Investir dans l'immobilier – Finance Curation

L’investissement dans l’immobilier est l’une des formes d’investissement les plus anciennes, car il existe depuis les débuts de la civilisation humaine. Les actifs immobiliers modernes constituent l’une des cinq catégories d’actifs de base que tous les investisseurs devraient sérieusement envisager d’ajouter à leur portefeuille afin de bénéficier des avantages uniques en matière de flux de trésorerie, de liquidité, de rentabilité, de fiscalité et de diversification qu’il offre. Dans ce guide d'introduction, nous allons vous guider à travers les bases de l'investissement immobilier et discuter des différentes manières dont vous pouvez acquérir ou s'approprier des investissements immobiliers.

Commençons par les notions de base: qu'est-ce que l'investissement immobilier?

Qu'est-ce qu'un investissement immobilier?

L’investissement immobilier est une vaste catégorie d’activités opérationnelles, d’investissement et financières axées sur la génération de revenus à partir d’immobilisations corporelles ou de flux de trésorerie liés d’une manière ou d’une autre à un bien corporel.

Il y a quatre façons principales de gagner de l'argent dans l'immobilier:

  1. Appréciation de l'immobilier: C'est quand la propriété augmente en valeur. Cela peut être dû à une modification du marché immobilier qui augmente la demande de propriétés dans votre région. Il pourrait être utilisé en raison des mises à jour que vous avez apportées à votre investissement immobilier pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou les locataires potentiels. L'appréciation de l'immobilier est un jeu difficile, cependant.
  2. Revenu de trésorerie (revenu): Ce type d’investissement immobilier vise à acheter un bien immobilier, tel qu’un immeuble à appartements, et à l’exploiter de manière à ce que vous tiriez un revenu de la location. Les revenus de trésorerie peuvent être générés par des immeubles d’appartements, des immeubles de bureaux, des maisons de location, etc.
  3. Revenu lié à l'immobilier: Ce sont les revenus générés par les courtiers et autres spécialistes du secteur qui gagnent de l'argent grâce aux commissions sur l'achat et la vente de biens immobiliers. Il inclut également les sociétés de gestion immobilière qui peuvent maintenir un pourcentage des loyers en échange de la gestion des opérations quotidiennes d'un bien immobilier.
  1. Revenus d'investissements immobiliers auxiliaires: Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une excellente source de profit. Les revenus des investissements immobiliers complémentaires comprennent des choses comme les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les laveries dans les appartements à loyer modéré. En réalité, ils servent de mini-entreprises dans le cadre d’un investissement plus important dans l’immobilier, ce qui vous permet de gagner de l’argent à partir d’une collection de clients semi-captifs.

Le moyen le plus simple et le plus simple d’investir dans l’immobilier concerne les flux de trésorerie des les loyers plutôt que appréciation. Un investissement immobilier survient lorsque l’investisseur, également connu sous le nom de propriétaire, acquiert un bien corporel, qu’il s’agisse de terres agricoles brutes, de terrains sur lesquels se trouve une maison, de terrains avec un immeuble de bureaux, de terrains avec un entrepôt industriel en elle ou dans un appartement.

Ensuite, il ou elle trouve quelqu'un qui veut utiliser cette propriété, connue sous le nom locataireet conclure un accord. Le locataire a le droit d'accéder à un bien immobilier, de l'utiliser selon certaines conditions, pendant une période déterminée et avec certaines restrictions, dont certaines sont établies dans les lois fédérales, nationales et locales, et d'autres sont convenues dans les présentes. contrat de location ou de location. En retour, le locataire paie pour la possibilité d'utiliser la propriété. Le paiement qu’il envoie au propriétaire est appelé "loyer".

Pour de nombreux investisseurs, les revenus locatifs d’investissements immobiliers offrent un avantage psychologique considérable par rapport aux dividendes et aux intérêts des investissements en actions et en obligations. Ils peuvent traverser la propriété, la voir et la toucher avec leurs mains. Vous pouvez le peindre avec votre couleur préférée ou faire appel à un architecte et à une entreprise de construction pour la modifier. Ils peuvent utiliser leurs compétences en négociation pour déterminer le taux de location, ce qui permet à un bon opérateur de générer un revenu plus élevé. taux de capitalisation, ou "taux maximum".

