Résultats de la conférence Investors Real Estate Trust (NYSE: IRET) du 1er trimestre de 2019, le 9 mai 2019 à 10h00, heure de l'Est
Participants de l'entreprise
Jonathan Bishop – Vice-président des finances
Mark Decker – Directeur exécutif
Anne Olson – Directrice des opérations
John Kirchmann – Directeur financier
Participants de la téléconférence
Robert Stevenson – Janney
Drew Babin – Baird
Opérateur
Bonjour et bienvenue à la téléconférence du Investors Real Estate Trust pour parler du trimestre de trois mois qui s'est terminé le 31 mars 2019. Tous les participants seront en mode écoute seulement. [Operator Instructions] Après la présentation d'aujourd'hui, vous aurez l'occasion de poser des questions. [Operator Instructions] Notez que cet événement est en cours d'enregistrement.
J'aimerais maintenant prendre la téléconférence avec M. Jonathan Bishop, vice-président des finances. Monsieur Bishop, allez-y, s'il vous plaît.
Jonathan Bishop
Merci et bonjour. Le formulaire IRET 10-Q du premier trimestre de 2019 a été déposé hier auprès de la SEC après la clôture du marché. En outre, notre ensemble de résultats et de déclarations supplémentaires a été publié sur notre site Web à l'adresse iretapartments.com et a été déposé hier sur un formulaire 8-K. Avant de commencer nos observations de ce matin, je dois vous rappeler que lors de la conférence téléphonique, nous discuterons de notre perspective commerciale et formulerons certaines déclarations prospectives concernant les événements futurs, en fonction des attentes et des hypothèses actuelles.
Ces déclarations sont soumises aux risques et incertitudes décrits dans notre communiqué de presse et sur le formulaire 10-KT ainsi que dans d’autres dépôts récents auprès de la SEC. En ce qui concerne les mesures non définies par les PCGR que nous utilisons dans le présent appel, y compris les mesures pro forma, veuillez consulter notre supplément de résultat pour un rapprochement des PCGR, les raisons pour lesquelles la direction utilise ces mesures et les hypothèses retenues en ce qui concerne: toute mesure pro forma et ses limites inhérentes. Toute déclaration prospective faite lors de l'appel d'aujourd'hui représente les vues actuelles de la direction et la société décline toute obligation de mettre à jour ou de compléter ces déclarations qui deviennent fausses en raison d'événements ultérieurs.
Je suis accompagné de Mark Decker, notre directeur exécutif; ainsi que Anne Olson, notre directrice des opérations; et John Kirchmann, notre directeur financier.
A ce moment, j'aimerais passer l'appel à Mark.
Mark Decker
Merci, bonjour, et merci de votre présence aujourd'hui. Je profite de ces occasions pour mettre à jour nos actionnaires et la communauté des investisseurs, mais aujourd’hui, je suis particulièrement reconnaissant, car il ya plus d’une semaine, nous avons franchi une étape importante en tant qu’équipe de gestion. Le 1er mai, nous avons célébré ensemble deux ans. À ce moment-là, nous avons vu l’opportunité de rapidement concentrer notre investissement en capital sur le secteur des appartements, puis d’approfondir la construction d’une plate-forme d’exploitation de première classe, afin que notre équipe puisse offrir une expérience client encore meilleure.
Aujourd'hui nous le faisons. Des communautés à notre conseil d'administration, nous avons tous rencontré et réformé complètement cette entreprise. Je ne pourrais pas être plus fier de ce que nous avons fait et je suis tellement fort de pouvoir être dans IRET pour ce qui s'en vient. Le résultat financier de tout ce travail est un flux de revenus de qualité bien supérieure avec moins de risque et de meilleures perspectives de croissance en plus d’un bilan solide. Dans ce contexte, nous sommes heureux d’annoncer notre sixième trimestre consécutif de croissance du résultat opérationnel net et le cinquième trimestre au cours duquel nous avons obtenu une croissance du résultat opérationnel net dans le tiers supérieur des couples multifamiliaux.
Le plus important est qu’après tous ces changements, nous constatons que les résultats atteignent la ligne centrale des FFO et des AFFO. Et du point de vue du propriétaire, c'est là que tout se réunit. Nous constatons que notre vision se développe positivement dans nos finances et dans notre équipe. Plus précisément, nous avons mis en œuvre plusieurs processus et initiatives technologiques nous permettant de mieux servir nos clients. Nous optimisons les revenus en alignant nos autres éléments de revenus sur le marché. Et nous sommes sur la bonne voie dans certains de nos nombreux efforts à valeur ajoutée.
