Les publications précédentes dans cet espace ont traité des besoins en logement souvent négligés de l'Amérique rurale et de la nécessité de mettre en lumière les difficultés que rencontrent les zones rurales, à l'instar de leurs homologues des zones urbaines, pour répondre aux besoins en logements abordables de leurs résidents. Heureusement, cette année, la demande d'une attention plus ciblée semble avoir été prise très au sérieux: lors de l'ouverture du 116ème Congrès, plusieurs projets de loi sur le logement rural ont été présentés (loi sur la stratégie de conservation du logement rural de 2019). Loi de 2019 sur la préservation du logement rural, loi sur la violence à l'égard des femmes, loi sur la protection des femmes rurales, entre autres). En outre, le 2 avril, lors de la première audience du sous-comité du logement, du développement communautaire et des assurances du comité des services financiers de la Chambre, le gouvernement fédéral s'est penché sur les mesures prises par le gouvernement fédéral pour s'attaquer aux problèmes de logement abordable qui minent l'Amérique rurale. Parmi les intervenants figuraient des représentants du projet de loi sur le logement national (NHLP), de la Coalition nationale pour le logement en milieu rural (NRHC), du Conseil d'aide au logement (HAC), de la Corporation de soutien aux initiatives locales rurales et du Conseil de la Logement abordable et rural. En plus d'appuyer les projets de loi devant le comité, les orateurs ont également souligné certains des problèmes qu'ils voient avec la façon dont les questions rurales sont traitées au niveau fédéral. Par exemple, le comité a été instamment prié de tenir des audiences de supervision sur l'administration du processus d'approbation du paiement anticipé pour les services de logement rural (RHS) et sur l'administration du programme de bons de développement rural (DR). Les législateurs ont également été invités à examiner le logement rural dans certaines régions de l’Inde, les effets de la réforme du financement du logement sur les problèmes ruraux et la nécessité d’obtenir des informations et des données plus nombreuses et de meilleure qualité sur les zones rurales et mal desservies.
Entre temps, de nouvelles recherches sur les problèmes ruraux sont en train d’émerger. Des rapports récents ont tenté de quantifier les besoins locatifs en matière de logement abordable dans les zones rurales. Par exemple, HAC indique que dans les régions de moins de 10 000 habitants, 40% des locataires consacrent plus de 30% de leur revenu au logement. La pauvreté est également un sujet de préoccupation, car les comtés où le taux de pauvreté est supérieur à 20% depuis 1990, connus sous le nom de comtés de pauvreté persistante, sont principalement ruraux. De même, un article récent de Stateline a révélé qu'au cours de la dernière décennie, près du quart des comtés les plus ruraux ont connu une augmentation considérable du nombre de ménages lourdement imposés (qui consacrent plus de 50% de leur revenu à leur revenu). ). Cette attention accrue portée aux comtés ruraux est la bienvenue, car le manque de logements abordables est souvent considéré à tort comme un problème urbain. Cela dit, il est important de garder à l'esprit que les problèmes rencontrés par les zones rurales ne sont pas particulièrement pires que ceux d'autres régions du pays; Au contraire, il peut être plus difficile de relever les défis du logement abordable dans les zones rurales car les zones rurales manquent de ressources. Par exemple, le faible revenu moyen dans la région empêche le financement de logements locatifs abordables, la rareté des données rend difficile l’évaluation adéquate du problème, et la perception erronée que le logement est abordable dans les communautés rurales peut présenter des défis pour générer soutien du public
L’importance du LIHTC dans les régions rurales des États-Unis est en train de diminuer les ressources fédérales
Il n’est pas surprenant qu’il y ait moins de ressources disponibles pour faire face à la crise du logement abordable en milieu rural que pour faire face aux mêmes problèmes dans les zones urbaines. Bien qu'il existe des programmes spécifiquement destinés à financer et à soutenir le logement rural abordable, tels que les programmes de développement rural du département de l'agriculture des États-Unis. UU (Section 515), Programme de prêts pour le logement locatif en milieu rural, Section 514, Section 516 et Programme de conservation et de revitalisation des logements multifamiliaux – Les niveaux de financement n'ont pas évolué au même rythme que les besoins. Dans le cas de la section 515, non seulement le financement des nouvelles propriétés de l'USDA a été réduit à zéro ces dernières années, mais le programme perd des unités: le nombre de propriétés de la section 515 a diminué de 7%. depuis 2006. En raison du manque de fonds et de la perte d'unités, d'autres programmes, tels que le crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC), doivent combler le manque, non seulement en termes de production, mais aussi de financement. Des subventions multiples sont souvent nécessaires pour fournir des logements abordables aux locataires à faible revenu; Une étude réalisée par HAC a révélé que près de la moitié des logements du portefeuille de logements relevant de la Section 515 de l’USDA sont financés par le LIHTC.
Avancer
La crise du logement abordable aux États-Unis est loin d'être résolue et seule une approche durable aidera les parties prenantes à gagner du terrain. En fin de compte, les zones rurales ont besoin de plus de ressources, à la fois pour les programmes qui traitent de la production de logements et des besoins de conservation, et pour les recherches supplémentaires à effectuer pour quantifier les besoins en logements abordables et en capacité (ou manque de capacité). ) des programmes existants pour répondre à ces besoins. Les améliorations possibles sont à l'horizon. La loi sur l'amélioration du crédit au logement abordable (LHCIA) devrait être réintroduite au Congrès dans les prochaines semaines. Soumis à l'origine lors de la 115e session du Congrès par la sénatrice Maria Cantwell, D-Wash. et le représentant des médias et du comité des médias Richard Neal, un démocrate du Massachusetts, le projet de loi contiendra probablement deux mesures relatives au logement rural: un élan de base pour les comtés et les propriétés non métropolitaines bénéficiant de l’aide du USDA Rural Development; et la normalisation des limites de revenus des locataires pour les propriétés LIHTC dans les zones rurales. Lors du dernier Congrès, l’AHCIA a bénéficié d’un soutien bipartite remarquable, notamment de la part de membres du Congrès représentant les communautés rurales, et devrait susciter un soutien bipartite similaire lors de sa réintroduction.
Outre la réintroduction de l’AHCIA, d’autres développements politiques clés à prendre en compte incluent la confirmation de Mark Calabria en tant que nouveau directeur de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) et ce que cela pourrait signifier pour les entités parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac, en particulier leurs investissements dans les zones rurales. Bien que la Calabre puisse utiliser un processus mesuré pour mettre en œuvre le changement, les parties prenantes du logement sont préoccupées par leurs déclarations antérieures visant, entre autres, à mettre fin aux objectifs en matière de logement abordable et au mandat du GSE relatif à l'obligation de servir. Fin 2017, la FHFA a autorisé les GSE à reprendre les investissements de la LIHTC pour la première fois depuis leur nomination au poste de conservateur. Son mandat, qui consiste à servir, comprend l'obligation de desservir les zones rurales, ce qui permet de garantir que les investissements du LIHTC atteignent ces marchés ruraux laissés sans surveillance. Le retour du GSE sur le marché boursier LIHTC pourrait être compromis par le nouveau leadership de la FHFA et la perte de toute ressource rendra encore plus difficile la résolution de la crise du logement abordable en Amérique rurale. Avec la réduction du financement de programmes ruraux spécifiques tels que la section 515 de l'USDA et la perte de logements abordables résultant de l'expiration des contrats et du remboursement des prêts, le LIHTC est plus nécessaire que jamais.