L'administration Cantrell prévoit une augmentation des ventes de loyers à court terme dans le cadre du contrat d'infrastructure – Finance Curation

L'administration du maire LaToya Cantrell a été très occupée à Baton Rouge pour tenter de parvenir à un accord prévoyant de consacrer davantage de recettes fiscales des hôtels / motels à des projets d'infrastructure à la Nouvelle-Orléans. Un éventuel accord est toujours en cours de finalisation, mais il devrait inclure un ensemble de lois comprenant le projet de loi 43, qui augmenterait les taxes sur Airbnbs et autres locations à court terme de 6,75%, dans l'attente de du vote des habitants de la ville.

L'administration estime que la taxe générera 10,5 millions de dollars de recettes chaque année pour la ville. Et les calculs supposent que le marché de la location à court terme à la Nouvelle-Orléans restera stable, voire en expansion, malgré les travaux récents du conseil municipal de la Nouvelle-Orléans visant à établir des limites plus strictes pour les locations à court terme.

Le projet de loi a été présenté jeudi matin à la Chambre des communes, au comité des affaires paroissiales et culturelles de la Chambre. Un amendement a été ajouté: 25% des revenus iront à la Nouvelle-Orléans et Cie (anciennement le Bureau de la Convention et des Visiteurs de la Nouvelle-Orléans) et 75% à un fonds pour l’infrastructure.

Selon la note fiscale du projet de loi, qui reposait sur des informations fournies par la ville, atteindre 10,5 millions de dollars par an nécessite des ventes à court terme de 156 millions de dollars. Cela représente une augmentation de 18 millions de dollars, 13%, par rapport aux ventes de l'an dernier, en fonction des dépôts dans le fonds Quality of Life de la Nouvelle-Orléans. Depuis 2017, une partie des taxes d'hôtel perçues sur les locations à court terme est versée à ce fonds créé par l'État. L'argent va finalement à la ville pour l'exécution des locations à court terme.

Le fait que l'administration de Cantrell augmente ses ventes de STR est inquiétant et un peu déconcertant pour les conseillers et les défenseurs du logement abordable qui ont travaillé à revoir les règles de la ville en matière de loyers à court terme. au cours de l'année écoulée. Dans les prochaines semaines, le Conseil est prêt à voter pour une liste de nouvelles restrictions qui, si elles sont approuvées, devraient limiter le nombre total de locations à court terme dans la ville.

"Il y a toujours une prédiction, mais la prédiction est conforme aux collections actuelles", a déclaré le chef d'état-major de Cantrell, John Pourciau. "Avec une stipulation très forte que les changements potentiels qui pourraient survenir sur le marché de la location à court terme modifient évidemment l'apparence de ces chiffres."

Il a ajouté que l'augmentation de l'estimation annuelle des revenus de location à court terme était due en partie à une augmentation des premiers mois de 2019.

"Il est important qu'en tant que ville, nous constations une augmentation même après le moratoire", a-t-il déclaré.

Malgré tout, les membres du conseil municipal semblaient être pris au dépourvu. Les membres du Conseil Jason Williams, Helena Moreno et Joe Giarrusso ont refusé de commenter l'histoire.

"Nous ne commentons pas l'accord aujourd'hui, simplement parce que le maire ne nous fournit pas suffisamment d'informations", a déclaré Andrew Sullivan, chef d'état-major de la conseillère Kristin Palmer.

Selon le directeur des communications de Cantrell, Beau Tidwell, l'administration a tiré le montant de 156 millions de dollars des fonds du fonds Quality of Life de juillet 2018, début de l'exercice financier de l'État, jusqu'en mars 2019, le dernier mois. dans lequel les données sont disponibles.

Cette formule a produit un nombre plus élevé que le total de 2018 car les trois premiers mois de 2019 ont enregistré une augmentation significative des dépôts mensuels. Le dépôt mensuel moyen en 2018 était de 456 000 $. Pour les trois premiers mois de 2019, la moyenne était de 753 000 $.

Cela indique que les ventes de loyers à court terme ont augmenté, même si le conseil a approuvé un moratoire en mai dernier sur la location de maisons dans les quartiers les plus populaires de la ville.

En février 2018, avant le lancement de l'interdiction temporaire, la ville disposait de 615 000 $ de dépôts pour le fonds Quality of Life. En février de cette année, ce nombre a grimpé à un record de 959 000 dollars, malgré le moratoire.

Augmentation de la TVA commerciale, taxes perçues sur les locations sans permis.

Il n’est pas clair pourquoi les ventes semblent avoir augmenté. Mais il est également possible que, alors que le nombre de licences résidentielles a considérablement diminué, les licences commerciales, qui n'étaient pratiquement pas affectées par le moratoire, ont grimpé de 33% depuis avril 2018, un mois avant le moratoire. .

