"Deux choses ont transformé Cambridge", a déclaré Denise Jillson, directrice exécutive de la Harvard Square Business Association. "L'avènement de Kendall et la disparition du contrôle des loyers."
Jillson le saurait. Dans les années 1990, elle et son mari étaient propriétaires terriens. Ils avaient un bâtiment pour quatre familles sur Massachusetts Avenue, au nord de Cambridge. Ils savaient que l'immeuble était sous contrôle des loyers au moment de l'achat, mais ils ne comprenaient vraiment pas ce que cela voulait dire en termes de maintenance, ni de leur capacité à vivre dans l'un des logements. (Ils ne pourraient pas, du moins pas sans une longue lutte pour expulser un locataire).
"J'ai développé un ulcère", a déclaré Jillson. "Puis j'ai découvert SPOA."
La SPOA, la Small Property Owners Association, est un groupe de propriétaires qui a rejeté le contrôle des loyers à Cambridge. Quelques années plus tard, avec Jillson comme coprésident, il a lancé une pétition visant à interdire le contrôle des loyers dans tout le Massachusetts, estimant qu'il serait plus facile de gagner un vote d'État que de se battre dans les trois municipalités où l'édit a été instauré. populaire auprès des locataires
Le groupe a noté que de nombreuses personnes vivant dans des appartements à loyer contrôlé à Cambridge étaient assez bien nanties. Ils comprenaient des dirigeants d'entreprise, des juges et même le maire.
La SPOA a également fait valoir que deux des plus grandes villes de l'État déprimaient intentionnellement leur propre base d'imposition en limitant les augmentations de loyer et qu'elles bénéficiaient donc d'une aide d'État supérieure à celle qu'elles auraient reçue. En fin de compte, les opposants au contrôle des loyers ont peu prévalu.
Il a fallu du temps pour que l'impact se fasse sentir, a déclaré Bill Cavellini, alors défenseur des droits des locataires à Cambridge. Mais au fur et à mesure que les appartements ont diminué, les loyers ont augmenté et le nombre de logements que les locataires à faible revenu pouvaient se permettre a diminué. Certains locateurs ont maintenu leurs loyers bas, a déclaré Cavellini, et certains locataires ont trouvé le moyen de trouver un logement social ou d'autres logements abordables. Mais il estime qu’en une décennie, la moitié des personnes avec lesquelles il travaillait dans des groupes de locataires avaient quitté Cambridge. Cavellini a déménagé à Somerville plus abordable en 2004.
"C'était plutôt désastreux", a-t-il déclaré. "Quand les propriétaires ont commencé à se rendre compte qu'ils n'étaient plus obligés de répondre à personne, beaucoup en ont profité et des personnes ont perdu leur maison."
Les propriétaires ont toutefois bien réussi.
Une étude menée par trois économistes du MIT en 2014 a révélé que le contrôle des revenus augmentait finalement la valeur de l'immobilier à Cambridge d'environ 2 milliards de dollars sur une décennie, même après avoir expliqué la poursuite de la croissance du marché immobilier. économie de la ville et du marché du logement. L'assiette fiscale de Cambridge a augmenté. L'investissement a augmenté et les valeurs ont augmenté, non seulement pour les immeubles précédemment contrôlés par des loyers, mais également pour leurs voisins.
Cette étude est devenue un élément clé des arguments économiques des critiques du contrôle des loyers, même si ses auteurs ont soigneusement évité de prendre position sur le sujet. Dans une récente interview, le coauteur Christopher Palmer, qui enseigne à la Sloan School of Business du MIT, a déclaré qu'il était clair que le contrôle des loyers comportait des coûts et des avantages, selon son point de vue.
"Au MIT, nous essayons de garder nos blouses de laboratoire, pour être impartiaux", a-t-il déclaré. "Nous sommes sceptiques sur le fait que le contrôle des loyers est la politique de logement la plus efficace, mais aussi qu'elle est sensible à l'origine de son appel populiste."
Cette attractivité a pris de l'ampleur ces dernières années, les loyers dépassant sans cesse les recettes et les nouveaux développements s'étendant aux parties les plus anciennes de la région. Les locataires à faible revenu sont de plus en plus préoccupés par le fait que les propriétaires les forcent à quitter leur domicile. Le contrôle des loyers, disent les locataires et leurs avocats, pourrait être un moyen d'aider les gens à rester.
Il y a au moins deux projets de loi à Beacon Hill, l'un présenté et l'autre qui devrait être présenté sous peu, ce qui annulerait effectivement l'initiative de 1994 et permettrait aux villes de réimposer le contrôle des loyers.
Les prévisions pour la législation ne sont pas claires. Le gouverneur Charlie Baker a exprimé son opposition au contrôle des loyers, mais ses partisans et d'autres protections des locataires doivent faire partie des discussions dans toute législation plus large sur le logement, y compris les mesures que Baker souhaite adopter pour faciliter les changements dans le logement. zonage
En cas de succès, le débat serait renvoyé aux villes et villages, dont beaucoup, comme Cambridge, ont radicalement changé depuis la fin du contrôle des loyers.
Tim Toomey, le seul membre actuel du conseil municipal de Cambridge qui a siégé au conseil d'administration en 1994, vit au nord de Kendall Square, dans ce qui était autrefois un quartier ouvrier qui accueille de plus en plus de travailleurs. biotechnologie et de la technologie qui rapportent assez pour payer 2 500 dollars par mois pour un appartement d’une chambre.
"Il semble qu'il y ait beaucoup de très jeunes professionnels qui le font très bien", a déclaré Toomey. "La démographie a beaucoup changé."
Les appels à l'aide des locataires à faibles revenus confrontés à des augmentations de loyer et à des expulsions élevées constituent un événement "presque quotidien" pour le personnel de la ville, a déclaré Toomey. Mais sans des protections plus solides pour les locataires, a-t-il déclaré, ils ne peuvent faire que beaucoup. Toomey a soutenu le contrôle des loyers dans les années 1990 et proposé des ajustements de la loi pour tenter d'éviter le vote de l'État qui l'a tué. Mais Toomey a déclaré qu'il n'était pas sûr que le moment soit venu.
"Cambridge a beaucoup changé", a-t-il déclaré. "Je ne connais pas la réponse à cette question."
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