Le gestionnaire immobilier et nouveau promoteur, Jeff Zell, souhaitait convertir une salle de loisirs en deux studios dans un immeuble à appartements à San Jose dont il est propriétaire.
Mais un projet qui, selon lui, prendrait quelques mois et 75 000 $ s'est transformé en une odyssée de frustration, de faux départs et de frais de deux ans et de près de 200 000 $. Les responsables municipaux ont presque tué le projet, a déclaré Zell.
La ville a initialement évalué la rénovation de Zell. frais de parc obligatoires de 48 800 dollars – recettes destinées à soutenir les espaces de loisirs publics de San José. Zell a résisté. Pour cette somme, il pouvait acheter des billets de saison à ses deux locataires pour les 49ers et les Warriors, avec de l’argent restant pour deux ou trois laissez-passer annuels pour les parcs nationaux.
Zell n'a pas encore soulevé un mur ou cloué un clou. "Ca ne finit jamais," dit-il. Vous perdez 100 $ de revenu potentiel chaque jour où le projet est retardé. "Je suis super frustré."
En pleine pénurie de logements dans tout l'État, les promoteurs affirment qu'ils se sentent de plus en plus pénalisés par des services publics imprévisibles et par des taux d'impact presque trois fois supérieurs à la moyenne nationale. Ils disent que c'est un obstacle supplémentaire au développement résidentiel dans une région qui est déjà en difficulté Les coûts de construction les plus élevés au monde.
Les tarifs sont un bugaboo et un destructeur de budget pour les développeurs. Mais les villes ressentent le fardeau fiscal de la proposition 13, qui limite le revenu provenant des impôts fonciers aux propriétaires de longue date. De nombreuses municipalités augmentent les taux de service et d’impact pour compenser les déficits budgétaires afin de financer les priorités des parcs, des écoles, des routes et d’autres villes. Les charges remboursent également aux gouvernements le temps consacré par le personnel à des projets.
Les tarifs constituent également un avantage supplémentaire pour les villes qui résistent à la croissance: des coûts supplémentaires élevés peuvent ralentir le développement et nuire aux projets, en particulier pour les ménages à revenus faibles et moyens, selon les développeurs.
Les factures en faveur du logement à Sacramento cette année réduiraient les taux, et au moins une inclut des exemptions pour encourager la construction de davantage de logements accessoires. Les projets de loi insisteraient également pour que les municipalités deviennent plus transparentes et soumettent régulièrement des listes de tarifs à l'État.
Selon l'étude réalisée par le Terner Center for UC Novel de UC Berkeley, les taux de service et d'impact en Californie en 2015 ont presque triplé la moyenne nationale. Les coûts ajoutent entre 6 et 18% au prix moyen d'une maison neuve, selon un échantillon de sept villes de recherche à Berkeley.
Par exemple, Oakland a facturé 34 500 USD par unité pour les nouveaux appartements dans un grand développement, tandis que Fremont a évalué 75 100 USD pour chaque nouvelle location, selon l'étude. Pour les nouvelles constructions dans un lotissement de 20 maisons, les taux centraux sont estimés à 62 100 dollars par logement à Oakland et à 156 600 dollars à Fremont.
Les villes et les comtés soutiennent que des frais sont nécessaires pour permettre au personnel de consacrer du temps à l'examen et à l'inspection des projets, ainsi qu'à l'amélioration des routes, des écoles et des systèmes d'approvisionnement en eau pour une population croissante.
David Garcia, directeur des politiques au Centre Terner, a déclaré que les frais municipaux étaient l'un des facteurs d'augmentation des coûts de construction, ainsi que des coûts élevés du terrain, des matériaux et de la main-d'œuvre. "C'est un problème complexe", a-t-il déclaré. "Ce n'est pas aussi simple que de dire:" Nous devrions limiter les tarifs ".
Les taux peuvent être particulièrement difficiles pour les propriétaires qui cherchent à construire une unité de jardin, a-t-il déclaré. Les villes facturent souvent les mêmes frais pour un logement accessoire (ou ADU) qu'une maison unifamiliale, ce qui augmente les coûts des appartements et tue les ambitions de nombreux propriétaires en matière de projets.