En ce qui concerne l’investissement, nous avons augmenté notre capital jusqu’à présent cette année, avec l’achat de SouthFork en février et le rachat de 17,6 millions de dollars d’actions et de parts OP à un coût moyen d’un peu moins de 55 par action, ce qui a réduit notre nombre d’actions de 2,5% du 31 décembre au 18 avril. L'achat de nos actions à ces prix est un moyen peu risqué d'améliorer notre rendement sur les investissements récents dans des propriétés et des opérations. À notre avis, nous achetons plus de 100 millions de dollars de NOI à un taux maximum implicite de plus de 6,5% pour un portefeuille dont nous savons qu'il vaut mieux, y compris les 0,5 milliard de dollars de nos récents investissements à Minneapolis et à Denver. . Bien que notre préférence soit d’augmenter le portefeuille et d’étendre nos marchés stratégiques, c’est une occasion à ne pas laisser passer. Et sans compromettre notre équilibre global, nous continuons de voir cette possibilité d’allocation sous un jour favorable.
Au 30 avril, nous avions toujours 23,6 millions de dollars disponibles dans le cadre de notre autorisation de rachat. À l’avenir, nous continuerons à nous concentrer sur le laser dans l’exécution de nos principales opérations afin de fournir une expérience client supérieure tout en augmentant les revenus et les marges, en conduisant notre flux de valeur ajoutée avec discipline, nous continuons à explorer le marché à la recherche de de grandes opportunités et nous améliorons notre équilibre global. ce qui signifie allonger nos échéances moyennes d’endettement et saisir notre occasion de réduire nos taux d’intérêt.
Je voudrais également commenter une question que les investisseurs posent souvent: vendre leurs petits marchés? Si oui, le ferez-vous en une fois ou en morceaux? La réponse est que nous pensons à cela tout le temps. C'est un fait que les marchés des capitaux restent ouverts et que les appartements sont favorables, surtout s'ils offrent un peu plus de performance. Il est également indéniable que nous réalisons d’énormes profits NOI sur ces marchés grâce aux gains d’efficacité opérationnelle que nous réalisons. Aucune de ces conditions ne durera éternellement. Et, par conséquent, le véritable défi pour nous consiste à optimiser notre portefeuille et à évaluer constamment cette performance par rapport aux opportunités potentielles de redistribution. Et nous le ferons sans sacrifier la croissance que nous voyons aujourd'hui dans nos indicateurs par action ou dans la qualité de notre bilan.
Retour sur nos marchés. Aujourd'hui, environ 55% de notre NOI provient du Minnesota et du Colorado, avec une concentration dans les Twin Cities et à Denver. L’économie des villes jumelées continue de prospérer avec de nombreuses grandes entreprises innovantes au cœur de l’économie locale. Et comme cela a été le cas, la croissance du chômage et des salaires est supérieure aux moyennes nationales. Et nous prévoyons ajouter 30 000 emplois cette année encore, ce qui contribuera à accélérer la forte demande multifamiliale. Du côté de l'offre, les nouvelles livraisons récentes et à venir d'environ 5 500 ménages sont en grande partie concentrées dans quelques sous-marchés locaux, principalement urbains. Thématiquement, ce que nous voyons sur le marché et dans notre portefeuille, c’est que les plus récents
Un produit connaît une croissance modérée de ses revenus en raison de la pression continue de l'offre et des baux, tandis que les produits suburbains et B ont un pouvoir de fixation des prix élevé. Dans notre propre portefeuille Twin Cities, environ 40% de notre NOI est un produit plus exposé aux nouveaux approvisionnements et 60%, davantage à la banlieue B. Nous aimons cette combinaison. Denver est tout aussi attrayant du point de vue de l'emploi et de la croissance des salaires, et l'offre est plus élevée, avec environ 12 000 livraisons prévues pour cette année. Cependant, l’économie poursuit sa trajectoire de croissance importante tirée par sa qualité de vie, son réservoir de talents et son régime fiscal raisonnable.
