Fonds de placement immobilier Allied Properties (OTCPK: APYRF) Conférence sur les résultats du 1er trimestre 2019 le 2 mai 2019 à 10h00.
Participants de l'entreprise
Michael Emory – président et chef de la direction
Cecilia Williams – Vice-présidente exécutive et directrice financière
Tom Burns – Vice-président exécutif et chef de l'exploitation
Hugh Clark – Vice-président exécutif, Développement
Participants de la téléconférence
Caitlin Burrows – Goldman Sachs
Chris Couprie – CIBC
Jonathan Kelcher – Valeurs Mobilières TD
Mike Markidis – Desjardins
Mario Saric – Banque Scotia
Neil Downey – RBC Capital
Matt Kornack – Banque Nationale des Finances
Jenny Ma – BMO Marchés des capitaux
Brad Sturges – Valeurs IA
Opérateur
Bonjour et bienvenue à la téléconférence du premier bénéfice 2019 du FPI Allied Properties.La conférence d'aujourd'hui est enregistrée.
À ce stade, j'aimerais transmettre la conférence à M. Michael Emory, président et chef de la direction. S'il vous plaît, allez-y, monsieur Emory.
Michael Emory
Merci David. Bonjour à tous et bienvenue à notre conférence téléphonique. Tom, Cecilia et Hugh sont ici avec moi pour discuter des résultats d'Allied pour le premier trimestre qui s'est terminé le 31 mars 2019.
Au cours de cette téléconférence, nous pouvons faire des déclarations prospectives sur des événements ou des performances futurs. Ces déclarations, de par leur nature, sont soumises à des risques et à des incertitudes pouvant entraîner une différence significative entre des événements ou des résultats réels, y compris les risques décrits à la rubrique Risques et incertitudes de notre plus récente notice annuelle. Les principales hypothèses qui sous-tendent nos déclarations prospectives incluent celles décrites dans la clause de non-responsabilité relative à la responsabilité prospective de notre plus récent rapport trimestriel.
Commençant par une brève description. Nous continuons de nous concentrer sur les activités, la répartition du capital et la gestion des risques au premier trimestre. Soutenus par la forte demande d'espaces de travail urbains dans les grandes villes du pays, nous avons renforcé la croissance interne continue de notre portefeuille de logements locatifs, fait progresser constamment notre portefeuille de développement et consolidé notre bilan. Cecilia préparera nos résultats financiers pour le trimestre et nos perspectives financières. Tom continuera avec un aperçu de nos résultats d'exploitation. Hugh discutera de notre processus de développement et conclura par une brève discussion de notre perspective stratégique.
Alors maintenant, à Cecilia.
Cecilia Williams
Bonjour. Je vais aborder nos résultats financiers et notre équilibre. Premièrement, les résultats financiers. Sous l’effet de la croissance de l’occupation à Montréal et de l’augmentation des loyers et de l’occupation à Toronto de notre espace UDC, le même NOI d’actifs au premier trimestre a augmenté de 6% par rapport au trimestre comparable de l’année dernière, stimulant ainsi la croissance du 8% en AFFO par unité. Comme prévu, nous continuons de nous attendre à ce que les flux de trésorerie liés aux opérations, les fonds de trésorerie liés aux opérations de trésorerie et le même NOI d'actifs se situent dans la fourchette des chiffres bas à moyens pour l'année. En raison principalement de la vigueur de nos principaux marchés, la valeur liquidative par part a augmenté de 11% à la fin du trimestre depuis la fin du trimestre comparable de l’exercice précédent.
L’ajustement de la valeur IFRS au cours du trimestre a totalisé 104 M $, compte non tenu des investissements en immobilisations supplémentaires de 50 M $. Avec un montant de 288 millions de dollars, notre BAIIA annualisé a augmenté de 11% par rapport au même trimestre de l’exercice précédent. Cette croissance est également conforme à nos prévisions internes.
Passer à la balance. Nous profitons de l’opportunité offerte à la fin du mois de février pour fixer le coût des 230 millions de dollars de capital alloués au développement via l’émission de capital et le paiement de notre ligne d’opération non sécuritaire. Nous avons pu le faire avec une dilution minimale, tout en apportant d’importantes améliorations supplémentaires à nos indicateurs de la dette, qui sont maintenant plus solides que jamais. À la fin du trimestre, l’endettement net par rapport au BAIIA était de 6,2 fois et l’endettement par rapport à la valeur brute représentait 27%, tous les deux dans les limites de nos fourchettes cibles. La couverture des intérêts au cours du trimestre était de 3,3 fois, ce qui représente un progrès satisfaisant par rapport à notre objectif de 4 fois.
Notre groupe d'immeubles non engagés a considérablement augmenté et totalise maintenant 4,3 milliards de dollars, ce qui représente un peu moins de 70% de la valeur IFRS de nos immeubles. C'est 42% de plus qu'à la même période l'an dernier.
Le 9 avril, Moody's a amélioré notre perspective de stable à positive, reconnaissant ainsi notre engagement continu en faveur d'une gestion financière conservatrice.
À la fin du trimestre et aujourd’hui, nous n’avons rien dans notre secteur d’activité non sécurisé, ce qui nous laisse avec une liquidité maximale de 400 millions de dollars avant d’exercer l’option accordéon pour 100 millions de dollars. Cela nous permettra de financer toutes les échéances de la dette et les activités de développement jusqu'au deuxième trimestre de 2020.
Je passe maintenant l'appel à Tom pour qu'il discute de nos activités de location et d'exploitation.
