Fonds de placement immobilier – Définition de FPI – Finance Curation

Le Congrès a créé des fiducies de placement immobilier (FPI) en 1960 sous la forme d'un amendement à la loi de 1960 sur l'extension de la consommation de cigares. Cette disposition permet aux investisseurs individuels d'acheter des actions de portefeuilles immobiliers commerciaux qui perçoivent des revenus provenant de diverses propriétés. Les immeubles faisant partie d'un portefeuille de FPI peuvent comprendre des immeubles d'habitation, des centres de données, des centres de soins de santé, des hôtels, des infrastructures, sous forme de câbles à fibres optiques, de tours de téléphonie mobile et de canalisations électriques: immeubles de bureaux, centres de vente commerce de détail, stockage en libre service, forêts et entrepôts.

La plupart des FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique, concentrant leur temps, leur énergie et leur financement sur ce segment particulier de l’ensemble de l’horizon immobilier. Toutefois, les FPI diversifiées et spécialisées ont souvent différents types d’immeubles dans leurs portefeuilles.

La plupart des FPI ont un modèle commercial simple: le FPI loue des locaux et perçoit les loyers des propriétés, puis distribue ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires.

Pour être qualifiée de FPI, une société doit se conformer à certaines dispositions du Internal Revenue Code. Ces exigences incluent principalement la possession de biens immobiliers générant des revenus à long terme et la distribution de revenus aux actionnaires. Plus précisément, une entreprise doit répondre à des exigences spécifiques, notamment:

• Investissez au moins 75% de votre actif total dans de l’immobilier, des liquidités ou du Trésor américain.
• Recevez au moins 75% de vos revenus de location bruts provenant de biens immobiliers, d’intérêts sur des prêts hypothécaires qui financent des biens immobiliers ou de ventes de biens immobiliers.
• Retournez au moins 90% de votre revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
• Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année d'existence.
• N'ayant pas plus de 50% de leurs actions détenues par cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de l'année d'imposition

Les autres exigences, y compris le FPI, doivent être une entité soumise à l'impôt en tant que société aux yeux de l'IRS. En outre, la société doit avoir un conseil d’administration ou des fiduciaires.

Il existe plusieurs types de REIT. Les fonds ont des classifications indiquant le type d’entreprise qu’ils exercent et peuvent être classés en fonction du mode d’achat et de vente de leurs actions.

Equity REITs C'est la forme de société la plus courante. Ces entités achètent, possèdent et gèrent des biens immobiliers générant des revenus. Les revenus proviennent principalement des loyers et non de la revente des biens en portefeuille.

Hypothèques REIT, également connu sous le nom de mREITs, prêtent de l’argent aux propriétaires et aux exploitants immobiliers. Les prêts peuvent être directement sous forme d’hypothèques et de prêts ou indirectement par l’acquisition de titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS sont des investissements qui ont des fonds hypothécaires émis par des sociétés parrainées par le gouvernement (GSE). Leurs revenus proviennent principalement de la marge nette d’intérêts, la marge entre les intérêts qu’ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. En raison de l’approche centrée sur l’hypothèque de cette FPI, ils sont potentiellement sensibles à la hausse des taux d’intérêt.

FPI hybrides Les entreprises ont des propriétés locatives physiques et des prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles. En fonction de l'approche d'investissement définie par l'entité, le portefeuille peut être pondéré en davantage d'immeubles ou en avoirs hypothécaires.