Contrairement aux licences résidentielles pour l'ensemble du ménage, qui permettent aux opérateurs de location à court terme de louer leurs maisons jusqu'à 90 jours par an, les licences commerciales permettent aux maisons et aux appartements de fonctionner comme des locations à court terme à temps plein. chaque fois qu'ils sont dans des locaux commerciaux. ou des districts à usage mixte. Au 1 er mai, il y avait 1 124 licences commerciales actives à la Nouvelle-Orléans, contre 845 le 2 avril 2018.

L'augmentation du nombre de licences d'exploitation d'entreprises est concentrée dans une poignée de quartiers, selon les données des locations à court terme de la ville, notamment Seventh Ward, Central City et Bywater.

Licences commerciales dans le septième arrondissement: avril 2018 (à gauche) et mai 2019 (à droite)

Une autre explication possible est que des taxes peuvent être perçues sur les locations à court terme sans licence, ce qui signifie qu'une baisse des licences n'a peut-être pas été accompagnée d'une baisse égale des dépôts du fonds Quality of Life.

À la fin de 2016, Airbnb avait accepté de collecter les taxes d'hôtel et de motel pour le compte de la ville et de les transmettre à l'État. Une partie de ces dollars finit par se retrouver dans le fonds pour la qualité de vie. La porte-parole d’Airbnb, Laura Rillos, a déclaré à The Lens que ces taxes sont collectées automatiquement à partir de chaque réservation à la Nouvelle-Orléans.

En date de cette semaine, il y avait environ 3 100 licences de location à court terme dans la ville, contre 4 500 en avril 2018. Cependant, toutes les listes de locations sur des sites de location de vacances tels que Airbnb ne sont pas autorisées par la ville.

Seul Airbnb facture et verse volontairement les taxes d’hôtel-motel. Pour les autres plates-formes, telles que Homeaway, appartenant à Expedia, la responsabilité du paiement de ces taxes incombe à l'opérateur de location individuel à court terme.

Un rapport de Jane Place datant de 2018 indiquait que, au 1er mars 2018, il y avait 2 744 listes de locations à court terme non autorisées sur Airbnb.

Plus récemment, un site Web qui suit les listes Airbnb appelé Inside Airbnb indique qu'au 6 décembre, 6 508 annonces de la Nouvelle-Orléans figuraient sur le site Web, soit plus du double du nombre de licences.

Une récente note de service de l'administration Cantrell a mis en évidence les problèmes de maintien de l'ordre découlant du refus d'Airbnb de partager ses données.

"Cela rend l'application de dispositions telles que l'énumération illégale de propriétés non autorisées ou l'inclusion de plusieurs jours avec une licence extrêmement difficile à appliquer", a-t-il déclaré.

"Il est clair que les recettes fiscales dues à la Ville ne sont pas payées", indique le mémo. "Toutefois, la portée de ces taxes et tarifs non remboursables n’est pas claire en raison du manque d’informations auquel la Ville a accès."

Préoccupation de lier les DOS au financement des infrastructures

Bien que la ville connaisse une augmentation des revenus de location à court terme, il est possible qu'après que le conseil municipal ait approuvé les nouvelles réglementations, cette tendance s'inverse. L'augmentation du nombre de permis commerciaux, par exemple, pourrait être atténuée par un projet de règlement limitant le nombre de permis commerciaux à 25% d'un bâtiment.

Le conseil municipal a également précisé que la nouvelle réglementation devait être associée à une application plus stricte. Si la ville prend des mesures énergiques dans les listes non autorisées, cela pourrait également arrêter le flux d'argent vers le Fonds pour la qualité de vie.

Les règlements proposés pour la location à court terme feront l'objet d'un autre vote du conseil ce mois-ci. Les membres du conseil qui se sont entretenus avec The Lens ont déclaré n'avoir entendu parler de rien du bureau du maire à ce sujet, mais il semble que ce soit bientôt possible. impliquer plus.

"Nous continuons de surveiller activement la situation", a déclaré Pourciau. "Et compte tenu du fait que le vote avec le Conseil aura lieu relativement prochainement, les membres du Conseil seront davantage engagés à voir quelles seront les prochaines étapes pour définir les règles de location à court terme pour la ville."

En tout état de cause, certains partisans craignent que la structure de la taxe, qui lie les loyers à court terme et le financement d'infrastructures essentielles, encourage l'expansion des loyers à court terme.

"Lors des élections de 2017 et de nombreuses séances de commentaires du public lors des réunions du conseil municipal, les résidents ont clairement indiqué que RTS devait remplacer les résidents et augmenter les prix de l'immobilier", a déclaré Breonne DeDecker, responsable du programme. Jane Place Neighbourhood Sustainability Initiative, un groupe de logement abordable qui a critiqué l’expansion des locations à court terme dans la ville. "Au lieu de compter sur un plus grand nombre de DOS, la Ville doit se concentrer sur la meilleure façon de les réglementer."