Tom Burns
Merci Cecilia. Notre environnement locatif est resté solide, avec une demande sur tous les marchés. Entre les rénovations et les nouvelles offres de notre portefeuille existant et les immeubles en développement, nous avons loué 850 000 pieds carrés au premier trimestre. Au 31 mars 2019, notre superficie occupée était légèrement supérieure à 96% et notre superficie louée, à 96,4%. Nous continuons d’obtenir des augmentations importantes des loyers nets des espaces rénovés ou remplacés du portefeuille. Au cours des trois premiers mois de l'année, les loyers ont augmenté de 19,6% dans la zone touchée. Bien que la croissance des loyers soit en grande partie attribuable aux augmentations substantielles à Toronto, nous commençons à voir des augmentations des loyers dans notre portefeuille de Montréal.
En allant d’est en ouest, je ferai un bref point sur l’activité de location dans nos principaux marchés, Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver, puis je terminerai par une mise à jour dans notre espace UDC.
À partir de Montréal. Nous avons fait de grands progrès en 2018 en améliorant notre surface louée sur ce marché. Et nous en sommes actuellement à 96,2% des contrats de location, une légère baisse par rapport à la fin de l’année en raison d’une acquisition et d’un faible chiffre d’affaires, tous nos projets les plus importants étant hautement loués. Nous avons trois priorités cette année à Montréal: premièrement, continuer à pousser nos espaces plus petits de manière très agressive; deuxièmement, augmenter les taux de location nets lorsque cela est possible; et troisièmement, compléter le bail de notre réaménagement au 425 Viger.
En ce qui concerne 425 Viger, notre principal locataire s’est engagé l’année dernière avec un peu plus de 100 000 pieds carrés et a récemment convenu d’un délai de 50 000 pieds carrés supplémentaires, ce qui portera le bâtiment à 50% en pré-bail. Il y a des négociations actives pour l'équilibre de l'espace dans le bâtiment.
Déménager à Toronto La pré-location a eu beaucoup de succès à The Well, où 71% des personnes sont pré-louées deux ans avant leur facturation. Notre équipe de location continue d'être un client actif très actif dans notre centre de présentation, maintenant que nous commençons à recevoir des utilisateurs d'un ou deux étages. Vous pouvez louer d’excellentes plaques de sol qui commandent les locations de bureaux les plus élevées. La demande de notre portefeuille actuel à Toronto est encore très forte, avec une superficie louée de 98,9%.
Déménagement à Calgary. Nous continuons de maintenir une superficie louée très respectueuse de 91% sur ce marché difficile. Le segment de loin le plus actif du marché des bureaux à Calgary est le plus petit locataire, de l'ordre de 2 000 pieds carrés à 5 000 pieds carrés. Nous pouvons facilement accueillir les utilisateurs de cette taille dans notre produit différencié le long de Beltline.
À TELUS Sky, notre projet de développement avec TELUS et Westbank, nous avons actuellement un bail de 42% et nous continuons à travailler avec un certain nombre de perspectives possibles. Nous construisons des suites de type spectacle qui nous aideront à attirer les plus petits locataires. TELUS Sky sera le projet le plus avancé sur le plan technologique à Calgary et les plus petites plaques de plancher de l’immeuble constituent un avantage considérable sur ce marché.
À Vancouver, le marché des bureaux, comme celui de Toronto, est exceptionnellement fort. Nous avons très peu de disponibilité dans notre portefeuille existant et tous les espaces sont en activité. Au 400 West Georgia, un projet de Westbank que nous finançons avec l’obligation d’acquérir un intérêt de 50% à la fin, la pré-location s’est extrêmement bien déroulée. À présent, un accord a été conclu avec un nouveau locataire de 15 000 pieds carrés à des taux de location nets très élevés, ce qui porte la préconduite à 86%.
Enfin notre espace UDC. Nous sommes en phase d'approbation avec un locataire de 10 000 pieds carrés sur 250 Front et nous continuons de travailler avec deux autres locataires pour une superficie totale de 15 000 pieds carrés. Si nous finalisons ces transactions, nous aurons un bail de 76% sur la propriété et un bail de 90% pour notre espace UDC. Entre maintenant et le 31 décembre 2020, 37% de notre superficie louée viennent à échéance dans nos trois installations de CDU. Nous avons maintenant finalisé des offres pour plus de 40% de cet espace, avec des augmentations significatives des revenus nets et auxiliaires.
Je vais maintenant appeler Hugh pour une discussion sur nos activités de développement.
Hugh Clark
Merci, Tom, je vais maintenant jouer dans les faits saillants du développement du trimestre. Au cours de ce trimestre, nos projets de développement actif et nos développements futurs ont progressé. Je commencerai par donner un aperçu des progrès réalisés dans les projets en construction, puis par la mise à jour des projets pour lesquels nous recherchons des approbations.
Projets en développement. Travailler d'est en ouest. Nous continuons à faire des progrès significatifs dans notre projet 425 Viger. Nous avons terminé la phase de remplissage jusqu'au 10e étage et nous terminons l'encadrement de l'ajout au sommet du bâtiment. Ce projet est toujours en voie d'achèvement d'ici la fin de 2019.
Nos travaux de repositionnement du rez-de-chaussée du Nordelec se poursuivent sans heurts. Nous sommes en train d'achever les travaux du propriétaire dans la moitié ouest de l'espace. Cela devrait être achevé au deuxième trimestre de cette année. Le travail de mise à jour du bâtiment est exécuté conformément à notre calendrier et à notre budget internes. La plupart des travaux doivent être terminés d'ici la fin de cette année.
Dans le centre du Canada, les deux occupants du bureau principal ont commencé à occuper les locaux du King Portland Center. Du côté résidentiel, nous prévoyons que les travaux de construction se termineront au deuxième trimestre de 2019, les acheteurs de copropriétés occupant l'immeuble commençant à la fin du printemps. La construction au puits continue de progresser conformément à notre programme. À la fin du trimestre, nous avons atteint le troisième étage de la tour de bureaux.
Tous les autres bâtiments sur le site progressent bien et la plupart des autres bâtiments ont atteint le niveau en été. Nous essayons d'obtenir la majorité du travail pour le projet attribué à la fin de l'été. Ceci, combiné à la zone de travail pré-louée, a considérablement réduit le profil de risque du projet.
