Investissement immobilier implique l'achat, la propriété, l'administration, la location et / ou la vente de biens immobiliers à but lucratif. L’amélioration de l’immobilier dans le cadre d’une stratégie d’investissement immobilier est généralement considérée comme une surspécialité d’investissement immobilier appelée développement immobilier. L'immobilier est une forme d'actifs dont la liquidité est limitée par rapport à d'autres investissements. Ils sont également à forte intensité de capital (bien que le capital puisse être obtenu en utilisant des emprunts hypothécaires) et dépend fortement des flux de trésorerie. Si ces facteurs ne sont pas bien compris et gérés par l’investisseur, l’immobilier devient un investissement risqué.
Sources et acquisition d'immeubles de placement.Le[[éditer]
Les marchés immobiliers de la plupart des pays ne sont pas aussi organisés et efficaces que les marchés d'autres instruments d'investissement plus liquides. Les propriétés individuelles sont uniques en elles-mêmes et ne sont pas directement interchangeables, ce qui représente un grand défi pour un investisseur cherchant à évaluer les prix et les opportunités d'investissement. Pour cette raison, l'emplacement des propriétés dans lesquelles investir peut impliquer des travaux importants et la concurrence entre investisseurs pour acheter des propriétés individuelles peut être très variable en fonction de la connaissance de la disponibilité. Les asymétries d'information sont courantes sur les marchés immobiliers. Cela augmente le risque de transaction, mais offre également aux investisseurs de nombreuses opportunités d’acquérir des biens immobiliers à des prix avantageux. Les entrepreneurs immobiliers utilisent généralement diverses techniques d'évaluation pour déterminer la valeur des propriétés avant leur achat.
Les sources typiques d’immeubles de placement incluent:
Une fois qu'un immeuble de placement a été localisé et que les vérifications préalables préalables ont été effectuées (enquête et vérification de l'état et du statut du bien), l'investisseur devra négocier un prix de vente et les conditions de vente avec le vendeur. puis exécutez un contrat de vente. La plupart des investisseurs ont recours à des agents immobiliers et à des avocats spécialisés dans l’immobilier pour faciliter le processus d’acquisition, ce processus pouvant être assez complexe et les transactions mal exécutées pouvant coûter très cher. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, un investisseur fera généralement une offre d’achat formelle comprenant le versement «d’argent sérieux» au vendeur au début de la négociation afin de réserver à son investisseur le droit de mener à bien la transaction si le prix et les conditions peuvent être négociés. de manière satisfaisante. Cet argent peut ou non être remboursable et est considéré comme un signe du sérieux de l'intention d'achat de l'investisseur. Les conditions de l'offre comprendront également généralement une série d'éventualités qui donnent à l'investisseur le temps nécessaire pour mener à bien la vérification préalable, inspecter la propriété et obtenir un financement, entre autres, avant l'achat final. Au cours de la période imprévue, l'investisseur a généralement le droit d'annuler l'offre sans pénalité et d'obtenir un remboursement des dépôts en argent. Une fois les imprévus expirés, l’annulation de l’offre entraînera généralement la perte des dépôts en argent et peut également entraîner d’autres pénalités.
Les actifs immobiliers sont généralement très coûteux par rapport à d’autres instruments de placement largement disponibles (tels que les actions ou les obligations). Les investisseurs immobiliers ne paient que très rarement en espèces le montant total du prix d'achat d'un bien immobilier. En règle générale, une grande partie du prix d’achat sera financée au moyen d’un instrument financier ou d’une dette, par exemple un emprunt hypothécaire garanti par le bien immobilier lui-même. Le montant du prix d'achat financé par la dette est appelé effet de levier. Le montant financé par les fonds propres de l'investisseur, par le biais de transferts monétaires ou autres actifs, est appelé capitaux propres. Le ratio effet de levier sur la valeur d'expertise totale (souvent appelé «LTV» ou prêt / valeur d'un prêt hypothécaire conventionnel) est une mesure mathématique du risque d'un investisseur qui utilise un effet de levier pour financer l'achat d'une propriété. Les investisseurs cherchent généralement à réduire leurs besoins en capital et à accroître leur endettement, de sorte que leur retour sur investissement
(ROI) est maximisée. Les prêteurs et autres institutions financières ont généralement des exigences minimales de fonds propres pour les investissements immobiliers qu’on leur demande de financer, généralement de l’ordre de 20% de la valeur estimée. Les investisseurs à la recherche de faibles exigences en fonds propres peuvent explorer d'autres solutions de financement dans le cadre de l'achat d'une propriété (par exemple, financement d'un fournisseur, subordination d'un fournisseur, sources de capital privé, etc.).
