C’est toujours le meilleur moment pour l’immobilier logistique principal, presque partout dans le monde.
Les investisseurs institutionnels investissant de grosses sommes d’argent recherchent des actifs logistiques immobiliers dans le monde entier, compressant les taux de capitalisation (limite), le rapport entre la valeur d’un bien immobilier et son revenu net d’exploitation, à des niveaux proches ou égaux. minimums presque historiques. Plus le taux de capitalisation, appelé aussi «rendement», est bas, plus le prix qu'un actif demandera sera élevé.
Selon un rapport publié fin mars par la société de services immobiliers et de logistique CBRE Services, Inc., 47 des 63 marchés mondiaux ont enregistré des rendements inférieurs à ceux de 2017. Hong Kong, un prototype du principal marché de la logistique en raison de la rareté des terres et de la forte demande, le taux de capitalisation le plus bas de tous les marchés mondiaux était de 3,4%. Ils sont suivis de Vancouver en Colombie-Britannique avec 3,75% et de Tokyo avec 3,9%. Sur les six marchés suivants, qui ont tous enregistré des taux maximaux de 4%, quatre se trouvaient aux États-Unis (les deux autres se trouvaient à Londres et les "German Centers" réunis à Berlin, Munich et Francfort). Toronto a complété le top 10 avec 4,25%.
Sur le continent américain, les rendements des actifs logistiques sur les soi-disant marchés des concentrateurs de rang 1 et 2 ont chuté de 24 points de base sur un an, à 5,47%. Hors Amérique latine, le rendement moyen était de 4,7%. Les revenus industriels ont augmenté de 7,4% aux États-Unis. UU Et 10,8% au Canada, selon le rapport.
L'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique (EMEA) ont enregistré le rendement le plus faible, avec 5,41%, ainsi que la plus forte baisse du taux de capitalisation, à 35 points de base. La région Asie-Pacifique, qui a considéré le décalage relatif des trois principales régions en raison de la forte concurrence avec d’autres types de biens immobiliers, tels que les bureaux résidentiels et commerciaux, a enregistré un rendement de 5,97%, soit une baisse de 16%. Points de base année après année.
Selon les données de Real Capital Analytics citées dans le rapport CBRE, l'investissement mondial dans l'immobilier logistique s'est élevé à 153,6 milliards de dollars en 2018, soit un gain annuel de 5,3%.
Le rapport CBRE se concentrait exclusivement sur les tendances de la logistique immobilière, et non de la fabrication Il a également analysé les tendances des marchés de premier niveau, qui présentent des caractéristiques différentes des régions de niveau moyen ou inférieur en raison des avantages géographiques et démographiques des principaux marchés.
Les principaux rendements en 2019 devraient rester stables dans les trois principales régions, du fait que la croissance continue du commerce électronique conforme aux exigences du commerce électronique doit répondre aux besoins actuels des occupants de biens, a déclaré CBRE. Toutefois, la région Asie-Pacifique offre des possibilités considérables en raison d’une grave pénurie d’immeubles logistiques de premier plan. La logistique ne représente que 10% de tous les stocks de biens immobiliers dans la région, a déclaré CBRE.
Le marché américain est "en fin de cycle, mais beaucoup ne le pensent pas", a déclaré Matthew Walaszek, directeur associé de l'unité de recherche industrielle et logistique de CBRE et auteur du rapport. Le marché haussier de la logistique immobilière a débuté en 2010 après la Grande Récession, mais n'a décollé que vers la période de 2012 à 2013, lorsque le commerce électronique a véritablement pris toute son ampleur, a déclaré Walaszek. Vu à travers ce prisme et par rapport à la période de récupération de 10 ans de l’ensemble de l’économie de l’EE. UU., Le cycle actuel n'est pas si profond dans la dent, a-t-il déclaré.
Le rapport montre que la demande institutionnelle en matière de logistique immobilière ne se limite pas au marché des États-Unis. Le Canada, l'Europe et, dans une moindre mesure, l'Asie-Pacifique tirent profit de la croissance rapide du commerce électronique, de l'abondance du capital mondial et de la modernisation des actifs grâce à des investissements dans la robotique et d'autres technologies efficacité dans l'exécution de l'expédition. .
Le marché mondial de l'automatisation de la logistique, évalué à 36 milliards de dollars en 2017, devrait connaître une croissance annuelle composée de 12,5% d'ici 2023, alors que les entreprises souhaitent automatiser leurs activités pour réduire leurs coûts de logistique et améliorer leurs marges. À ce taux annualisé, le marché de l'automatisation logistique atteindra 72,3 milliards de dollars en taille d'ici 2022, selon un rapport de la société de recherche irlandaise Research & Markets.com.
Cependant, le principal facteur est la demande apparemment insatiable de plus grandes installations pour répondre à la croissance du commerce électronique mondial qui ne montre aucun signe de diminution. "Les opérateurs de commerce électronique nécessitent jusqu'à trois fois plus d'espace que les utilisateurs de magasins traditionnels en raison de la plus grande diversité de produits gérés et de la nécessité de les disposer immédiatement. "Les investisseurs mondiaux ont compris et sont intéressés par l'ajout d'actifs industriels à leurs portefeuilles", a déclaré Jack Fraker, responsable mondial des marchés de la logistique industrielle et des capitaux pour CBRE.
Du point de vue du propriétaire d’un actif, le marché de la logistique immobilière a été confronté à des obstacles au cours des derniers mois. Les incertitudes géopolitiques ont freiné le sentiment. L’augmentation des taux d’intérêt est un facteur, bien que la demande se soit améliorée malgré l’augmentation des coûts d’emprunt. Il y a ensuite la loi de l'offre et de la demande alors que plus de capacité entre sur le marché, en particulier aux États-Unis. UU Cela a généré ce que certains experts considèrent comme un équilibre indispensable sur le marché après sept années de loyers et de capacités d’ajustement énergiques, dont beaucoup ont coïncidé avec l’acceptation générale du commerce électronique. Malgré tout, les taux de vacance restent bas et les loyers des applications, bien que modérés dans leur rythme ascendant, ne font que baisser.
Walaszek a déclaré qu'il était probable que des loyers plus élevés n'atténuent en rien l'appétit des occupants principaux pour les propriétés de haut vol. Outre le fait qu'ils ne peuvent pas s'en passer, les principaux occupants ne consacrent qu'une part relativement faible de leur budget total aux coûts de l'occupation, a déclaré Walaszek. L'occupation représente 3 à 6% du budget annuel d'une grande entreprise typique, a-t-il estimé. Les transports, en revanche, représentent 50% et la main-d'œuvre 20,5%, a-t-il déclaré. L'implication est que les entreprises peuvent se pencher sur leurs budgets en matière de logistique immobilière sans se ruiner.