Pour le projet de coentreprise avec Westbank à Adélaïde et Duncan, nous avons commencé la démolition des bâtiments existants. Nous prévoyons que la plupart des coûts seront offerts à la fin de l'été. Pour notre projet de coentreprise avec RioCan sur College Street, nous avons commencé les fouilles sur le site. Ce projet devrait être achevé au cours du premier trimestre de 2021.
Dans l’Ouest canadien, nous avons livré TELUS Sky à TELUS pour ses travaux de conditionnement. L'occupation continue d'être prévue pour le troisième trimestre de 2019 pour la composante commerciale de l'immeuble et, à la fin de 2019, pour la composante résidentielle de l'immeuble.
À Vancouver, Westbank a atteint la frontière du site 400 West Georgia pour des travaux d'excavation. Bien que nous ayons assisté à une augmentation des prix de la construction, celle-ci s’est accompagnée d’une augmentation du loyer du matériau. Avec environ 80% de l'immeuble loué et 70% des coûts bloqués, nous avons considérablement réduit le profil de risque de ce projet.
Approbations d'intensification. Notre objectif actuel d'approbation concerne nos projets d'intensification dans le centre du Canada. À Kitchener, nos partenaires, Perimeter Development, sont en train de finaliser 2 acquisitions auxiliaires requises pour le projet Breithaupt Phase III. Une fois terminé, nous avons l’intention de diriger notre attention sur les travaux de pré-construction. Nous prévoyons actuellement que la construction débutera à la fin de l'automne 2019, avec une période de construction de 2 ans.
Notre projet King and Spadina avec Westbank a bien progressé en termes d’activité de prévente. Au printemps, nous avons lancé la dernière phase de vente. À ce jour, les ventes ont répondu à nos attentes pro forma. Nous prévoyons que la construction débutera à la fin de l'été 2019. Nous continuons de faire pression pour obtenir les approbations municipales pour le projet Adelaide & Spadina, ainsi que pour notre projet King & Brant. Nous prévoyons recevoir les approbations d'ici la fin du premier trimestre de 2019 jusqu'au début du deuxième trimestre de 2019.
Dans l’Ouest canadien, nous embauchons un entrepreneur pour superviser le réaménagement de l’immeuble Lougheed. Avec le plan de réaménagement établi, nous avons concentré notre attention sur le bail de location précédent. Nous avons l'intention de commencer les travaux cet été, avec une période de construction de 9 mois.
Maintenant, je vais retourner l'appel à Michael.
Michael Emory
Thanks hugh Les perspectives pour notre portefeuille d'espaces de travail urbains sont toujours positives, comme en témoigne ce que Cecilia, Tom et Hugh viennent de dire. Les perspectives pour notre espace UDC sont également positives, atteignant ou dépassant nos prévisions internes à ce jour en 2019.
Notre programme d’acquisitions a bien démarré cette année. D'ici la fin du mois de mai, nos acquisitions totaliseront 94 millions de dollars. La composante la plus importante sera affectée aux propriétés générant des revenus à Vancouver et le reste aux petites acquisitions intercalaires à Toronto et à Calgary. La composante en capital des acquisitions, d'environ 80 millions de dollars, a été ou sera financée par notre ligne de crédit non garantie, qui, comme Cecilia l'a mentionné, n'est pas disponible actuellement. Notre perspective d'acquisition pour le reste de l'année est également positive.
Comme je l'ai mentionné lors de notre dernière téléconférence, nous souhaitons tirer davantage parti de notre plate-forme que par le passé. Au cours des 5 dernières années, nous avons élargi et renforcé notre plate-forme pour suivre le rythme de l'accélération des opportunités et des activités. Nous pouvons maintenant faire un effort pour utiliser notre plateforme afin d’améliorer nos investissements et notre performance opérationnelle. Bien que ce ne soit pas quelque chose que nous puissions réaliser du jour au lendemain, nous pouvons maintenant raisonnablement nous attendre à le faire et commencer le processus dans les 6 à 12 prochains mois. En général, nous continuons à avoir une confiance et un engagement profonds envers notre stratégie de consolidation et d’intensification de l’espace de travail urbain distinctif et des CDU denses du réseau, tout ce que nous avons décrit dans cette présentation de la téléconférence.
Nous croyons fermement que notre stratégie continue de s'appuyer sur les principales tendances séculaires de l'immobilier canadien et mondial. Nous sommes également fermement convaincus que nous possédons les propriétés, le personnel et la plate-forme nécessaires à la mise en œuvre de notre stratégie au profit continu de nos parties prenantes.
J'espère que cela a été une mise à jour utile et complète pour vous. Maintenant, nous serons heureux de répondre à vos questions.
David, je vais le rendre.
Séance de questions et réponses
Opérateur
Merci La séance de questions et réponses se déroulera par voie électronique. [Operator Instructions] Et nous allons passer à notre première question de Caitlin Burrows avec Goldman Sachs.
Caitlin Burrows
Bonjour bonjour à l'équipe, je pense que l'occupation séquentielle n'a perdu que 10 points de base, bien sûr, d'un niveau élevé, mais le taux de renouvellement et de remplacement a été réduit de manière plus significative. Donc, ces 2 métriques semblent raconter des histoires différentes. Est-ce simplement que vous aviez assez d'espace loué pour compenser les non-rénovations? Ou toute autre explication que vous pouvez partager sur la façon dont l'occupation est restée si bien en dépit du fait que le taux de renouvellement et de remplacement a diminué?
Cecilia Williams
Oui, vous voulez parler du taux de renouvellement de 67%?