L'afflux d'entreprises se poursuit il y a trois semaines, la nouvelle société de technologie Checkr a annoncé qu'elle créerait 1 500 nouveaux emplois à Denver au-dessus de San Francisco, poursuivant ainsi la croissance de Denver en tant que centre d'innovation. En examinant nos atouts spécifiques, situés dans le quartier des arts de River North ou RiNo, nous constatons que de plus en plus de services de voisinage sont mis en ligne chaque mois et que la thèse d’investissement selon laquelle RiNo gagnerait en pertinence et en commodité continue de faire ses preuves. Nous avons pris le troisième bail récemment signé de Weaveworks dans ce sous-marché comme une bonne affirmation, mais en parcourant le quartier, comme je l’ai fait la semaine dernière, vous pouvez voir des progrès partout.
Notre actif Westend, qui est un nouveau produit de jardinage situé sur plus de 11 acres dans le sous-marché du centre-ville, est également concurrentiel. L'offre à Denver reste forte, mais le marché continue d'absorber les livraisons et nous sommes encouragés par les fondamentaux à long terme de Denver. Un bon investissement peut toujours être fait là-bas sous la forme d'un sous-marché. Le solde de nos marchés secondaires est stable et l'offre est généralement contrôlée, avec peut-être des informations intéressantes qui affectent Rapid City, où la base aérienne d'Ellsworth a récemment été choisie pour accueillir le B-21, la prochaine génération de la Force. Aérien bombardier de gamme. Cela augmentera le nombre d'aviateurs de 20% à 4 800, les préparatifs en vue de leur arrivée commençant l'année prochaine. En bref, notre thèse est intacte et nous est plus utile que jamais.
Et maintenant, Anne, peux-tu étendre un peu les opérations?
Anne Olson
Merci Mark. J'aimerais parler un peu de nos résultats d'exploitation et de nos initiatives. Comme Mark l'a mentionné, nos résultats du premier trimestre se sont poursuivis avec notre record de croissance positive dans le même magasin, enregistrant une croissance de 4,6% par rapport au premier trimestre 2018. Nos équipes continuent de progresser dans notre objectif d'accroître notre marge de manœuvre. 5%, et nos résultats proviennent des efforts de toute l'entreprise pour simplifier notre activité, optimiser nos revenus et maintenir la discipline dans nos dépenses, tout en offrant à nos résidents la meilleure expérience possible.
Comme nous l'avons décrit dans les appels précédents, nous nous sommes engagés à identifier et à mettre en œuvre des processus, des systèmes et des technologies afin d'améliorer nos résultats. Et je suis heureux que les résultats de ce trimestre montrent que nous remplissons cette promesse. Au sein de notre portefeuille, nous avons trois opportunités réelles d'optimiser nos résultats financiers; processus et systèmes axés sur l'optimisation des revenus et le contrôle des dépenses; notre portefeuille à valeur ajoutée; et des opportunités d'intégration au sein de nos actifs qui ne proviennent pas du même magasin. Nous avons donné la priorité à l'amélioration de nos processus et nous obtenons des résultats de grande valeur grâce à un investissement en capital très réduit, à des idées novatrices, à des changements positifs dans la gestion et au travail ardu.
La croissance de 4,6% de notre bénéfice net d'exploitation dans notre magasin s'explique par une augmentation de 4,1% des produits totaux au cours du premier trimestre de 2018. Ces augmentations incluent une augmentation de 1,4% du Occupation et croissance modeste des loyers dans le portefeuille, les autres augmentations de nos revenus proviennent d’initiatives opérationnelles, telles que l’adaptation de nos honoraires aux taux du marché, de l’accumulation de services publics destinés aux résidents , la mise en œuvre de nouvelles technologies de leasing et l’amélioration de notre plateforme de gestion des revenus. Sur une base trimestrielle, nous avons constaté une augmentation de 15% des éléments de revenu associés à ces initiatives.
Nous prévoyons de continuer à constater une augmentation positive de nos produits d’exploitation grâce à nos améliorations les plus récentes de nos programmes d’assurance des locataires et de reprise des entreprises de services d’utilité publique, qui seront mis en œuvre dans notre portefeuille au cours des 12 prochains mois. Notre solide bénéfice net s’explique également par notre discipline continue en matière de dépenses, alors que nous recherchons des gains d’efficacité dans les actifs individuels et dans l’ensemble du portefeuille. L'augmentation de 3,6% d'une année à l'autre dans notre même magasin est principalement due à des dépenses imprévues liées aux conditions météorologiques. Si nous éliminions les coûts extraordinaires de déneigement liés au vortex polaire dans le Haut-Midwest, la croissance de nos dépenses aurait été stagnante.