De temps en temps, les investisseurs immobiliers se trompent autant que les investisseurs en actions lors des bulles boursières, insistant sur le fait que les taux de capitalisation importent peu. Ne pas tomber pour ça. Si vous pouvez fixer le prix de vos loyers de manière appropriée, vous devez bénéficier d'un taux de rendement du capital satisfaisant après comptabilisation du coût du bien, y compris les réserves d'amortissement raisonnables, les impôts fonciers et les impôts sur le revenu, l'entretien, assurances et autres dépenses connexes. En outre, vous devez mesurer le temps nécessaire pour gérer l'investissement, car votre temps est votre actif le plus précieux. C'est pourquoi les investisseurs apprécient les revenus passifs. (Une fois que vos avoirs sont suffisamment importants, vous pouvez créer ou engager une société de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de votre portefeuille immobilier en échange d'un pourcentage des revenus de location, transformant ainsi les investissements immobiliers ils avaient été activement gérés en placements passifs.)

Quels sont les moyens les plus populaires pour une personne de commencer à investir dans l'immobilier?

Il existe de nombreux types de placements immobiliers qu'une personne pourrait envisager pour son portefeuille.

Il est plus facile de penser en termes de catégories principales dans lesquelles les investissements immobiliers sont basés sur des avantages et inconvénients uniques, des caractéristiques économiques et des cycles de location, des conditions de bail usuelles et des pratiques de courtage de type immobilier. . Les biens immobiliers sont généralement classés dans l'un des groupes suivants:

  • Investissement immobilier résidentiel – Il s’agit d’investissements immobiliers liés à des maisons ou à des appartements dans lesquels vivent des particuliers ou des familles. Parfois, les investissements immobiliers de ce type comportent un élément de service, tel que des résidences-services pour personnes âgées ou des immeubles à services complets pour les locataires qui souhaitent vivre une expérience de luxe. Les baux durent généralement 12 mois, sont accordés ou durent six mois de chaque côté, ce qui conduit à un ajustement beaucoup plus rapide des conditions du marché que d’autres types de placements immobiliers.
  • Investissement immobilier commercial – Les investissements immobiliers commerciaux consistent principalement en immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être bloqués pendant de nombreuses années, donnant lieu à une arme à double tranchant. Lorsqu'un investissement dans l'immobilier commercial est entièrement loué à des locataires à long terme qui acceptent des taux de location élevés, le flux de trésorerie se poursuit même si les taux de location de propriétés comparables baissent (à condition que le locataire ne déclare pas faillite). ). En revanche, le contraire est vrai: vous pouvez obtenir des taux de location considérablement inférieurs à ceux du marché dans un immeuble de bureaux, car vous avez signé des contrats de location à long terme avant que les taux de location ne augmentent.
  • Investissement immobilier industriel. – Les biens immobiliers industriels peuvent inclure des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines de montage.
  • Investissement immobilier de détail – Certains investisseurs souhaitent posséder des propriétés telles que des centres commerciaux, des centres commerciaux ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent comprendre des magasins de détail, des salons de beauté, des restaurants et des entreprises similaires. Dans certains cas, les tarifs de location incluent un pourcentage des ventes au détail du magasin, ce qui incite le propriétaire à tout mettre en œuvre pour rendre le commerce de détail attractif pour les acheteurs.
  • Investissement immobilier à usage mixte. – Il s'agit d'une catégorie générale lorsqu'un investisseur développe ou acquiert un bien immobilier comprenant plusieurs types de placements immobiliers mentionnés ci-dessus. Par exemple, vous pouvez construire un immeuble de plusieurs étages comportant des magasins et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages suivants et des appartements résidentiels aux étages restants.

Vous pouvez également vous impliquer du côté des prêts pour investissement immobilier en:

  • Posséder une banque qui souscrit des hypothèques et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des actions. Lorsqu'un investisseur institutionnel ou individuel analyse les actions d'une banque, il convient de prêter attention à l'exposition des prêts bancaires à l'immobilier.
  • Sécurisez les prêts hypothécaires privés destinés aux particuliers, souvent assortis de taux d’intérêt plus élevés pour compenser le risque supplémentaire, notamment par le biais d’un crédit-bail avec option d’achat.
  • Investissez dans des titres intermédiaires, ce qui vous permet de prêter de l’argent à un projet immobilier que vous pourrez ensuite convertir en propriété en actions s’il n’est pas restitué. Celles-ci sont parfois utilisées dans le développement de franchises d’hôtels.