Caitlin Burrows
Oui
Cecilia Williams
Oui, donc le système métrique fonctionne de telle sorte qu’il ne tient pas compte du moment où nous aurions renouvelé ou remplacé une échéance au premier trimestre de 2019 avant le premier trimestre de 2019. Par conséquent, si nous renouvelons et remplaçons les échéances de février de 2019 en novembre, cela ne fait pas partie de cette métrique car il ne prend en compte que les échéances à compter du 1er janvier. Nous avons donc absolument un autre espace loué, ce qui signifie qu'en général notre portefeuille est resté.
Caitlin Burrows
Je l'ai. Donc c'était juste que vous aviez déjà abordé cet espace?
Cecilia Williams
Exactement. Nous l'avons abordé avant.
Caitlin Burrows
Je l'ai. Ça c'est génial. Et puis, Cecilia, lorsque vous parliez de la solidité du bilan, je pense que vous avez fait un commentaire sur la possibilité de financer le développement jusqu’en 2020. Je me demandais donc si cela laissait penser que vous ne vous attendiez pas à recevoir plus de fonds. l’équité au fur et à mesure qu’elle complète les progrès du développement en 2019?
Cecilia Williams
Oui, cette déclaration concerne davantage le fait que nous n’avons pas à le faire. Nous ne sommes pas obligés d’aller sur les marchés des titres de créance ou des actions pendant un an et nous ne pouvons absolument pas trouver de fonds utilisant notre marge opérationnelle.
Caitlin Burrows
Je l'ai, ça va. Et puis peut-être juste un de plus. Ils ont parlé des premières rénovations des propriétés du centre de données urbain. Cet avis d'intention pourra-t-il être reconnu en 2019 ou ce processus ne sera-t-il valable qu'en 2020?
Michael Emory
Cela commencera à avoir un impact en 2019, au moins en ligne avec nos prévisions internes et peut-être même un peu en avance sur nos prévisions internes.
Caitlin Burrows
Bon. Merci
Opérateur
Et ensuite, passons à Chris Couprie de la Banque CIBC.
Chris Couprie
Bonjour. Je veux juste continuer avec les CDU. Juste au moment du renouvellement, pensez-vous que l’activité de renouvellement dans 151 Front est différente, par exemple, des niveaux 250 et 905?
Michael Emory
Nous le faisons, principalement parce que nous prévoyons plus d’espace dans 151 Front à court terme que dans les autres propriétés. Ainsi, toutes les activités de renouvellement ne sont pas isolées dans 151 Front, la plupart du temps, et c’est parce que la plupart des espaces mûrissent au cours des 36 à 48 prochains mois. , Devrais-je dire.
Chris Couprie
D'accord, mais pour 250 Front, par exemple, prévoyez-vous être en avance sur les rénovations plus tôt que pour 151 Front, par exemple?
Michael Emory
Ils sont évidemment moins pressants que 151 de face. Et l’opportunité de marquer pour le marché est probablement moins importante dans Front 250 que dans Front 151. Par conséquent, le 151 Front a définitivement la priorité pour renforcer notre NOI à l’avenir.
Chris Couprie
Droite. Merci Et puis une mise à jour sur le revenu complémentaire?
Michael Emory
Ils continuent à construire. Nous espérons que d’ici à la fin de l’année, nous commencerons à segmenter les revenus locatifs – les lignes de revenus pour les loyers auxiliaires. Je m'attendrais donc à être en mesure de le faire lorsque nous rendrons compte de l'année en général. Cependant, je ne compte pas commencer à le faire tous les trimestres avant le quatrième trimestre de 2019.
Opérateur
Bon. Ensuite, nous allons passer à Jonathan Kelcher de Valeurs Mobilières TD.
Jonathan Kelcher
Merci bonjour je suppose que votre plus gros locataire est tombé depuis environ deux ans et je pense qu'il reste avec l'espace UDC. Avez-vous commencé des discussions sur la rénovation là-bas? Et est-ce quelque chose où une grande élévation peut être attendue?
Michael Emory
Nous n'attendons pas une grande élévation. Mais les discussions entre Allied et cet utilisateur particulier sont plus ou moins continues. Mais nous ne nous attendons pas à une forte hausse.
Jonathan Kelcher
Bon. Est-ce un bail ou une série de baux?
Michael Emory
Il s’agit d’un contrat de location comportant trois composantes, ou trois zones constituant la surface totale.
Jonathan Kelcher
Bon. Mais ne vous inquiétez-vous pas de la rénovation?
Michael Emory
Les dépenses engagées par l’utilisateur par rapport à l’espace sont extraordinairement élevées, en centaines de millions de dollars. C'est pourquoi nous n'anticipons aucune difficulté dans la rénovation. Mais nous aussi, et je pense qu'il est important de souligner cela, nous ne le voyons pas comme une opportunité importante pour le marché. Le loyer exigé aujourd'hui est très élevé par pied carré et nous ne prévoyons pas qu'il augmentera considérablement lors de la rénovation.
Jonathan Kelcher
Bon. Qu'advient-il du terme dans le renouvellement? Combien de temps cela serait-il? S'agirait-il d'une rénovation de cinq ans, d'une rénovation de dix ans?
Michael Emory
Le renouvellement probable est de cinq ans.
Jonathan Kelcher
Bien merci. Et ensuite, nous passons simplement du temps au développement de Breithaupt. Cela at-il été envisagé plus tôt cette année? Cela nous donne peut-être un peu plus de couleur dans cet accord.
Michael Emory
Le fond est comme suit. L'année dernière, je pense qu'au début de l'année, notre partenaire, Perimeter, et nous-mêmes avons entamé le rezonage du parking adjacent avec la ville dans le but d'être proactif pour pouvoir agir rapidement si la demande se matérialisait. une quantité importante d'espace supplémentaire. Le rezonage s'est bien passé. C'était un long processus mais ça s'est bien passé.
