Une maison est considérée comme abordable si le coût total du loyer ou des versements hypothécaires, des taxes, des tarifs des services publics et des assurances ne représente pas plus de 30% du revenu brut du ménage. Cela ne se produit pas à Lakeland.
LAKELAND – Le pays traverse une crise du logement abordable et Lakeland ne fait pas exception.
Brenda Petty-Moore s'est dite surprise de devoir faire face à la réalité du marché des appartements de la ville l'an dernier. Elle et son frère, Charles Moore, ont reçu un avis d'expulsion les obligeant à quitter les appartements Swan Cove en mai dernier, après qu'un toit qui fuyait ait causé d'importants problèmes de moisissure. L'annonce a lancé une recherche "frustrante" pour un appartement abordable de deux chambres au prix de 950 $ par mois ou moins.
"Il a fallu plus de quatre mois pour trouver un endroit relativement raisonnable pour déménager et louer", a déclaré Petty-Moore. "C'est une mauvaise situation à Lakeland, je ne pouvais pas y croire, mais quand j'ai parlé à plus de gens, j'ai découvert que c'était un problème commun."
La ville connaît une pénurie de logements abordables et de qualité pour ses résidents en raison de divers problèmes de marché. Et la ville n’a que peu ou pas d’influence sur nombre de ces forces, a déclaré le maire Bill Mutz.
"Nous n'avons aucun contrôle", a-t-il déclaré.
Selon une étude réalisée pour la ville par Kimley-Horn & Associates, basée à Lakeland ces deux dernières années, les facteurs clés incluent une pénurie de logements, une augmentation des coûts de développement et une population croissante. Dans cette étude, une maison était considérée comme abordable si le coût total du loyer ou des versements hypothécaires, des taxes, des tarifs des services publics et des assurances ne représentait pas plus de 30% du revenu brut du ménage.
"Il y a des défis nationaux et des défis locaux", a déclaré William Roll, gestionnaire principal du projet, de Kimley-Horn & Associates. "Les défis nationaux sont des ordres de grandeur plus grands que les défis locaux."
Salaires vs La location
En Lakeland et dans tout le pays, les salaires des travailleurs n'ont pas évolué au même rythme que les coûts croissants des terrains et de la construction. Theresa Maio, responsable de la planification et du logement de la ville, a estimé qu'un employé devait gagner un salaire minimum de 17,90 $ l'heure pour pouvoir acheter un appartement d'une chambre ou gagner au moins 22,10 $ pour un appartement de deux chambres à Lakeland, en supposant: une semaine de travail de 40 heures. Cependant, le revenu moyen n’est que de 39 706 dollars par an, soit un peu plus de 19 dollars par heure.
Pour Petty-Moore, sa recherche d'un appartement était compliquée car elle était semi-retraitée, sans emploi et en convalescence après une opération à la hanche. Son frère travaille à plein temps chez Sykes Enterprises, mais des loyers de 1 100 à 1 300 dollars par mois auraient augmenté son budget.
"J'ai dû demander quand Lakeland en était arrivé à demander autant pour un appartement de deux chambres à coucher et une salle de bains", a déclaré Petty-Moore. "Je ne m'attendais pas à ces prix gonflés."
Le coût de la location d'un appartement augmente rapidement dans tout le pays. L'étude de la ville a révélé que le nombre total d'unités de logement au prix de 800 $ par mois avait été réduit de 2%, alors qu'il y avait une augmentation de 97% du nombre d'appartements loués à 2 000 $ ou plus par mois en 2017 .
Petty-Moore, une personne âgée représentant 52,7% des ménages de la ville, a déclaré qu'il envisageait de s'installer dans un complexe de logements pour personnes âgées afin de trouver un appartement ou un condominium moins cher. Cependant, il a déclaré que de nombreuses communautés restreintes avaient déjà une liste d'attente d'un an ou plus.
Manque d'accessibilité
"Nous avons construit 64 appartements à Wauchula et le nombre de logements occupés par nous était complet le jour même", a déclaré Gene Strickland, agent immobilier développeur et ancien directeur de la ville de Lakeland. "J'avais une liste d'ici au parking des gens qui attendaient. C'était pathétique. "
Strickland a travaillé pour Green Mills Group, basé à Fort Lauderdale, à Aida Palms, un complexe de logements abordables de 96 unités situé à North Lakeland qui a ouvert ses portes en juillet 2017. Le complexe a été entièrement loué à son ouverture.
"Ils n'ont même pas vu les appartements qu'ils recevaient", a déclaré Amanda Steuwe, responsable de la communauté d'Aida Palms.
Steuwe a déclaré que le complexe avait une liste d'attente de plus de 800 personnes cherchant à louer une unité et que chaque jour, elle continuait à augmenter. Depuis 2017, seule une poignée de personnes ont déménagé et quelques expulsions.
"Nous avons un taux de renouvellement de 100%", a-t-il déclaré.
