le trimestre clos le 31 mars 2019, un niveau très conservateur permettant une importante rétention de trésorerie.
Sur le plan opérationnel, le FPI a connu un trimestre prospère grâce à l’AMR au Canada, qui a atteint 13 083 $, reflétant la qualité de notre portefeuille canadien et entraînant une augmentation globale de 3,5% des loyers par rapport à 2018.
Au cours du trimestre, le portefeuille canadien a généré 2,8% du nombre total de suites au Canada et enregistré une augmentation de 15,4% de la RAM de ses suites. Aux USA Les États-Unis et l’AMR du même bien ont augmenté de 3,1%, avec un loyer mensuel moyen de 13 006 USD à la fin du troisième trimestre de 2019, contre 1 267 USD à la fin du premier trimestre 2018.
La FPI continue de faire état d'une forte occupation du marché, le Canada terminant le premier trimestre de 2019 avec 99,3% comparativement à 99,2% l'année précédente. L’occupation de la même propriété aux États-Unis a continué de s’améliorer par rapport à l’année dernière. L'emploi est passé de 92,6% en 2018 à 95,3%.
Je vais renvoyer l'appel au modérateur, qui l'ouvrira pour des questions.
Séance de questions et réponses
Opérateur
Merci [Operator Instructions] Votre première question est de Lorne Kalmar, de TD Lorne. S'il vous plaît aller de l'avant.
Lorne Kalmar
Bonjour, bon après-midi, mais rapidement dans les dispositions, étaient-elles conformes aux normes IFRS?
Chris Newman
Oui, ils étaient conformes aux IFRS.
Lorne Kalmar
Bon. Et puis, dans le développement de la Nouvelle-Orléans, quelle performance faites-vous allusion à cela?
Chris Newman
Nous sommes en avance sur ce type de réaménagement. Je tiens donc à dire que nous indiquerions quelque chose au nord de 7,5, mais, encore une fois, nous n’en sommes qu’à un stade précoce en ce qui concerne l’élimination des murs, etc. Mais l'objectif est d'environ 7,5.
Lorne Kalmar
C'est bon, assez bien. Je suppose que vous ne saurez jamais ce que vous allez trouver derrière les murs. Et je suppose maintenant, avec la marge du portefeuille américain. UU Stabilisé à plus de 95% du taux d'occupation, envisagez-vous de reprendre l'activité d'acquisition aux États-Unis? UU Au moins?
Rai Sahi
Eh bien, c'est Rai Sahi. Bien évidemment, nous recherchons toujours une acquisition, mais nous surveillons ce qui se passe. Il n'y a rien que nous puissions signaler à ce stade. Mais nous cherchons principalement aux États-Unis. Nous chercherions au Canada, mais rien de vraiment disponible.
Lorne Kalmar
Assez juste. Et enfin, enfin, encore une fois, je suppose que c'est avec l'occupation américaine. UU Stabilisés, pensez-vous qu'ils peuvent commencer à pousser le loyer un peu plus agressivement?
Rai Sahi
John va jouer à nouveau?
Sanjay Ratejay
John est en ligne?
Rai Sahi
Juan?
John Talano
Oui je suis là. Oui, je dirais que tout à fait, nous l'avons déjà fait. Nous étions vraiment concentrés sur l'occupation en utilisant notre système de gestion des revenus pendant l'hiver pour augmenter cela, alors nous sommes maintenant dans un endroit génial. Et l’intention est d’augmenter les loyers, puisque nous sommes en sécurité au printemps.
Lorne Kalmar
OK génial. C'est tout de moi. Je vais le retourner.
Opérateur
Merci [Operator Instructions] Votre prochaine question vient de Yash Sankpal de la Banque Laurentienne. Yash s'il vous plaît, allez-y.
Yash Sankpal
Merci Bonsoir.
Rai Sahi
Bonjour yash
Yash Sankpal
Seulement dans votre portefeuille américain UU., Où pensez-vous que votre occupation américaine prendra fin? UU À la fin de l'année?
Rai Sahi
John, voulez-vous répondre à cela?
John Talano
Bien sûr. Aujourd'hui, nous sommes à notre niveau optimal, ce qui explique pourquoi nous atteignons les 95%, 96%. Nous facturons beaucoup en été. Mais, encore une fois, c’est généralement notre chance d’augmenter certains revenus. Mais nous sommes à nos niveaux optimaux.
Yash Sankpal
Bien. Et sa marge sur le portefeuille américain a diminué en glissement annuel. Je me demandais donc quelle serait la marge si ces articles uniques n’étaient pas là. Et comment devrions-nous modéliser leurs marges à l'avenir?
Rai Sahi
John, voulez-vous répondre à cela?
John Talano
Oui, je vais le prendre aussi. Je dirais que nous avons eu d'importantes acquisitions avec Coast et Fenestra et qu'en fin de compte, nous ne sommes pas complètement stabilisés en 2018. Par conséquent, nous manquions de personnel et nous avions d'autres dépenses qui, en général, étaient inférieures. . Nos dépenses au premier trimestre de 2019 ont en fait légèrement augmenté avec certaines utilités du vortex polaire dans nos villes du nord.
Donc, je pense qu'ils vont se stabiliser un peu et avancer d'un point, 1,5, mais ils ne bougeront pas trop.
Yash Sankpal
Je l'ai. Bon.
Rai Sahi
Merci john
Yash Sankpal
Et c’est comme ça que vous avez vendu votre partie de votre portefeuille Louisiana. Envisagez-vous de vendre toute la place là-bas?
John Talano
Non, je veux dire, pour le reste, il ne nous reste que quelques propriétés en Louisiane et nous sommes satisfaits de ce que nous avons maintenant. Cela fait donc partie du programme de disposition.
Yash Sankpal
Et comment comptez-vous reconstituer ce revenu? Avez-vous l'intention de faire quelque chose d'imminent ou …
John Talano
Comme Rai l'a dit il y a quelques minutes, nous recherchons des pneus, mais rien à signaler pour le moment, mais nous cherchons certainement à remplacer ce revenu, oui.
Yash Sankpal
Bien. C'est tout de moi. Merci
John Talano
Merci yash
Opérateur
Merci [Operator Instructions] Il n'y a plus de questions pour le moment. S'il vous plaît continuer.
Rai Sahi
Encore merci à tous pour votre participation à la conférence téléphonique. Nous espérons parler le prochain trimestre. Merci
Opérateur
Mesdames et Messieurs, la conférence téléphonique d'aujourd'hui est terminée. Nous vous remercions de votre participation et nous vous demandons de déconnecter vos lignes.