Notre partenaire, Périmètre, a fait du très bon travail en le guidant. Et je pense que cela a abouti à une structure très, très attrayante pour les organisations basées sur la connaissance. Et l'utilisateur final n'apparut pour ainsi dire que plus tard dans le processus. Mais heureusement, nous étions prêts et très avancés dans le processus d’approbation, ce qui nous a permis d’avancer rapidement avec les utilisateurs. Par conséquent, cette possibilité a été envisagée tout au long de l’année dernière et au début de 2019. Toutefois, ce n’est que lorsque nous avons conclu un accord avec l’utilisateur que nous avons su que nous avions un projet que nous pouvions lancer à court terme.
Opérateur
Et ensuite, nous allons à Mike Markidis avec Desjardins.
Mike Markidis
Suivre simplement le segment UDC. Il y a eu une augmentation assez saine séquentiellement du point de vue des indices NRI et NOI. Je sais que cela n'a pas révélé spécifiquement l'accumulation de revenus auxiliaires. Mais serait-il prudent de supposer que cela a été un facteur déterminant de cette augmentation séquentielle?
Michael Emory
Le principal moteur, Mike, a été le gain d'occupation ou, si je peux dire, de gain d'occupation économique. Je pense à un seul locataire qui est passé d'une période de fixation à une période de location complète. Certes, il y a eu une augmentation du revenu et une augmentation du revenu auxiliaire de ce chiffre, mais le facteur le plus important a été la croissance de l'emploi.
Mike Markidis
Et puis, dans le … Tom a mentionné dans ses commentaires que l'espace allait arriver à maturité avant la fin de 2020. Je pense que 40% de cette somme a été affectée à un revenu sensiblement plus élevé. Ce que j'essaie de comprendre, c'est que ces accords entrent en vigueur quand – le revenu a-t-il initialement un impact? Est-ce une extension mixte ou est-ce quelque chose que vous attendez toujours que l'impact se produise?
Tom Burns
Dans certains cas, le loyer peut survenir avant l'expiration, mais il est généralement dû.
Mike Markidis
Bon. Ensuite, les dates d'expiration du contrat de location détaillées à la page 25 du rapport de gestion reflètent-elles ce qui n'a pas encore été mis en œuvre? Ou bien si, en 2020, il s’agit de quelque chose qui n’est plus une échéance mais que l’impact du loyer n’a pas fortement augmenté, cela est-il reflété dans ce tableau?
Cecilia Williams
Il reflète tout ce qui arrive à échéance du mars au 31 mars 2019. Ensuite, s'il y a un renouvellement anticipé, nous ne le montrerons pas comme la même expiration. Il sera mis à jour en fonction de la nouvelle maturité.
Mike Markidis
Droite. Je suppose donc que ce serait perdre un certain potentiel de hausse. Est-ce que c'est ça, j'interprète ça correctement ou …?
Michael Emory
Est-ce ce que vous voyez, Cecilia, va-t-elle quitter le tableau?
Cecilia Williams
Correct.
Mike Markidis
Oui
Michael Emory
Eh bien, si cela sort du graphique, alors le potentiel est réalisé. Mais je pense que l'implication est ce qui est dans le graphique, ce potentiel existe toujours.
Cecilia Williams
Absolument oui.
Michael Emory
Oui, car il n’a pas expiré ou n’a pas été renouvelé bientôt. Mais s'il a été renouvelé tôt, nous l'avons retiré de la table.
Cecilia Williams
Correct.
Michael Emory
Ce que je pense que nous devrions faire, car toute opportunité inhérente a été réalisée.
Mike Markidis
Bon. Bon. Non non C'est juste. Ok, c'est juste, encore. Parfait Bon. Seul, Cecilia, pouvez-vous confirmer à quelle date exactement TELUS a-t-elle pris possession de votre espace sur TELUS Sky?
Hugh Clark
C'était dans le …
Tom Burns
25ème
Hugh Clark
Oui, fin mars – 25 mars. Voilà …
Mike Markidis
Était-ce à la fin du mois de mars?
Hugh Clark
Oui
Mike Markidis
Bon. Donc, il n'y avait aucune contribution dans Q1 de cela.
Hugh Clark
Non non
Mike Markidis
Ok parfait Et, enfin, de mon côté, je me suis rendu compte que le projet de développement pour KING Toronto était le même: le coût a augmenté et la performance a baissé. Je suis désolé si vous avez déjà dit cela. Mais où en êtes-vous aujourd'hui, du point de vue des coûts fixes?
Hugh Clark
Nous n'avons pas défini de coûts de construction. Nous commençons maintenant avec les documents contractuels qui seront utilisés pour l’appel d’offres. Il s’agissait donc d’une mise à jour basée sur le travail effectué par notre responsable de la construction pour établir le budget du projet.
Mike Markidis
Bon. Et ça le fait … vous devez me le rappeler. Je pense que la façon dont vous l'avez révélée est que les bénéfices tirés des ventes de copropriétés ont été réduits et capturés dans le rendement attendu, comme par exemple grâce à cette évolution dans la composante commerciale, n'est-ce pas?
Cecilia Williams
C'est bien.
Mike Markidis
Bon. Alors…
Cecilia Williams
Semblable à la façon dont nous le faisons, similaire à celle que nous avons calculée pour King Portland Center.
Mike Markidis
Bon. Donc je suppose que… c'est bon, parfait. Ainsi, tout impact potentiel sur le côté coûts de la composante condominium serait-il également pris en compte dans ce chiffre net?
Cecilia Williams
C'est bien.
Michael Emory
C'est correct.
Mike Markidis
Oui d'accord. Voilà. Merci beaucoup.
Michael Emory
Merci mike
Opérateur
Nous passons ensuite à Mario Saric de la Banque Scotia.
Mario Saric
Bonjour.
Michael Emory
Bonjour
Mario Saric
Quelques questions très rapides. D'abord à l'UDC, je reviens encore dans cet espace déjà renouvelé, je suppose, à 40%. Vous avez mentionné le type d'augmentation significative du NOI. Quoi – pouvez-vous quantifier l’augmentation?
Michael Emory
C'est dans les 30%, Mario.