Ces initiatives opérationnelles ont entraîné une augmentation de 30 points de base de notre marge du premier trimestre par rapport au premier trimestre de 2018, passant de 54,8% à 55,1%. Alors que nous prévoyons des alizés au deuxième trimestre en raison du grand nombre d'échéances de contrats de location, nous partons d'une position solide et sommes proactifs quant à l'optimisation de nos revenus tout en minimisant l'impact des échéances. Notre programme à valeur ajoutée continue de prendre de l'ampleur et, comme nous l'avons indiqué, nous avons la possibilité de repositionner au moins 25% de notre portefeuille dans les années à venir. Aujourd'hui, nous avons 2 actifs en cours de rénovation d'unités. Environ 740 unités seront entièrement rénovées. Les deux actifs ont des unités pré-lancées, précédemment renouvelées et assorties de primes souscrites plus des augmentations de loyer du marché. Et les livraisons devraient commencer à la mi-mai et s'accélérer pendant les mois d'été.
Nous avons également poursuivi notre projet de modernisation des DEL dans l'ensemble du portefeuille et achevé récemment la conversion de notre système de lavage de pièces en paiements par carte. Nous avons augmenté notre investissement prévu en 2019 de 5,1 millions de dollars à 5,7 millions de dollars. Et notre pipeline approuvé a totalisé plus de 33 millions de dollars pour les 2 à 4 prochaines années. La possibilité de tirer parti de notre plate-forme d’exploitation alors que nous intégrons notre portefeuille qui n’appartient pas au même magasin continuera également à produire des résultats positifs. Notre marché en croissance stratégique à Minneapolis est un leader, enregistrant une croissance du chiffre d'affaires de 3% par rapport au trimestre précédent et une croissance globale de 7% du chiffre d'affaires de notre portefeuille de magasins équivalents. Et nous étions impatients d'ajouter 272 unités avec l'acquisition de la communauté SouthFork Townhome dans la banlieue en croissance rapide de Lakeville, dans le Minnesota.
Les premiers rendements de cet actif sont positifs et nous obtenons une augmentation moyenne du loyer de 7,8%, soit 98 $, ce qui représente un excédent par rapport à notre souscription. Cet actif a également le potentiel futur de valeur ajoutée de l’unité. Il est important de garder à l'esprit que, dans notre cas, ce n'est pas pareil car le magasin ne veut pas dire non stabilisé et, actuellement, nous sommes occupés à 94,6% de notre portefeuille, ce qui n'est pas le même que le magasin. Ceci est un avantage particulier à Denver, où se situent 50% de nos actifs n’appartenant pas au même magasin, car nous n’avons aucun risque de location face à la forte offre de Denver. Nos excellents résultats du premier trimestre sont une excellente motivation pour poursuivre nos progrès, mais il serait regrettable de ne pas réaliser à quel point nous sommes reconnaissants à l'ensemble de notre équipe pour les efforts déployés au cours des 2 dernières années pour positionner notre plate-forme opérationnelle en vue de la croissance.
Je sais que John Kirchmann est heureux de partager avec vous davantage d'informations sur nos résultats financiers globaux et sur le bilan. Je vous les ferai donc parvenir.
John Kirchmann
Merci Anne Pour rappel, nous avons changé la fin de notre exercice financier du 30 avril au 31 décembre. En conséquence, nous avons retraité les finances de 2018 de nos trimestres de l'exercice précédent en trimestres civils afin de fournir des éclaircissements supplémentaires pour 2019 concernant notre changement en une année civile. Calendrier des rapports Maintenant, les résultats. Hier soir, nous avons annoncé un flux de trésorerie lié aux flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre se terminant le 31 mars 2019 de 0,77 $ par action, soit une augmentation de 0,06 $ ou 8,5% par rapport au trimestre correspondant de l'année précédente. L'augmentation est principalement due à la croissance du résultat net d'exploitation, à la réduction des intérêts débiteurs et à la réduction du nombre d'actions, partiellement compensée par une augmentation des pertes liées aux accidents liés aux conditions météorologiques, ainsi que par la hausse des frais généraux et administratifs et des frais administratifs. de propriétés.