Dans le comté de Polk, 27 complexes proposant plus de 3 200 appartements abordables à louer à des familles et à des personnes âgées à faible revenu. En 2018, ces logements étaient occupés à 98,2%, selon les données compilées par Florida Housing Finance Corp., une organisation à but non lucratif créée par la législature de l'État il y a environ 35 ans pour aider à fournir des logements abordables aux résidents. . L'organisation estime que plus de 9 700 appartements supplémentaires sont nécessaires pour fournir un logement adéquat aux résidents à faible revenu du comté.
"Nous ne faisons plus d'études de marché, le jour de la construction, les travaux sont complets", a déclaré Strickland.
Aida Palms est le seul complexe d'appartements de cinq logements ou plus qui sera achevé dans la ville depuis 2016. La ville ne suit pas les immeubles de moins de cinq logements. Mutz a déclaré s'attendre à voir 500 nouvelles unités construites d'ici 2023.
Le développement de 305 unités Mirrorton proposé par le groupe cadre basé à Tampa attend les autorisations définitives de la ville. Le développement de 80 unités sur la rue East Parker proposé par Green Mills pourrait aider la ville à atteindre son objectif si la construction progressait.
Faire le saut: locataire à propriétaire
Le faible indice d'accession à la propriété en Floride est un autre facteur qui exacerbe les problèmes du marché de la location d'appartements. On estime que seuls 64,1% des résidents étaient propriétaires de leur maison en 2017, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne nationale, mais néanmoins inférieur à la moyenne de 66,3% enregistrée au cours des 34 dernières années, selon les chiffres publiés par l'État en septembre
"Les appartements gagnent maintenant plus de revenus que jamais et l'accession à la propriété est au plus bas niveau depuis 50 ans. L’abordabilité est au cœur de cette volonté ", a déclaré Bob Adams, propriétaire et président de Highland Homes.
Le constructeur basé à Lakeland, fort de plus de 40 ans d’expérience, a déclaré avoir vu les premiers acheteurs se retirer du marché en raison de la hausse des prix de l’immobilier et de l’augmentation progressive des taux d’intérêt du gouvernement fédéral.
Jeff Bagwell, l'un des fondateurs du Keystone Challenge Fund, a déclaré que si les coûts de logement sont un facteur, il s'agit davantage d'une question de locataires avec un fardeau financier qui leur permet d'économiser quelques dollars et centimes.
"Le plus gros problème des personnes à revenu faible ou modéré est l'assistance liée aux acomptes et aux frais de clôture", a-t-il déclaré. "Ils sont habitués à payer le loyer. Ils peuvent payer 800 dollars par mois pour le loyer. "
Bagwell a déclaré trouver un nombre croissant de personnes enterrées économiquement et endettées.
"Les gens viennent ici tout le temps avec des prêts étudiants de 20, 30 ou 40 000 $ et je leur demande s'ils ont obtenu leur diplôme?", A-t-il déclaré. "Ils ne me disent pas."
M. Bagwell a déclaré que les propriétaires potentiels qui sont obligés de payer un loyer mensuel élevé sous forme de prêt étudiant et qui consacrent jusqu'à 50% de leur revenu au loyer dépendent souvent de l'aide du gouvernement fédéral ou de l'État pour combler l'écart.
Le logement, une priorité?
Le Keystone Challenge Fund reçoit de l'argent indirectement de l'État, filtré par le comté de Polk et la ville de Lakeland, afin d'offrir aux familles à revenu faible à modéré, une aide à la mise de fonds et des frais de clôture. Les fonds proviennent du programme de la State Housing Initiatives Association.
Le fonds Keystone Challenge Fund et l'Agence de réaménagement de la communauté de Lakeland ne font pas partie des fonds d'assistance pour l'exercice en cours et le financement futur de leur SHIP est toujours en cours de calcul.
Maio a indiqué que Lakeland devrait recevoir des fonds du département américain du Logement et du Développement urbain. UU Sur 935 111 $ en subventions de développement de blocs communautaires, 4,4% de moins qu’en 2018, qui peuvent être utilisés pour l’acquisition de propriétés, la réhabilitation d’habitations ou pour servir un service public. En outre, la ville recevra 362 966 dollars du programme d’investissement du Partenariat pour l’habitation (13% de moins que l’année dernière) afin d’aider les ménages à faible revenu par le biais d’une aide au versement initial ou à la réhabilitation.
Le 13 mai, la ville a tenu une assemblée publique afin de recueillir l'opinion des résidents sur la meilleure façon de dépenser ces fonds fédéraux.
L’impôt de timbre de l’État a permis de collecter plus de 335 millions de dollars pour le fonds d’affectation spéciale Sadowski, mais les législateurs ont approuvé le fait qu’environ 200 millions de dollars seulement serviraient à la construction de logements abordables, conformément à l’intention initiale du fonds. La moitié des fonds de l'État ont été alloués à l'aide aux victimes de l'ouragan Michael, ainsi que 8 millions de dollars supplémentaires pour le seul logement fourni à Jacksonville. Les autres villes et comtés de Floride, y compris Lakeland, doivent trouver un moyen de répartir équitablement les 77 millions de dollars restants.