Mario Saric
OK génial. Et ensuite au KPC ou au King Portland Center. Je veux dire, y at-il eu une contribution de FFO au cours du trimestre?
Michael Emory
Je pense qu'il y aurait eu, Cecilia, pour le …
Cecilia Williams
Il y aurait eu un loyer linéaire d'Indigo et Shopify a commencé à installer. Mais cela n’aurait pas été pour tout le trimestre.
Hugh Clark
Je suis désolé de vous interrompre, mais je pense que la date de début de la location de Shopify était le 1er janvier 2019.
Cecilia Williams
Désolé. Bon. Je suis content d'entendre.
Michael Emory
Je pense donc qu'il y a eu une contribution, Mario, et que l'immeuble apportera une contribution complète au deuxième trimestre. Nous aurons donc une contribution complète à FFO et à AFFO, alors que la majeure partie de la contribution jusqu'à présent l'a été uniquement. , mais a pris sa retraite dans AFFO en raison de la ligne droite. Ce serait ma conjecture.
Cecilia Williams
Et d'ici la fin de l'année, nous ajouterons également le King Portland Center à notre version de développement, similaire à QRC West, Breithaupt Block et Kitchener, ainsi que 180 John. Ensuite, je pourrai voir la ventilation des coûts de développement, le résultat net d'exploitation stabilisé et la performance des coûts, ainsi que la création de valeur.
Mario Saric
Je l'ai. Bon. Et puis, ma dernière question est un peu large en ce qui concerne Toronto et son emplacement dans les villes d’accès axées sur la technologie mondiale. Nous avons assisté récemment à une forte croissance des loyers à Toronto. Il existe un pipeline d'approvisionnement en bâtiments qui répond au type très fort de demande des locataires. Toutefois, si l’on examine les niveaux de revenu à Toronto et les compare à d’autres types de marchés axés sur la technologie, tels que San Fran, Seattle ou New York aux États-Unis, ils restent relativement bas. Donc, je suppose que ma question est la suivante: quel est le gouverneur en termes de croissance des loyers sur le marché? Je sais que l'offre est en ligne, mais à part l'offre et la capacité du locataire à payer un loyer plus élevé, comment pensez-vous dans le contexte de locataires cherchant à Toronto devant d'autres villes d'entrée dans le monde?
Michael Emory
Mario, votre commentaire concerne-t-il le loyer brut ou le loyer net? Seulement à titre d’intérêt, car l’un des facteurs à Toronto pourrait être le niveau des taxes foncières requises pour les espaces commerciaux. Je ne sais donc pas si vous comparez le revenu brut de Toronto avec le niveau de revenu brut d’autres villes ou le revenu net de Toronto avec le niveau de revenu net d’autres villes. Cela serait–
Mario Saric
Le réseau était-il plus, disons, plus axé sur le revenu net?
Michael Emory
Sí. Entonces sospecho que nuestros impuestos sobre bienes inmuebles son altos en relación con otras ciudades. Pero no lo sé. Estoy seguro de que algunos de los costos de empleo afectarán eso también entre las diferentes ciudades, ya sea que los costos de empleo sean más altos aquí. Pero sí creo que no hay necesariamente el mismo lado positivo en Toronto que podría haber existido en algunas de las otras ciudades tecnológicas de entrada. Recuerdo que en el año 2000 fui a San Francisco y allí las tarifas de alquiler de Clase I habían convergido con las tarifas de alquiler de Clase A debido a la demanda en el mercado en relación con la oferta. Y eso nunca ha ocurrido, esa convergencia nunca ha sucedido. Creo que ha habido un poco de convergencia desde 2000 entre las dos categorías, pero no creo que alguna vez haya una convergencia completa entre las dos categorías. Así que, más que nada, lo que evitará que las tasas de alquiler aumenten de manera indefinida y hasta un nivel tal vez que coincida con otras ciudades de entrada tecnológica es el hecho de que se está creando una oferta realmente buena. Hay mucho de eso. Hay buenos operadores en la ciudad.
Por lo tanto, no apostaría por un crecimiento continuo de la renta de dos dígitos en Toronto mucho más allá de 2022, 2023. Realmente creo que la oferta y la demanda convergerán en ese momento y que la presión al alza sobre las tarifas de alquiler disminuirá. No creo que las tasas de alquiler bajen necesariamente, aunque lo harán si creamos un exceso de oferta, lo que creo que no es probable en este momento. Pero es algo que tenemos que vigilar continuamente. Así que creo que hay un gobernador integrado sobre cómo aumentan las rentas en el mercado de oficinas urbanas de Toronto, y realmente creo que es la fuente de suministro.
Es realmente bueno, está muy bien ubicado y representa una parte en expansión del núcleo de Toronto, por lo que no hay ningún tipo de restricción de suministro para crear un gran producto en esta ciudad, y esperamos ser parte de ese proceso de creación. Pero lo veo como el mayor gobernador de las tarifas de alquiler. La demanda que sabemos supera la oferta ahora, pero no creo que sea sostenible. Creo que la oferta se pondrá al día con la demanda, y eso mantendrá un límite en las tarifas de alquiler. Esa es una respuesta muy especulativa, pero es lo mejor que puedo hacer como respuesta a esa pregunta.
Mario saric
Bon. No, te lo agradezco. Usted tiene una cartera más grande en Montreal también. ¿Ha visto a algún inquilino internacional, al margen, entrando o buscando establecer un espacio en Canadá? ¿Está viendo algo de esa demanda, mirando a Toronto y diciendo, bueno, las rentas pueden ser un poco altas y luego enfocarse en Montreal por primera vez?