L’appréhension pour le nouvel impôt ne se limite pas à la prévision du revenu. Un autre problème est que tout l'argent n'irait pas en ville. Seulement 75% iraient à des projets d'infrastructure municipale, les 25% restants seraient déviés vers la Nouvelle-Orléans et Cie pour la promotion du tourisme.

Les négociations de Cantrell au sein de la législature de l'État font partie de la campagne "juste part" qu'il a lancée à l'automne. Elle a fait valoir que les entités touristiques telles que le Centre des congrès et le Stadium District perçoivent une trop grande part des taxes imposées par les hôtels et les motels, et que davantage devrait aller aux services municipaux.

Les détracteurs de la proposition fiscale de Cantrell soutiennent que l'accord de partage des revenus est directement opposé à cette campagne.

"Tout revenu de location à court terme destiné au tourisme est un échec absolu pour nous", a déclaré Andreanecia Morris, directrice exécutive de HousingNOLA. "C'est contre-intuitif."

La taxe constitue également un élément clé du projet du conseil d'utiliser les loyers à court terme pour collecter des fonds destinés à des ensembles de logements abordables. À l’heure actuelle, il existe une disparité entre l’hôtellerie et les taxes de location à court terme. Les hôtels paient 15,2%, tandis que les locations à court terme 8,45%. Le nouvel impôt sur le revenu à court terme de 6,75% les rapprocherait.

Certains défenseurs du logement espéraient utiliser une augmentation de taxe pour financer le logement abordable, arguant que la prolifération des loyers à court terme était directement liée à la hausse des loyers dans certains quartiers.

Palmer, qui a joué un rôle de premier plan dans la modification des lois sur la location à court terme de la ville, s'était déjà engagé à utiliser les nouveaux tarifs pour fournir 20 millions de dollars par an au Fonds d'investissement dans le logement de quartier, qui peut être utiliser pour subventionner des ensembles de logements abordables

La ville impose actuellement un taux de 1 $ par nuit sur les locations à court terme qui vont au Fonds pour l'amélioration du logement de la ville. D'avril 2017 à février 2018, 550 000 $ ont été collectés, selon le conseil.

L'année dernière, Palmer a proposé de porter ces frais à 10 $ par nuit pour les propriétés résidentielles, à 20 $ pour les petites propriétés commerciales et à 25 $ pour les grandes propriétés commerciales. La commission d'urbanisme a recommandé une augmentation plus modeste de son étude de 2018: 8 $ pour les locations résidentielles dans toute la maison et 10 $ pour les immeubles commerciaux. La location résidentielle d'unités partielles resterait à 1 $ par nuit.

Palmer et la commission d’urbanisme ont également recommandé d’augmenter les droits de permis.

Mais la nouvelle taxe met ce plan dans les limbes. Si les tarifs proposés par Palmer étaient ajoutés à la nouvelle taxe, les loyers à court terme seraient soumis à des taxes et des frais beaucoup plus élevés que les chambres d'hôtel.

"Ils ne sont pas responsables de la résolution de la crise du logement abordable", a déclaré Morris à propos de l'administration Cantrell. "Les loyers à court terme peuvent être utiles en tant que source de revenus pour le logement abordable, une source de revenus que nous n’avons pas vue. Et donnez une partie de cet argent au tourisme … Je suis abasourdi. "

Le projet de loi, le House Bill 43, est parrainé par le représentant de l’État, Jimmy Harris, de la Nouvelle-Orléans. L'administration Cantrell s'attend à fournir à la ville 48 millions de dollars en une seule fois et 27 millions de dollars en revenus récurrents, qui font tous partie d'un fonds d'infrastructure dédié.

Jeudi, lorsqu'il a présenté le projet de loi à la Commission de la culture, de la paroisse et des affaires culturelles de la Chambre des représentants, il a répondu aux préoccupations des défenseurs du logement abordable à la Nouvelle-Orléans.

"Ce que je veux enregistrer et faire savoir à tout le monde, c'est que nous ne faisons rien pour retirer de l'argent du logement, parce que cela a été une préoccupation du point de vue local", a-t-il déclaré.

John Pourciau, chef de cabinet de Cantrell, était assis à côté de Harris et a réitéré ce sentiment.

"Le maire comprend que c'est une priorité et nous faisions tout ce qui était en son pouvoir", a-t-il déclaré à propos du logement abordable. "Mais il s'agit d'un élément distinct pour nous assurer que notre infrastructure est prise en compte."

Stephen Perry, président et chef de la direction de New Orleans and Co., était également présent pour appuyer le projet de loi.

"C’est l’un des premiers points d’union entre nous, nous essayons de comprendre comment nous avons attaqué ce problème d’infrastructure", at-il déclaré. "L'industrie soutient beaucoup cela."

Cette histoire a été mise à jour après la publication avec les commentaires du personnel du maire.

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