Les législateurs des États ont ordonné la révision des taxes locales, un rapport du Département du logement et du développement communautaire étant attendu en juin.
Le député Tim Grayson, démocrate à Concord, a rédigé un nouveau projet de loi qui obligerait les villes et les comtés à déclarer les frais à l'État et à créer une base de données afin que les législateurs et les développeurs puissent mieux gérer les coûts.
Grayson a déclaré qu'il espérait que les données fourniraient aux décideurs locaux et locaux une idée plus précise de la manière de gérer la hausse des coûts. L’objectif est d’apporter clarté et certitude aux promoteurs, a-t-il déclaré, "et de faire en sorte que ces logements restent sur papier et restent sur le sol".
Les constructeurs affirment qu'une plus grande transparence des tarifs entraînerait moins de surprises et un calendrier plus fluide et plus rapide pour les projets.
Les développeurs répercutent les coûts directement sur les nouveaux acheteurs, affirment des experts du logement et des promoteurs. Les prix gonflés augmentent également la valeur et les prix de vente des maisons environnantes. Un constructeur d’East Bay a budgétisé 150 000 USD pour les frais d’inspection dans un complexe de 36 unités, mais les coûts réels ont atteint 500 000 USD.
Jim Ghielmetti, PDG de Signature Homes à Pleasanton, a déclaré que les problèmes se sont accumulés au fil des ans. "Les tarifs ne sont qu'une partie du problème de logement que nous avons", a-t-il déclaré.
Dans des projets récents, Signature Homes a versé environ 500 000 dollars à la ville d'Oakley pour sept maisons et 264 000 dollars à Livermore pour trois maisons, selon les registres de la société. "Nous devons les transmettre", a-t-il déclaré. Sinon, at-il ajouté, "nous serions tous en faillite".
À San José, le maire Sam Liccardo s'est engagé à ajouter 25 000 maisons et appartements à la ville d'ici 2022. Mais en mars, la ville a révélé qu'elle avait délivré environ 3 000 permis pour de nouvelles unités en 2018, loin de l'objectif de la les dirigeants municipaux à approuver 5 000 par an.
Liccardo a déclaré que la ville chercherait à réduire les tarifs applicables aux immeubles résidentiels de grande taille et denses situés dans le centre-ville. Il s'attend à ce que la ville envisage l'action en juin. Il souhaite également que les frais municipaux soient plus transparents, permettant aux développeurs de mieux contrôler les coûts avant d'investir massivement dans un projet.
Liccardo a déclaré dans une interview que la ville devrait sérieusement envisager de réduire ses tarifs.
Mais toute réduction des taux serait trop tardive pour aider Zell. Il a acheté le complexe d'appartements de 37 unités sur Richfield Drive il y a trois ans et a cherché à améliorer la propriété. Le bâtiment carré de deux étages, avec un patio verdoyant et une piscine, se trouve à trois kilomètres du campus Apple. Les employés de Tech louent la plupart des unités d'une chambre.
La grille tarifaire de San Jose prévoit des frais de base d’environ 10 000 dollars pour le temps du personnel et divers frais d’examen, a déclaré un urbaniste.
La ville a initialement indiqué à Zell que les frais de parc coûteraient 24 400 dollars par unité, soit un total de 48 800 dollars pour soutenir les espaces publics de la ville.
"Fous la ville", pensa-t-il. Il mijotait et restait assis sur le projet pendant six mois.
Il retourna chez les urbanistes et découvrit que les frais devraient s'élever à environ 38 000 dollars, encore trop riches pour le budget de Zell. "Je préfère mettre l'argent dans la propriété plutôt que de le donner à la ville", a-t-il déclaré.
Les deux parties sont parvenues à un compromis. Zell a accepté de construire un espace de restauration en plein air (deux grilles, trois tables de pique-nique et des poubelles) dans la cour. La ville a réduit ses tarifs à 19 000 $.
Zell s'attend à commencer la construction le mois prochain.