Michael Emory
Creo que en realidad se están enfocando en ambas ciudades y en Vancouver. Entonces, si escoge a todos los sospechosos habituales en el universo tecnológico global, todos ellos se están expandiendo en Vancouver, Toronto y Montreal. Montreal probablemente sirve a más usuarios de tecnología en relación con la demanda total en el mercado que Toronto. Toronto tiene la ventaja de no solo tener una demanda tecnológica, sino también de una demanda de servicios financieros y una gama más amplia de la demanda. Montreal es … quiero decir, la mayor parte del crecimiento en Montreal, creo, proviene de los usuarios de tecnología, publicidad, medios de comunicación e información, y eso se debe a que el grupo de talentos allí es muy importante y la gente está buscando capturarlo. Así que no creo que nadie esté diciendo que debo salir de Toronto y llegar a Montreal porque puedo ahorrar dinero. Creo que básicamente están diciendo que tengo que bloquear la mayor cantidad de talento posible en Toronto y debo bloquear la mayor cantidad de talento posible en Montreal y, francamente, tengo que bloquear tanto Tal talento que pueda en Vancouver. Y estamos viendo que en muchos, muchos inquilinos en nuestra cartera realmente en todo el país.
Opérateur
Bon. Y luego, iremos a Neil Downey con RBC Capital Markets.
Neil downey
Tal vez algunas preguntas para Hugh o Michael, acabo de volver en Breithaupt Block III en Kitchener. As I recall, this is on the — this development will be on the large surface parking lot of the north or the west of the building. And as I recall, that lot's pretty full during the day. So what will be the parking accommodations at this site?
Hugh Clark
There is an ancillary property that we're purchasing in order to build a structured parking facility that will serve both the Breithaupt Phase I/II as well as the Phase III.
Neil Downey
And so — I think Michael did make some comments about Perimeter and their requirement to secure some additional parcels of land. Is that what that relates to?
Hugh Clark
Sí. We're just closing on some land. That's what I was referring to because they– we haven't closed on a couple of houses that are on that site. But they — we have gone firm we just need to close on them.
Neil Downey
Bon. So there will be structured or deck parking built as part of this scheme? Because I thought there was some pushback locally to that proposal.
Hugh Clark
That is not part of this phase of the development, but the site will allow for it and we have the approvals for it. So then, over the next couple of years, we will build the new building that has some below grade parking. We will build that structured parking facility on another lot. And then there remains space on The Breithaupt Phase III large parking lot area for future development. So it would be a Phase IV potential expansion of The Breithaupt.
Neil Downey
Bon. And I believe your disclosures show that this Phase III is, on 100% basis, is roughly 300,000 square feet. I may have overlooked it, but where do you stand on leasing commitment or commitments? And have you made any disclosures with respect to which tenant or tenants are making those commitments?
Michael Emory
We — this space is committed, Neil. We have not made disclosure with respect to the identity of the tenant for reasons that are typical in our business, as you know.
Neil Downey
And so this is a commitment for 100% of the space?
Michael Emory
Eso es correcto.
Neil Downey
Okay, super. Just to finish up on the subject of costs. In Vancouver at 400 West Georgia, do you have an order of magnitude number as to what the total expected cost of that project will be now?
Michael Emory
We — I don't think we have disclosed that. No, I don't think we have — in fact, I'm pretty sure we haven't disclosed either that or the anticipated yield on total cost primarily because we're not an owner now. We're simply a lender to that project. I can say, however, for what it's worth, that the yield on total cost that we anticipated when we initiated that project or we initiated the financing, I should say, with Westbank, we are very confident we will achieve.
Neil Downey
Bon. Merci beaucoup.
Michael Emory
Merci
Opérateur
Bon. Next, we'll go to Matt Kornack with National Bank Financial.
Matt Kornack
Bonjour. Michael, in the past you've mentioned that you didn't want to take on a significant project in Toronto on the office side in this cycle. But I notice that you've put up swanky new renderings for Union Centre and have the team of Bjarke Ingels and Westbank helping you out there as well. Is anything changing on that front? Would you anticipate launching something development-wise on that property? Or are you just positioning for the next cycle with these new renderings?
Michael Emory
It's a good question and the Globe and Mail article that you referred to, which was a very good article, by the way I think did create a little bit of confusion in that regard. So I'm — I welcome the opportunity to clarify. I had mentioned, I think, that we were redesigning the Union Centre building and indeed what The Globe featured was the result of that redesign effort with help from Westbank and with significant input from Bjarke Ingels Group. We have resubmitted to the City, so we actually need to complete a full rezoning in order to go from what was approved to what we now envisage. And it's a significant increase in area. Potentially it will go from 1.13 million square feet to 1.7 million square feet. The floor plates will be considerably larger, which, as you know, for knowledge based organizations, is very desirable. The height will be slightly greater but not dramatically so. It's really simply expanding horizontally to create larger floor plates and also redesigning the core to create a much more efficient floor plate. We expect to get that through the rezoning process in 2019, successfully. But I don't think it's at all likely or probable that we will initiate this project in this cycle. The redesign was largely intended to optimize what we believe is a uniquely good site for a contemporary office property in downtown Toronto.
We wanted to make sure that what we built there was — took optimal advantage of the site and really represented the best conceivable workspace in the City of Toronto, if not the country as a whole. But we don't believe we can pre-lease it to a level that would be risk appropriate in what we see as the remainder of this demand wave. So rather than even — how can I put it — market it proactively, we are choosing to focus on projects that are on land Allied has owned for some period of time with very, very low land cost and are very discrete and compact. It's reasonable to initiate those projects in the next two or three years. I don't believe it would be wise to initiate Union Centre. So the lavish article in The Globe, while informative and accurate about our redesign, did not signal any intention on Allied's part to launch this project.
Matt Kornack
Assez juste. And is there a data center expansion as part of that project as well? And if so, would it be feasible to build the expansion and the capability to build on top of it at some point in the future but not build at the time you build the data center?
