Avec son récent échec Commission d'audience de zonage Slice of Life v. Canton de Hamilton que les locations de logements à court terme sont intrinsèquement incompatibles avec les zones de zonage résidentielles unifamiliales, La Cour suprême de Pennsylvanie a donné aux administrations municipales un répit pour décider de la manière de faire face à l'essor de l'industrie du partage du logement.
Aujourd'hui, les avocats de la ville affirment qu'ils prévoient être recrutés fréquemment pour aider leurs clients à prendre ces décisions.
"Vous verrez de nombreux avocats de la ville demander à leurs clients:" Hé, que voulez-vous que nous fassions avec les locations à court terme? ", A déclaré Harlan Stone, actionnaire de Dickie, McCamey & Chilcote à Pittsburgh et président. de la pratique municipale de l'entreprise. "Vous pouvez obtenir différentes réponses en fonction des détails de la municipalité." Certains sont peut-être plus enclins à vouloir des loyers et ne sont pas inquiets, car une maison de fête se trouve au milieu d'un plan de lotissement.
Dans Tranche de vie, la Cour suprême a annulé une décision de la Cour du Commonwealth qui avait déterminé que l'ordonnance d'une municipalité du comté de Monroe était ambiguë et pouvait être interprétée de manière à déterminer si les "établissements d'hébergement temporaire", tels que ceux popularisés par Airbnb, HomeAway et Booking.com, pourraient être situés dans un district de zonage résidentiel unifamilial.
L'ordonnance du canton de Hamilton limite les districts de zonage résidentiels aux maisons unifamiliales et définit «famille» comme une «unité d'entretien unique», terminologie courante utilisée dans de nombreux règlements de zonage. Toutefois, il n’exclut pas spécifiquement les immeubles locatifs à court terme situés dans des quartiers résidentiels.
Val Kleyman, qui dirige une entreprise de location à court terme appelée Slice of Life, avait fait valoir que le silence de l'ordonnance concernant l'échange de logements devait être interprété en faveur du propriétaire. La Cour du Commonwealth a accepté.
Dans son opinion du 26 avril, la Cour suprême a unanimement déclaré que la jurisprudence de la Pennsylvanie est claire: "L'utilisation purement transitoire d'une maison n'est pas autorisée dans un district de zonage résidentiel qui limite l'utilisation aux maisons unifamiliales" une seule unité de nettoyage. & # 39; & # 39;
La Haute Cour a noté deux de ses propres jugements, Albert v. Commission d'audience de zonage de North Abington Municipalité depuis 2004 et Concernant l'appel de Miller depuis 1986
"Notre participation à Albert Cela ne pourrait pas être plus clair: un usage purement transitoire d'un bien est incompatible avec la définition de "famille" définie comme "une seule unité d'entretien", a écrit la juge Christine Donohue à l'intention du tribunal.
Elle a ajouté: "L’usage dans le bar est purement temporaire, les gens louent les locaux pour un minimum de deux nuits et jusqu’à une semaine à la fois." Kleyman a estimé que le bien avait été loué 25 fois séparément pendant un certain temps. Un an, comme l’a reconnu Kleyman au cours de son témoignage, cela correspond parfaitement à l’usage courant du mot «transitoire». L’utilisation n’est pas comme une habitation unifamiliale, c’est-à-dire utilisée par une seule unité d’entretien, et par conséquent, ce n'est pas une utilisation autorisée dans le zonage du district A. "
Stone a déclaré que la décision de la Cour suprême est importante car elle inverse le cours d'une série de décisions de la Cour du Commonwealth et élimine une violation des ordonnances de zonage qui n'ont pas encore atteint le boom des échanges de logements, ce qui est le cas actuellement. beaucoup en Pennsylvanie.
Les magistrats ont utilisé "un langage très clair qui oblige la Cour du Commonwealth à créer une ambiguïté et à ignorer les précédents précédents de la Cour suprême", a-t-il déclaré.
Maintenant, à moins qu'une ordonnance municipale définissant la "famille" comme "une seule unité de nettoyage" autorise expressément les loyers à court terme dans les quartiers résidentiels unifamiliaux, la position prédéterminée est qu'ils sont interdits, a expliqué Stone.
"L'importance générale au-delà de ce cas en particulier était de dire aux municipalités:" Vous pouvez mettre ce que vous voulez dans votre ordonnance, mais en l'absence de quelque chose de spécifique, nous allons interpréter que votre ordonnance ne permet pas à une entreprise de Le loyer à court terme aura lieu dans leurs quartiers résidentiels unifamiliaux ", a-t-il déclaré, bien qu'il ait ajouté que les ordonnances devront toujours être revues au cas par cas afin de déterminer leur définition des maisons unifamiliales.
Katherine Janocsko, associée de Tucker Arensberg à Pittsburgh, dont l'article, "Location à court terme, Impact à long terme: réglementation municipale AirBnb et partage du logement", a été cité par la Cour suprême dans son Tranche de vie Dans l'avis, il a été convenu que la décision était favorable pour les municipalités car elle avertissait les propriétaires de propriétés non conformes et donnait aux administrations locales un plus grand contrôle sur les lieux où les entreprises partageant des maisons peuvent opérer.
"De toute évidence, cela n'empêche pas les locations à court terme en général", a-t-il déclaré. "Ils pourraient toujours se trouver dans un quartier différent comportant davantage de propriétés à usage mixte, d'immeubles d'appartements ou de maisons de ville."
Et pour les gouvernements locaux qui souhaitent permettre aux loyers à court terme de fonctionner dans leurs districts résidentiels unifamiliaux, ils peuvent toujours modifier leurs ordonnances "de manière à être aussi clairs qu'ils veulent être fondés sur l'opinion publique de leur municipalité", a ajouté Janocsko.
Stone a déclaré qu'il avait "au moins un client qui pourrait vouloir avoir des locations à court terme dans leurs quartiers résidentiels".
Maintenant, a-t-il déclaré, les administrations municipales et leurs conseillers peuvent établir des plans pour gérer l'échange de logements dans leurs communautés, y compris la définition de ce qui constitue une "location à court terme".
Christopher Lovato, actionnaire de Stone dans Dickie McCamey, a déclaré que Tranche de vie La décision donne également aux municipalités le temps de développer des systèmes permettant de collecter les taux de permis et d’imposition des entreprises partageant les mêmes ménages.
"Ils peuvent générer des revenus pour la municipalité", a convenu M. Stone.
Bien sûr, alors que le Tranche de vie La décision a été favorable pour les gouvernements locaux, est un revers indéniable pour l'industrie du partage de maisons en Pennsylvanie.
Voyons-nous maintenant que l'industrie du partage des ménages investit des millions de dollars dans le lobbying des gouvernements locaux à travers l'État, à l'instar des 8,5 millions de dollars remportés par Airbnb en 2015 pour vaincre une initiative de vote à San Francisco? Francisco qui a cherché à mettre des restrictions sur l'échange de logements? la ville?
Probablement pas à ce niveau, ont déclaré les avocats.
Mais Lovato a déclaré qu'il était possible que les sociétés de location à court terme commencent à s'impliquer davantage dans le processus municipal à la suite de Tranche de vie, maintenant que moins d’ordonnances de Pennsylvanie seront interprétées en votre faveur par défaut.
"Maintenant, ils doivent avoir une ordonnance affirmative en leur faveur", a-t-il déclaré.