Il existe des sous-spécialités d'investissement dans l'immobilier qui comprennent:

  • Louez un espace avec peu de capital lié, améliorez-le, puis sous-louez cet espace à d'autres pour obtenir des taux beaucoup plus élevés, ce qui crée un rendement incroyable du capital. Un exemple: une entreprise de bureau flexible et bien gérée située dans une grande ville où des travailleurs plus petits ou mobiles peuvent acheter des heures de bureau ou louer des bureaux spécifiques.
  • Acquisition de certificats de retenue à la source. C’est un domaine ésotérique de l’investissement immobilier et ne convient pas aux investisseurs inexpérimentés ou inexpérimentés mais qui, dans les bonnes circonstances, au bon moment et avec le bon type de personne, génèrent des rendements élevés pour compenser les maux de tête . et les risques impliqués.

Fonds de placement immobilier (FPI)

En plus de tout cela, vous pouvez investir dans l’immobilier par le biais de ce qu’on appelle une fiducie de placement immobilier, ou FPI. Un investisseur peut acheter une FPI par l'intermédiaire d'un compte de courtage, d'un Roth IRA ou d'un autre compte-titres d'une autre sorte. Les REIT sont uniques car la structure fiscale sous laquelle elles sont opérées a été créée sous l'administration Eisenhower afin d'encourager les petits investisseurs à investir dans des projets immobiliers qu'ils ne pourraient pas autrement se permettre, tels que la construction de centres commerciaux ou d'hôtels. Les sociétés qui ont opté pour le traitement des FPI ne paient pas d’impôt fédéral sur leurs bénéfices tant qu’elles respectent certaines règles, notamment l’obligation de distribuer 90% ou plus des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Un inconvénient de l’investissement dans des FPI réside dans le fait que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes versés ne sont pas des "dividendes qualifiés", ce qui signifie que le propriétaire ne peut tirer parti des faibles taux d’imposition disponibles pour la plupart des dividendes. En revanche, les dividendes provenant de fiducies de placement immobilier sont imposés au taux personnel de l'investisseur. Sur le plan positif, l’IRS a par la suite statué que les dividendes de FPI générés dans un abri fiscal tel que le Rollover IRA ne sont pas soumis dans une large mesure à un impôt sur le revenu non lié à l’entreprise, vous pouvez donc les avoir dans un compte de retraite. sans trop se soucier de la complexité fiscale. , contrairement à une société à responsabilité limitée.

(Si vous souhaitez en savoir plus sur ces valeurs uniques, commencez par passer en revue Investissement immobilier par le biais de REIT, qui couvre la liquidité des FPI, les capitaux propres, comment utiliser les FPI pour votre avantage en investissement immobilier, etc.)

Investissez dans l'immobilier en accédant à la propriété

Pour toutes les options d'investissement immobilier disponibles pour les investisseurs, le citoyen moyen va acquérir sa première expérience dans l'immobilier de manière traditionnelle: acheter une maison.

Je n'ai jamais vu l'acquisition d'une maison de la même manière que la plupart des gens de la société. Au lieu de cela, je préfère penser à la résidence principale d'une personne comme une combinaison d'utilité personnelle et d'évaluation financière, et pas nécessairement comme un investissement. Pour être plus direct, une maison n'est pas un investissement au même titre qu'un immeuble d'appartements. Dans le meilleur des cas, et dans les circonstances les plus idéales, la stratégie la plus sûre consiste à considérer la maison comme un type de compte d’épargne forcée qui vous procure une grande joie et une utilisation personnelle pendant que vous y résidez.

D'autre part, à l'approche de la retraite, si vous adoptez une vision globale de votre patrimoine personnel, la propriété absolue d'un logement (sans aucune dette envers celui-ci) est l'un des meilleurs investissements qu'une personne puisse faire. Le capital peut non seulement être utilisé par le biais de certaines transactions, y compris les prêts hypothécaires inversés, mais les flux de trésorerie économisés du fait de ne pas avoir à louer génèrent généralement une épargne nette: la composante de profit qui serait allée au propriétaire reste en réalité dans le propriétaire de la maison. Poche Cet effet est si puissant que même dans les années 1920, les économistes tentaient de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral d’imposer les économies d’argent sur le loyer des propriétaires sans dettes, le considérant comme une source de revenus.