Maio a déclaré que le montant exact des revenus de Lakeland n'était pas clair, mais il s'attend à une légère augmentation d'environ 150 000 dollars d'ici 2018.
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"S'il n'y a pas de fonds, cela blesse mes acheteurs débutants, ils ne peuvent pas sauvegarder l'acompte", a déclaré Bagwell. "Si je ne peux pas les placer dans des maisons d’entrée de gamme, ils resteront plus longtemps dans des appartements, ce qui, bien sûr, provoquera une crise."
Prix de départ
Ce n'est pas que des maisons ne soient pas construites à Lakeland. En 2018, la ville a délivré plus de 400 permis pour la construction de maisons unifamiliales, selon Jason Wiley, responsable du développement des affaires chez Lakeland. Wiley a déclaré que cela représentait plus du double de la moyenne annuelle de la ville.
Malgré cette construction, il y a une pénurie de maisons à vendre sur le marché qui augmente le prix de vente moyen. En janvier 2019, environ 300 maisons ont été vendues, sur environ 900 sur le marché. Cela suffit pour satisfaire trois mois de demande. En comparaison, il a déclaré qu'il y avait environ 1 800 maisons sur le marché il y a cinq ans.
"Ce qui est inquiétant, c'est le manque d'inventaire", a-t-il déclaré. "Il n'y a pas beaucoup d'opportunités, nous sommes sur un marché de fournisseurs très compétitif."
Les acheteurs ont moins d'options et la demande a fait grimper le prix moyen d'une maison à Lakeland au-dessus de 200 000 $.
"C'est un nombre que nous n'avons pas vu auparavant", a déclaré Wiley.
Options de Lakeland
Le maire Mutz a déclaré qu'il reconnaissait que l'étude de Lakeland indiquait que la ville n'exerce que peu ou pas de contrôle direct sur de nombreux facteurs qui contrôlent l'abordabilité du logement.
Une de ses premières recommandations a été que la ville mène une étude et réévalue ses frais d’impact, ou une redevance pour les promoteurs pour les améliorations que la ville doit apporter sur les routes, les trottoirs ou d’autres structures en raison de nouvelles constructions. Tom Wodrich, principal planificateur du développement communautaire et économique de la ville, a déclaré que la ville révisait déjà ses taux d'impact tous les cinq ans et qu'une étude était en cours.
Lors de sa réunion de planification du 7 mai, la commission a décidé à l'unanimité d'engager 250 000 dollars par an à compter de l'exercice 2020 pour aider à résoudre les problèmes de logement de la ville.
"Tout le monde dit que le logement abordable est une chose que nous devrions faire, mais vous devez élaborer un plan autour de cela", a déclaré Mutz.
Regardant à l'intérieur
Maio a déclaré que l'Agence de réaménagement de la communauté de Lakeland avait réduit une liste de plus de 700 propriétés à un groupe de 116 parcelles d'une superficie totale de 40 acres qui pourraient convenir à des projets de logement. Selon Maio, la plupart des 116 propriétés ont chacune une superficie inférieure à 1 acre et sont divisées en zones pour les maisons unifamiliales.
"Nous avons entendu beaucoup de critiques de la part de la communauté à propos de la superficie de la ville et nous sommes assis dans cette réserve", a déclaré le commissaire Scott Franklin. "J'espère vraiment que nous pourrons nous fixer des objectifs ambitieux pour que cette propriété soit à l'abri de notre potentiel et soit utilisée de manière constructive."
Maio a déclaré que le personnel de la ville pensait que certains sites pourraient être combinés en de plus grandes parcelles pouvant intéresser les développeurs. Elle a ajouté que cela offrait la possibilité de créer des maisons pour ce que l'on appelle des "maisons intermédiaires", telles que les maisons de ville qui assurent une transition progressive entre le passage d'un appartement multifamilial à un terrain plus grand pour une seule famille. Maio a soumis un projet de concept pour "Olive Street Townhouses", qui propose la construction de huit maisons de ville de 1 500 pieds carrés destinées à fournir des logements temporaires "manquants au milieu".
Les commissaires de Lakeland n'ont pas encore décidé comment les 250 000 dollars qu'ils ont accepté de réserver chaque année pour régler le problème de l'abordabilité du logement seront dépensés. Maio a suggéré que la ville pourrait en faire un fonds de crédit renouvelable ou offrir un incitatif au logement abordable. La ville tiendra un atelier le 28 juin sur ses politiques et objectifs en matière de logement abordable pour l'exercice financier 2020.
"Nous faisons tout le reste bien", a déclaré Mutz. "Nous apportons de nouvelles entreprises, mais si nous n'offrons pas de lieux de vie pour les personnes actives, nous n'avons pas fini notre travail."
Vous pouvez contacter Sara-Megan Walsh au 863-802-7545 ou swalsh@theledger.com.