En ce qui concerne nos frais généraux et administratifs, le total des frais généraux et administratifs s'est établi à 3,8 millions de dollars pour le trimestre, soit une augmentation de 200 000 $ par rapport au trimestre correspondant de l'exercice précédent, en raison d'une augmentation de 316 000 $ des frais juridiques liés à notre recherche. de recouvrement en vertu d’une réclamation pour vices de construction et 193 000 $ en frais de vérification et taxes liées au temps. Ces augmentations de frais généraux et administratifs ont été partiellement compensées par une diminution de 117 000 $ des coûts de rémunération. Pour le reste de 2019, nous nous attendons à ce que notre taux d'exécution trimestriel des frais généraux et administratifs se maintienne dans la fourchette de 3,6 à 3,8 millions de dollars. Les frais de gestion immobilière se sont élevés à 1,6 million USD pour le premier trimestre de 2019, comparativement à 1,4 million USD pour la même période de l'année précédente.
L'augmentation des frais de gestion immobilière est principalement due aux initiatives technologiques et aux coûts de compensation, y compris la séparation. Nous prévoyons des dépenses de gestion immobilière plus élevées en 2019 avec la mise en œuvre de nouvelles solutions technologiques. Au cours du premier trimestre, nous avons enregistré des pertes d'accidents élevées en raison d'une série d'événements météorologiques défavorables sur certains de nos marchés. En conséquence, les pertes liées aux accidents du premier trimestre se sont chiffrées à 641 000 $, soit une augmentation de 590 000 $ par rapport au trimestre de l'année précédente. Nous estimons que ces dommages seront couverts par une assurance, la perte enregistrée au cours du trimestre correspondant à la limite de perte globale définie dans notre police.
Transfert aux dépenses en capital. Tel que présenté à la page S-12 du supplément, pour le premier trimestre de 2019, les dépenses en immobilisations (CapEx) dans le même magasin se sont chiffrées à 1 million de dollars, soit une diminution de 440 000 $ par rapport à la même période de l'année précédente. Pour l'ensemble de l'année, les dépenses d'investissement dans le même magasin devraient correspondre à l'année civile 2018 pour 11 millions de dollars.
Revenons à la balance. Au 31 mars 2019, nos liquidités totales s'élevaient à 109 millions de dollars, y compris 86 millions de dollars disponibles dans notre revolver d'entreprise. À la fin du trimestre, nous avons également plusieurs propriétés de plus de 7 millions de dollars dans la base du résultat opérationnel net non imposable qui n’ont pas été affectées à notre revolver d’entreprise et qui constituent une source supplémentaire de liquidités. Alors que je suis Mark Mark jusqu'à ce point, il y a 2 ans, lorsque nous avons tous les trois fermé les bras pour commencer ce voyage, je suis surpris de l'amélioration de nos indicateurs de dette. Nous avons réduit notre dette totale d'environ 100 millions de dollars et notre dette garantie d'environ 300 millions de dollars, améliorant ainsi notre ratio dette garantie / actif brut de plus de 40% au 30 avril 2017 à moins de 26% au 31 mars de 2019.
Au cours du trimestre, nous avons payé des emprunts hypothécaires d’une valeur de 11 millions de dollars au taux d’intérêt moyen pondéré de 6,4%. Après la fin du trimestre, nous avons payé 30 millions de dollars supplémentaires en prêts hypothécaires, ce qui a porté le total pour l’année à 41 millions de dollars avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 5,7%. En ce qui concerne les mois restants de 2019 et 2020, nous conservons d’autres possibilités de refinancer notre dette avec des dettes de 39 millions de dollars et de 73 millions de dollars, avec des prix moyens à élevés de 5% pouvant être payés à l’avance au pair.
Les marchés des titres de créance restent très compétitifs, les prêteurs continuant de rechercher des prêts de grande qualité. Grâce à notre ensemble d'actifs non engagés et non engagés, nous pensons disposer d'une grande flexibilité pour tirer parti d'un environnement de taux d'intérêt favorable tout en poursuivant notre objectif à long terme de création d'un bilan de qualité des investissements. En février 2019, nous avons acquis SouthFork Townhomes pour un prix d’achat total de 44 millions de dollars, dont 27,4 millions de dollars versés en espèces et 16,6 millions de dollars versés pour l’émission de parts privilégiées convertibles assorties d’un coupon de 3,9% et convertibles en actions. option des titulaires. Unités au taux de change de 72,50 $ par action ordinaire.