Cependant, il s'agit d'un type d'investissement différent, appelé "investissement stratégique". Si l'économie s'effondrait, tant qu'il pouvait payer les taxes foncières et l'entretien de base, personne ne pourrait l'expulser de son domicile. Même si vous deviez cultiver votre propre nourriture dans un jardin, il existe un niveau de sécurité personnelle qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires par rapport à d'autres considérations plus pratiques. Cependant, quoi que vous fassiez, ne sacrifiez pas vos liquidités pour essayer de générer trop rapidement un capital sur vos investissements immobiliers, car cela pourrait entraîner un désastre (y compris une faillite).

Si vous épargnez pour acheter une maison, l'une des grosses erreurs que je constate est que les nouveaux investisseurs placent leur argent sur le marché boursier, par le biais d'actions individuelles ou de fonds indexés. Si vous avez une chance de tirer parti de votre argent dans un délai de cinq ans ou moins, vous n’avez aucune activité proche du marché boursier. Au lieu de cela, vous devez suivre un mandat d’investissement appelé préservation du capital. Ce sont les meilleurs endroits pour investir de l'argent que vous épargnez pour un versement initial.

Quoi de mieux? Investir dans l'immobilier ou investir dans des actions?

Une des questions les plus courantes que je trouve est l’attrait relatif d’investir dans des actions par rapport à un investissement immobilier. La version courte est que c'est comme comparer la crème glacée à la vanille et le chocolat. Ils sont différents et, à mesure que votre valeur nette augmente, vous pouvez même constater que les deux ont un rôle à jouer dans votre portefeuille global. Votre personnalité influencera également votre décision, car certaines personnes sont plus orientées vers la propriété d'actions ou la propriété de biens immobiliers, respectivement.

Risques d'investissement immobilier

Un pourcentage substantiel des rendements immobiliers est généré par l'utilisation d'un effet de levier. Un bien immobilier est acquis avec un pourcentage de la succession, le reste est financé par endettement. Cela se traduit par des rendements en capital plus élevés pour l'investisseur immobilier; Mais si les choses tournent mal, cela peut entraîner la ruine beaucoup plus rapidement qu'un portefeuille d'actions ordinaires entièrement payées. (Cela est vrai même si ce dernier a diminué de 90% dans un scénario de grande dépression, puisque personne ne pourrait le forcer à liquider).

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers les plus conservateurs insistent sur un ratio d'endettement de 50% ou, dans les cas extrêmes, sur des structures de capital de 100%, ce qui peut encore produire de bons rendements si les actifs immobiliers ont été sélectionnés de la sorte. intelligent. Le milliardaire Charlie Munger parle d'un de ses amis avant l'effondrement de l'immobilier en 2007-2009. Cet ami, riche propriétaire californien, a examiné les évaluations élevées de ses propriétés et s'est dit: "Je suis plus riche que je n'aurais jamais eu besoin de l'être, il n'y a aucune raison pour que je prenne des risques pour le bien de plus." . "Cet ami a vendu bon nombre de ses propriétés et a utilisé le produit de cette vente pour rembourser la dette des autres qu'il considérait comme les plus attrayantes." En conséquence, lorsque l'économie s'est effondrée, les marchés immobiliers étaient en crise, des personnes perdaient leurs propriétés en raison de les saisies et les actions des banques se sont effondrées, il n'a pas à s'inquiéter de cela, même lorsque les loyers ont diminué en raison des difficultés financières des locataires, tout restait un excédent de trésorerie et était doté de fonds en cours de reconstitution, cela lui a permis de profiter de l'achat d'actifs que tout le monde a été forcé de vendre.

Arrêtez d'essayer de vous enrichir si vite et content de le faire de la bonne façon. Vous aurez beaucoup moins de stress dans votre vie et cela peut être très amusant.

Quelques réflexions finales sur l'investissement immobilier

Bien sûr, ce n’est que le début de votre cheminement vers la compréhension du sujet, car nous n’avons que très peu effacé la surface. Investir dans l’immobilier prend des années de pratique, d’expérience et d’exposition pour vraiment apprécier, comprendre et maîtriser.

Les meilleures villes pour investir dans l'immobilier.




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