Si la propriété nécessite des réparations importantes, les prêteurs traditionnels, tels que les banques, ne prêtent souvent pas à une propriété et l'investisseur peut solliciter un prêt auprès d'un prêteur privé en utilisant un prêt relais à court terme, tel qu'un prêt en argent fort d'un prêteur. dur Les prêts en argent fort sont généralement des prêts à court terme pour lesquels le prêteur applique un taux d’intérêt beaucoup plus élevé en raison de la nature plus risquée du prêt. Les prêts d’argent fort ont généralement un ratio prêt / valeur beaucoup plus faible que les prêts hypothécaires conventionnels.
Certains organismes d'investissement immobilier, tels que les fiducies de placement immobilier (REIT) et certains fonds de pension et hedge funds, disposent de réserves de capital et de stratégies d'investissement suffisantes pour permettre à 100% du capital des biens qu'ils achètent. Cela minimise le risque lié à l'effet de levier, mais limite également le retour sur investissement potentiel.
En tirant parti de l’achat d’un immeuble de placement, les paiements périodiques nécessaires au remboursement de la dette créent un flux de trésorerie négatif continu (et parfois important) à partir du moment de l’achat. Ceci est parfois appelé le coût de maintenance ou "report" de l'investissement. Pour réussir, les investisseurs immobiliers doivent gérer leurs flux de trésorerie de manière à générer suffisamment de revenus positifs provenant de la propriété pour au moins compenser les coûts de maintenance.
Avec la signature de la loi WORK Act en avril 2012 par le président Obama, les demandes d'investissement ont été assouplies. Une méthode plus récente pour augmenter le capital en petites quantités consiste à recourir au financement participatif en immobilier, qui peut rassembler des investisseurs accrédités et / ou non accrédités dans un instrument à vocation spécifique pour la totalité ou une partie du capital social nécessaire à l’acquisition. Fundrise a été la première société à financer un investissement immobilier aux États-Unis.[1][2]
cause principale de l'investissementLe[[éditer]
La principale cause de l'échec de l'investissement dans l'immobilier est que l'investisseur crée un flux de trésorerie négatif pendant une période non viable, le forçant souvent à revendre le bien avec pertes ou à entrer en insolvabilité. Une pratique similaire appelée investissement est une autre raison d'échec, car la nature de l'investissement est souvent associée à des gains à court terme nécessitant moins d'effort.
Sources et gestion des flux de trésorerie.Le[[éditer]
Un immeuble de placement typique génère des flux de trésorerie pour un investisseur de quatre manières générales:
La marge d'exploitationou NOI, est la somme de tous les flux de trésorerie positifs des loyers et autres sources de revenus ordinaires générés par un bien, moins la somme des dépenses courantes, telles que la maintenance, les services publics, les tarifs, les taxes et autres éléments de cette nature ( dette). Le service n'est pas pris en compte dans le NOI). Le rapport entre le résultat net d'exploitation et le prix d'achat de l'actif, exprimé en pourcentage, est appelé taux de capitalisation ou taux CAP, et constitue une mesure courante du rendement d'un immeuble de placement.
Compensation des abris fiscaux se produit de trois façons: l’amortissement (qui peut parfois être accéléré), les crédits d’impôt et les pertes reportées qui réduisent l’impôt à payer imputé aux revenus provenant d’autres sources pendant une période de 27,5 ans. Certains avantages d'abri fiscal peuvent être transférables, conformément aux lois qui régissent l'obligation fiscale dans la juridiction où la propriété est située. Ceux-ci peuvent être vendus à d'autres pour un retour en espèces ou un autre avantage.
Cumul des capitaux propres c’est l’augmentation du ratio de capital de l’investisseur en tant que partie des paiements du service de la dette dédiée au capital accumulé au fil du temps. L'accumulation de capital compte comme un flux de trésorerie positif provenant de l'actif lorsque le paiement du service de la dette est effectué à partir du revenu de la propriété, plutôt que de sources de revenu indépendantes.
Réévaluation du capital c'est l'augmentation de la valeur de marché de l'actif au fil du temps, réalisée sous forme de flux de trésorerie lors de la vente du bien. L'appréciation du capital peut être très imprévisible si elle ne fait pas partie d'une stratégie de développement et d'amélioration. L'achat d'une propriété pour laquelle la majorité des flux de trésorerie prévus est attendue de l'appréciation du capital (hausse des prix) au lieu d'autres sources est considéré comme de la spéculation plutôt que de l'investissement.