Les parts convertibles privilégiées ont également une fonction de vente qui permet aux porteurs de placer la totalité ou une partie des parts privilégiées convertibles en IRET moyennant un paiement en espèces égal au prix d'émission. De plus, en mars, nous avons acquis une participation ne donnant pas le contrôle de 34,5% dans la société immobilière détenue par Commons and Landing, à Southgate, à Minot, dans le Dakota du Nord, pour 1,2 M $. IRET détient maintenant 100% de cet actif. Bien que les résultats du premier trimestre de 2019 se situent dans la partie supérieure de nos fourchettes de prévisions, plusieurs facteurs affectent la comparabilité que nous devons mettre de côté avant d’envisager une révision. Ces facteurs incluent: au premier trimestre de 2019, la croissance des revenus année après année a été favorisée par une augmentation de 300 000 USD des créances irrécouvrables au cours de la même période de l'année précédente en raison d'un changement de méthode de calcul de la provision pour dettes. non recouvrable au premier trimestre de 2018.
En outre, comme Anne l'a mentionné précédemment, nous nous attendons à des vents contraires dans l'occupation au cours des deuxième et troisième trimestres de 2019. Enfin, pour le deuxième trimestre de 2019, nous avons comparé certaines dépenses défavorables par rapport à l'année précédente en raison des ajustements de des charges d'assurance favorables et des taxes sur les immeubles enregistrées au deuxième trimestre de 2018. Malgré les difficultés mentionnées ci-dessus, nous réaffirmons nos prévisions pour l'ensemble de l'exercice 2019, telles qu'elles sont présentées à la page S-13 du supplément. Pour atteindre ces résultats, nous aurons une équipe de professionnels dévoués qui démontreront notre mission de fournir un excellent foyer. Grâce à eux, IRET continue à produire des résultats exceptionnels et à renforcer la crédibilité et la confiance avec nos résidents et la communauté des investisseurs.
Sur ce, je passe l'appel à l'opérateur pour vos questions.
Séance de questions et réponses
Opérateur
[Operator Instructions] La première question que nous aurons est posée par Robert Stevenson de Janney.
Robert Stevenson
John, simplement en suivant vos commentaires ultérieurs. Ainsi, vous avez gagné 0,77 $ au premier trimestre dans la tranche inférieure de la fourchette allant de 3,52 $ à 3,72 $, il vous faut une moyenne de 0,92 $ par trimestre pour y parvenir. L’ajustement, je suppose, est d’environ 0,075 dollar pour le temps et les coûts des pertes le portent à 0,84 dollar, soit 0,85 dollar. Anne a parlé des vents contre l’occupation au deuxième trimestre. Elle a donc dû accumuler 35% de l’acquisition, les 35% qu’elle a achetés des deux actifs, l’augmentation du même magasin et certaines économies réalisées grâce aux dépenses. pour les intérêts. Y at-il autre chose qui vous fait sauter 0,05 $, 0,06 $, 0,07 $ par trimestre?
John Kirchmann
Oui, je pense donc que ce qui pourrait vous aider, c’est que si vous passez à la S-4 du supplément, vous constaterez que nous avons constaté notre performance centrale en matière de FFO au cours des cinq trimestres précédents, et vous constaterez la saisonnalité et la croissance que nous avons eues. Ce trimestre, la croissance en glissement annuel de ce trimestre, si elle est appliquée aux trimestres restants, est aisément récupérée dans les limites de notre fourchette prévue. Je voudrais voir ce trimestre, donc nous avons saisonnalité parce que nous avons de nombreux coûts de déneigement au premier trimestre de l'année. Et si ce n'est pas le cas, la ligne droite ne serait pas la bonne façon de la voir.
Robert Stevenson
Bon. Donc, tout est à venir, je veux dire, il s'agit d'une économie de dépenses et ensuite de gains de revenus car le même magasin continue à augmenter, puis de certaines économies de charges d'intérêts dans la référence.
John Kirchmann
C'est correct.
Robert Stevenson
Bon. Et puis, en termes d’intérêts et de taux de refinancement, quelle est la préférence pour la dette pour vous aujourd’hui? Assurance de propriété spécifique, davantage de prêts à terme non garantis, autres choses à votre disposition? Et à quel prix de ces choses par rapport à 5,5% ou quoi que ce soit expire?
Mark Decker
Rob, c'est Mark. Je suppose que je commencerai par dire où nous nous dirigeons vers la possibilité de choisir la meilleure alternative parmi autant de marchés que possible. Il y a encore quelques marchés où nous ne sommes pas encore arrivés. Donc, gardant cela à l’esprit et tenant compte de ce que John a souligné, nous avons maintenant une partie importante d’actifs totalement non garantis et sans garanties qui nous donnent une bonne flexibilité. John, voulez-vous parler des prix actuels et des préférences?
