RENO, Nev. – Au cours de cette année relativement peu compliquée pour le marché des bureaux commerciaux régionaux, plusieurs transactions de vente ont été effectuées dans plusieurs sous-marchés de Reno.
L’année dernière, nous avons enregistré un léger rebond de l’inoccupation, alors que plusieurs grands immeubles sont revenus sur le marché, mais toute négativité sur le marché a été compensée par le rythme soutenu des ventes tout au long de l’année.
Parmi les ventes les plus importantes figurent 5190 Neil Road, un immeuble de 106 130 pieds carrés situé sur les angles des boulevards Neil et McCarran qui s’est vendu pour 14,87 millions de dollars; et 10375 Professional Circle, un immeuble de près de 80 000 pieds carrés vendu pour 25,3 millions de dollars.
Bien que l'immeuble Neil Road soit beaucoup plus grand, il s'agit d'un immeuble plus ancien qui n'était pas entièrement occupé et qui ne coûte donc que 140 $ le pied carré. L'immeuble sur Professional Circle a été entièrement loué et vendu au prix de 318 $ le pied carré.
Autres ventes incluses:
1575 Delucchi Lane, un immeuble de 78 204 pieds carrés vendu pour 7,3 millions de dollars (93,35 $ par pied carré)
885 Trademark Drive, bâtiment de 77 132 pieds carrés vendu pour 20,4 millions de dollars (264 $ le pied carré)
745 W. Moana Ave., immeuble de 60 011 pieds carrés vendu pour 9 millions de dollars (149 $ par pied carré)
328 S. Wells Ave., un immeuble de 39 816 pieds carrés vendu pour 4,4 millions de dollars (110 $ par pied carré)
Melissa Molyneaux, vice-présidente principale des services de bureau et vice-présidente exécutive des bureaux de Colliers International à Reno, a déclaré que les bâtiments avaient été achetés et vendus pour diverses raisons. Certains investisseurs, comme l'acheteur du 10375 Professional Circle, veulent des propriétés locatives fortes. Pendant ce temps, l’acheteur de l’immeuble sur Neil Road réinvestira probablement dans l’immeuble afin de mettre les commodités aux normes actuelles et d’attirer de nouveaux locataires.
"Nous avons vu beaucoup d'immeubles changer de mains afin que les développeurs puissent trouver des solutions pour les locataires", a déclaré Molyneaux.
2018 clôturé avec une augmentation des postes vacants.
Les ventes ont peut-être été le seul événement marquant de 2018 pour les agents de bureau. L'année s'est terminée par une augmentation modeste du nombre de postes vacants, clôturant à 11,8% après une chute à 11% à la fin du troisième trimestre. L’augmentation est principalement due au fait que AT & T a laissé son espace de longue date à 645 E. Plumb Lane pour des excavations plus récentes et nettement plus petites à Corporate Point, au 5250 S. Virginia Street.
"Tout au long de 2018, au moins jusqu'au quatrième trimestre, nous étions définitivement sur une trajectoire ascendante", a déclaré Molyneaux. "Nous avons eu une baisse de l'offre et une prise de contrôle positive, mais au quatrième trimestre, nous avions plus de 80 000 pieds carrés d'espace disponible sur le marché, ce qui a conduit à une vacance de 11,8%, le plus haut de tous De vraies classes industrielles, de l'immobilier. "
La relocalisation de locataires dans l'ancien immeuble d'AT & T pose de nombreux défis aux courtiers et aux développeurs. Le bâtiment de 86 471 pieds carrés a été construit en 1964 et est assez éloigné des sous-marchés des principaux bureaux régionaux de South Meadows, Meadowood ou du centre-ville.
Molyneaux a déclaré que si les locataires à la recherche de grands blocs d'espace occupaient généralement le plus grand nombre de demandes dans le marché des bureaux, le site E. Plumb Lane offre des opportunités à de nombreux types de locataires.
"Le bâtiment est vraiment génial; elle est très ancienne et AT & T y est depuis toujours, at-elle déclaré. Elle est très bien construite. Il s’agit de trois bâtiments reliés par un long couloir. Vous avez donc beaucoup de fenêtres et beaucoup de terrain. Mais cela prendra du temps à combler.
"Cela pourrait être un autre siège, ou quelqu'un pourrait devenir un immeuble à plusieurs locataires, mais cela prend du temps, de l'argent et de l'imagination", ajoute Molyneaux.
La vacance pourrait également augmenter au premier trimestre de 2019 en raison de la reprise du marché d'un autre grand bâtiment. Wells Fargo a abandonné son centre d'appels de 100 000 pieds carrés situé au 2445, rue Vassar. Cet espace n'a pas été calculé dans les statistiques régionales sur les postes vacants en fin d'année. Le bâtiment a été construit en 1969 et nécessite également un peu de vision et de réinvestissement pour être réutilisé, explique Molyneaux.
Nouvelle construction de bureaux retardés
Alors que les investisseurs sont indignés par les marchés multifamiliaux et industriels du nord du Nevada, qui enregistrent tous les deux des creux historiques dans les postes vacants à un chiffre, la construction de nouveaux bureaux a été retardée. Des milliers de nouvelles portes ont été ajoutées au secteur multifamilial et les promoteurs régionaux coulent de grandes quantités de béton pour de nouveaux entrepôts pliables, mais ces dernières années, seuls quelques nouveaux immeubles de bureaux ont été construits.
McKenzie Properties est sur le point d'être achevée dans un nouvel immeuble de bureaux de 40 000 pieds carrés situé dans le Mountain View Corporate Center, à l'extrémité sud de Keitzke Lane. Il s'agit du premier projet de bureaux spéculatifs dans la région depuis 2008. Une grande partie de l'immeuble Il est loué. Démonstration de la forte demande des locataires d’une nouvelle classe de bureaux.
David Woods, vice-président du groupe de services de bureaux de CBRE, a déclaré que le manque d'espaces de bureaux de haut niveau de plus de 10 000 pieds carrés entraînerait probablement de nouvelles constructions d'ici 2019.
"Les propriétés de classe A en dehors de l'autoroute sont rares et éloignées les unes des autres", déclare Woods. "Il ne faudra pas grand chose pour influencer les besoins de notre marché, le marché total des bureaux (à Reno-Sparks) ne représente que 12 millions de pieds carrés. Si nous avons quelques locataires de plus, il faudra que quelqu'un commence à construire."
Woods dit que toute nouvelle construction de bureaux dans la région se situerait dans les sous-marchés les plus souhaitables. Les bâtiments seront probablement construits pour accueillir les utilisateurs recherchant des bureaux contigus de plus de 20 000 pieds carrés.
"Un grand nombre de locataires (sur ce marché) ne sont pas sensibles au tarif et veulent le meilleur produit, et Reno n'en a pas beaucoup", déclare M. Woods. "Certains des meilleurs locataires de notre marché se trouvent dans de très vieux bâtiments, et j'espère que ces locataires souhaitent toujours emménager dans de nouveaux bâtiments.
"Reno est un gang du secteur, et le locataire multi-locataire a un taux d'inoccupation extrêmement bas et une croissance irréaliste des loyers, mais personne n'a prêté attention au bureau", ajoute Woods. "Je pense que 2019 obligera la construction de nouveaux bâtiments vers la fin de l'année, en particulier lorsque certains de ces grands utilisateurs arriveront sur le marché."
Rob Sabo est un écrivain indépendant basé à Reno et un ancien journaliste de Northern Nevada Business View.