Michael Emory
So the answer to first part of the question is unequivocally yes. It is an exceptional opportunity to create additional network-dense urban data center space. And we will take advantage of that opportunity in due course. We have not currently contemplated constructing the UDC component now and then delivering the remainder later. And I don't think that would be practical or feasible. But I think pre-leasing the urban data center component in the fullness of time is something that could help reduce the risk associated with actually launching the construction. But we're not prepared to pursue the leasing of that component at this point in time either. But we will — we see that as one of the material opportunities we have to expand our UDC space in the future and one of the principal reasons we would never consider selling our existing UDC portfolio.
Matt Kornack
Eso tiene sentido. Switching markets to Montreal, where you guys have been exceptionally successful. And 425 Viger, the tenant that you've leased to there is a pretty high profile one. Was that a relocation or is that an expansion in the City of Montreal? And also, given how successful you've been in that market, it wasn't on your list of places you're targeting for new acquisitions. Is that just a function of lack of availability of product that you'd like to purchase? Or is there something else to that?
Michael Emory
Two comments. One, the identity of the tenant at 425 Viger is not a matter of public record. But that tenant is in effect relocating and expanding within the City of Montreal. With respect to acquisitions in Montreal, given the success we've enjoyed in the market, given the strong pace of demand from high-caliber knowledge based organizations, we remain very interested in growing our Montreal portfolio. We are working toward a significant acquisition now in the $80 million range that I think is likely to go through, but we're not across the finish line yet. There are other opportunities of consequence in the city that we're evaluating. So we certainly wish to continue to expand our portfolio in Montreal and believe that both our team and the fundamentals in the marketplace warrant that expansion.
Opérateur
And next, we'll go to Jenny Ma with BMO Capital Markets.
Jenny Ma
Just a question on the NOI from the UDCs. I just want to reconcile what was booked in the quarter versus the LQA that was disclosed in another page. It looks like it was $54 million if you annualize the Q1 number, but then the LQA disclosure has it at about $51 million. Is there something that's missing between the 2 numbers? Or how do we reconcile that?
Cecilia Williams
You're looking at the same asset NOI for the UDC portfolio? So that, the same-asset NOI for the UDC portfolio included what would be the equivalent like a short-term holdover rate, so a short-term extension, which is at a higher rate. For the purposes of normalizing the LQA NOI, we don't want — we don't think it's appropriate for people to have that included in the long-term run rate because it is a short-term extension. So we treat it just like any other holdover rate for same-asset NOI purposes.
Jenny Ma
Bon. Got you. Now, is that Q1 only? Or is that spillover into parts of the rest of the year?
Cecilia Williams
It does spill over into Q2.
Jenny Ma
And that's it?
Cecilia Williams
Oui
Jenny Ma
Bon. So that differential is pretty much entirely related to that factor, then?
Cecilia Williams
Bastante mucho
Jenny Ma
Okay, great. And then as far as the condo marketing costs, should we be expecting any future costs? Or were they pretty much booked in Q1?
Cecilia Williams
No. There will be future costs. But those — we've captured the ones that were appropriately incurred or accrued relating to Q1. So we do expect them to continue through the balance of 2019.
Jenny Ma
Can you give us a sense of the magnitude of that?
Hugh Clark
I think that we'd be probably spending the same that we have spent in Q1 over the next quarter and then it will diminish dramatically in Q3 and Q4.
Jenny Ma
Bon.
Michael Emory
Sí. It's clearly a declining number and one that won't recur in 2020 at all. But the selling program isn't over yet, so, yeah, I think Hugh's estimate is a very good one.
Jenny Ma
Okay, great. And then my last question is with regards to the G&A and how to look at it from a run rate standpoint for the balance of the year, given that it was a little bit on the high side in Q1 versus I guess the average for last year. But is that a good proxy for the rest of the year where there are some non-recurring items?
Cecilia Williams
I think it's a pretty good proxy for the year. So you can use that, and that would have been consistent with what we indicated in the February call as well in terms of our expectations for the year.
Jenny Ma
Okay, great. Well that's all for me. Merci
Michael Emory
Merci
Opérateur
And we do have another question. Next, we'll go to Brad Sturges with IA Securities.
Brad Sturges
Hi, good morning.
Michael Emory
Bonjour.
Brad Sturges
Just a follow-up on, I guess, the UDC ancillary revenue opportunity, just to maybe clarify, understand more in terms of the ramp-up for the rest of the year. Is that really just a function of the combination of renewals and, I guess, the introduction of the 3rd meet-me room at 151?
Michael Emory
The ramp-up of what we call ancillary revenue is related in part to the mark-to-market of existing arrangements and in part to the new meet-me room at 151 Front and the existing active meet-me room at 250 Front. And actually, I believe, Tom, even the kind of incipient meet-me room at 905 King, although its materially, it's probably smaller.
Tom Burns
It's smaller, for sure.
Michael Emory
So it would be the aggregation of those things.
Brad Sturges
But for the lease-up of 250 Front? Would that have a contribution to that stream as well?
Michael Emory
The 250 Front will definitely contribute to the growth in the ancillary revenue over time. The lease-up of the balance might have some impact on that growth. But they're certainly not directly correlated. That's an independent reality now that will drive off the AWS Direct Connect portal and other things in the facility. Lease-up could actually enhance it, depending on the nature of the organizations to whom that additional area is leased. Some could have a really positive impact on ancillary revenue growth. Others could be neutral. But I think our assumption is that the remainder — the lease-up of the remainder will be largely neutral to the growth in the ancillary rental revenue and it will grow, if you will, on its own merit and with its own independent momentum as people want to connect to Amazon's websites — or Web Services directly and things like that in the facility.
Opérateur
Bon. And these are — those are all the questions I have. I'll turn the call back over to our speakers for any additional or closing remarks.
Michael Emory
Well, thank you, David, and thanks to each of you for participating in our conference call. We look forward to keeping you apprised of our progress. Thank you, again, and have a great day.
Opérateur
And that does conclude today's conference. We thank you for your participation. Maintenant, vous pouvez vous déconnecter.