John Kirchmann
Oui, tu parles d'assurance? Quel est ton…
Robert Stevenson
Non, je veux dire, quel que soit le groupe dans lequel il serait immergé. Si j'ai dit que vous l'avez, appelez ça, 80 millions de dollars ou quelque chose qui se refinancera dans les 12 prochains mois ou 90 millions de dollars ou autre, qu'est-ce qui est plus attrayant pour vous? Et où est ce prix aujourd'hui par rapport au coût de 5,5% à l'expiration?
John Kirchmann
Bien sûr. Donc, il y en a deux si vous le regardez. À long terme, nous voulons continuer à réduire le montant de la dette garantie, et c'est dans cette direction que nous nous dirigeons. Ce faisant, nous serons des opportunistes et comparerons les prix. Et à mesure que les spreads diminuent et, à certains moments, les dettes garanties sont beaucoup moins chères que les dettes non garanties. Nous ferons une partie de cela. Je pense que ce que nous avons fait est que nous avons créé la flexibilité, que nous pouvons prendre ces décisions en fonction de ce qui aura le meilleur impact des flux de trésorerie liés aux opérations, tout en continuant de rechercher des indicateurs de qualité d’investissement.
Mark Decker
Oui, le coût, la flexibilité et le temps sont les trois principaux objectifs sur lesquels nous nous concentrons, Rob.
Robert Stevenson
Et cela coûte aujourd'hui. Je veux dire, où es-tu? 4,5%? Dans cela? Je veux dire, est-ce un point d'expansion de 100 points de base s'il expire s'il fait tout aujourd'hui?
John Kirchmann
Oui, je dirais que si vous utilisiez une hypothèque garantie aujourd'hui, elle se situerait autour de 4. Et si nous voulons le faire sans garantie, ce serait de 4,25% à 4,60%. Je veux dire, ça bouge beaucoup. Nous avons vu que certaines choses intéressantes se produisaient sur le marché non sécurisé des personnes ayant une cote de crédit de bonne qualité ces derniers jours, comme j'en suis sûr, lorsque les gens sont jetés à un prix ajusté de 15 à 20 points de base. Mais comme vous le savez, nous ne sommes pas sur ce marché pour le moment.
Robert Stevenson
Oui, du point de vue du marché, comme si nous étions assis ici le cinquième mois de l’année, tout marché qui a dépassé les attentes de façon spectaculaire par rapport aux attentes depuis le début de l’année? Il ne semble pas y avoir beaucoup de sous-performance. Mais tout ce qui s'en vient est beaucoup plus fort que prévu, lorsque vous établissiez un budget à la fin de l'année?
John Kirchmann
Je pense que probablement, la performance la plus remarquable de NOI a été à Minot. Et je pense que la chose la plus intéressante qui se soit produite est que, l'année dernière, nous avons eu quelques épisodes neigeux à la fin de l'année et nous avons essayé de trouver des contrats de déneigement annuels. Minot est un marché dans lequel nous avons pu le faire et avant la grande quantité de neige. Vous pouvez vraiment voir cela dans les résultats. Je veux dire, Anne, avez-vous des commentaires?
Anne Olson
Oui, je pense que dans le passé, dans le cadre d’un processus d’approvisionnement et de fournisseur, nous avons évoqué les appels précédents. Nous avons vraiment fait un excellent travail pour nous assurer que notre processus d’approvisionnement est correct et que nous avons les bons fournisseurs. Et ce sont à la fois des mesures de gestion des risques et de maîtrise des coûts sur lesquelles nous allons vraiment nous concentrer et nous allons essayer d'apprendre et de suivre l'exemple de ce que Minot et certaines de nos autres régions ont fait pour fixer leurs contrats pendant le cours de l'année. Ces contrats incluraient donc l'enlèvement de la neige et l'entretien du terrain pendant l'été. Si nous pouvons le faire sur plus de marchés, nous pouvons atténuer ce risque qui se profile l’année prochaine.
Robert Stevenson
Quelqu'un a-t-il radicalement surpris du côté des recettes?
John Kirchmann
Je dirais non. Je veux dire, en général, les choses vont dans le sens de nos attentes. Nous sommes heureux avec le lieu d'entrée.