Gestion des risquesLe[[éditer]
La gestion et l'évaluation des risques constituent un élément important de toute stratégie d'investissement immobilier réussie. Les risques surviennent de différentes manières à chaque étape du processus d'investissement. Vous trouverez ci-dessous un tableau des risques courants et des stratégies d'atténuation des risques classiques utilisées par les investisseurs immobiliers.
| Le risque | Stratégie d'atténuation |
|---|---|
| Vente frauduleuse | Vérifiez la propriété, souscrivez une assurance titres. |
| Possession adverse | Obtenir un relevé des limites auprès d'un topographe agréé |
| Pollution de l'environnement | Obtenir une étude environnementale, effectuer des tests de contaminants (peinture au plomb, amiante, contaminants du sol, etc.) |
| Composant du bâtiment ou défaillance du système | Effectuer une inspection complète avant l'achat, effectuer un entretien régulier. |
| Paiement en trop à l'achat | Obtenez des évaluations de tiers et effectuez une analyse de la valeur actualisée des flux de trésorerie dans le cadre du projet d’investissement. Ne vous fiez pas à l’appréciation du capital comme principale source de profit pour l’investissement. |
| Déficit de trésorerie | Conservez suffisamment de liquidités ou de liquidités pour couvrir les coûts et le service de la dette pendant un certain temps, |
| Déclin économique | Acheter des propriétés avec des caractéristiques distinctives dans des emplacements souhaitables pour se différencier de la concurrence, contrôler la structure de coûts, faire signer aux bailleurs des baux à long terme |
| Destruction de propriété par le locataire. | Déterminer avec soin les locataires potentiels, embaucher des gestionnaires immobiliers expérimentés |
| Sous-estimation du risque | Analysez soigneusement les performances financières en utilisant des hypothèses prudentes et assurez-vous que la propriété peut générer suffisamment de flux de trésorerie pour se maintenir |
| Diminution du marché | Achetez des propriétés selon une approche conservatrice, selon laquelle le marché pourrait diminuer et les revenus locatifs pourraient également diminuer |
| Usure générale | effectuer des travaux de bricolage ou des techniciens professionnels tels que plombiers, électriciens, constructeurs, menuisiers (contribution de JC) |
| Feu, inondation, blessure corporelle. | Police d'assurance de biens. |
| Planification fiscale | Planifiez vos achats et vos ventes en fonction d’une stratégie de sortie visant à réduire les impôts. |
Investissement dans la forclusionLe[[éditer]
Certaines personnes et certaines entreprises concentrent leur stratégie d’investissement sur l’achat de propriétés à un stade donné de la forclusion. Une propriété est considérée comme une pré-forclusion lorsque le propriétaire a fait défaut sur son prêt hypothécaire. Les procédures formelles de forclusion varient d’un État à l’autre et peuvent être judiciaires ou non judiciaires, ce qui a une incidence sur la durée pendant laquelle le bien est dans la phase précédant la saisie. Une fois que les processus de forclusion formels sont en cours, ces propriétés peuvent être achetées lors d’une vente publique, généralement appelée vente aux enchères de forclusion ou vente du shérif. Si la propriété n'est pas vendue aux enchères publiques, la propriété de la propriété est alors restituée au prêteur.[3] Les propriétés de cette phase sont appelées immobilier ou REO.
Une fois qu'une propriété est vendue lors d'une vente aux enchères ou comme REO, le prêteur peut conserver les fonds pour acquitter votre emprunt et les frais de justice engagés, déduction faite des coûts de la vente et des impôts à payer.
La banque hypothécaire ou l'institution prêteuse a le droit de continuer à respecter les baux de locataires (s'il y a des locataires sur la propriété) pendant la phase de REO, mais la banque souhaite généralement que la propriété soit vacante afin de la vendre plus facilement.[4]
Statistiques de forclusionLe[[éditer]
Aux États-Unis, l’activité de forclusion a atteint son plus bas niveau en 74 mois en avril 2013, avec 144 790 propriétés ayant des antécédents de forclusion. Bien qu’il soit toujours environ le double de la moyenne de 75 000 personnes par mois en 2005, il était de 60% inférieur au sommet mensuel de plus de 367 000 enregistré en mars 2010.[5] avec environ un ménage sur 100 aux États-Unis UU à une certaine étape du processus de verrouillage, selon les derniers numéros de l’agrégateur de données RealtyTrac.[6]
Voir aussiLe[[éditer]
RéférencesLe[[éditer]