Anne Olson
Oui
Robert Stevenson
Bon. Et puis le dernier pour moi. Où en sont les dépenses consacrées à diverses améliorations de la technologie et de la gestion immobilière? Sommes-nous à mi-chemin de cette dépense? Est-ce encore les premières étapes? Aidez-nous à comprendre cela.
Mark Decker
Oui, j'apprécie la question. Nous sommes donc en train de commencer. Nous nous concentrons tout d’abord sur le front. Donc, le client fait face à la pièce. Nous sommes donc en train de mettre en œuvre notre système de gestion de la relation client, qui est essentiellement un contrat de location, n'est-ce pas? Il s’agit donc de tout, du marketing à la conclusion du contrat de location dans le système. Después de eso, vamos a abordar el costo del trabajo de la orden de trabajo, y deberíamos estar en muy buena forma. Así que estamos muy temprano en el proceso. Completamos la Fase 1 del despliegue inicial de CRM en abril.
Opérateur
[Operator Instructions] Luego tenemos a Drew Babin de Baird.
Drew Babin
Una pregunta rápida para Anne en el frente del arrendamiento. Esperaba que pudieras darle un poco de color a los nuevos repartos de renovación recientes y pedir disculpas si me perdiera de abril a mayo, es decir, a dónde van a salir las renovaciones para el próximo, llámalo, 1 mes o 2.
Anne Olson
Sí. No, buena pregunta, y gracias por preguntar. Estamos alentados por los primeros resultados en abril. Estamos viendo aumentos de renovación en los contratos de arrendamiento que se firmaron en abril de aproximadamente el 6%. Nuestros nuevos contratos de arrendamiento están llegando en alrededor del 4%. Por lo tanto, nos sentimos realmente bien con respecto a la dirección en la que se dirige el arrendamiento, y esos números son tan positivos a la luz de la cantidad de vencimientos que tenemos.
Drew Babin
Bon. Y creo que fue referido a la ocupación podría ser manejado por una pequeña oferta. ¿Puede hablar de la magnitud potencial de esa temporada a medida que va por más, obviamente, en esta época del año, desea obtener más de la tasa que de la ocupación? ¿Pero si esa ocupación cae mucho a 50 puntos básicos? ¿O cómo debemos pensar en eso?
Anne Olson
Sí. Así que comenzamos este año en un lugar mucho mejor para una perspectiva de ocupación que el año pasado. Y los mercados, quiero decir, todos los mercados tienen cierta estacionalidad. Entonces no es que no estemos esperando los vencimientos. Quiero decir, estamos viendo un 46% de retención, lo que es realmente bueno para abril. Eso fue realmente positivo. Empezamos en mayor ocupación. Tan bien tenemos que centrarnos en ello, y sabemos que la ocupación puede disminuir un poco y que habrá algunos desafíos. No esperamos grandes cambios en la ocupación durante el segundo trimestre.
Drew Babin
Bon. C'est utile. Y una pregunta más sobre el gasto de capital. Era muy tarde en el primer cuarto. Y supongo que es solo estacional o es posible que haya más proyectos clasificados en la categoría de ROI? Y en cuanto a un número de gasto por unidad, ¿qué debemos asumir para el año completo?
John Kirchmann
Este es John, Drew. Así que el primer trimestre se vio más afectado por el clima y el tiempo, y hubo un sistema de calderas en el que íbamos a reemplazar que fue sustancial y se eliminó. Así es, deberías ver eso como tiempo. Creo que lo que debería tener en cuenta durante todo el año es coherente con nuestro año completo de calendario anterior, que fue de aproximadamente $ 11 millones en una misma tienda. Además, ese número no se vio afectado por el programa de valor agregado. Creo que eso fue parte de tu pregunta también.
Opérateur
En este momento, no estamos mostrando más preguntas. Seguiremos adelante y concluiremos nuestra sesión de preguntas y respuestas. Ahora quisiera devolverle la llamada de conferencia al Sr. Mark Decker, Presidente y Director Ejecutivo, para cualquier comentario final.
Mark Decker
Gracias michael Bueno, apreciamos el tiempo y el interés de todos en la empresa. Con suerte, nos veremos en Nueva York en la reunión institucional de NAREIT y, de lo contrario, hablaremos con usted este verano.
Opérateur
Tout va bien. Y le damos las gracias, señor, y al resto del equipo directivo también por su tiempo de hoy. Una vez más, la llamada de conferencia ha concluido. En este momento, puede desconectar sus líneas. Todos, cuidenos, y que tengan un día maravilloso.