Quelle différence ils peuvent faire quelques années.
16 acres de parc d'attractions dans l'État du Michigan qu'un groupe de développement dirigé par un important promoteur immobilier de Lansing et un Panthéon de la NBA acheté le mois dernier a quintuplé sa valeur depuis son accord d'achat une propriété là-bas.
En outre, la ville de Detroit verse à la Fast Bank Authority du Michigan Land Bank plus de 25% de plus que la valeur d’évaluation de 142 acres du site située à Eight Mile Road et Woodward Avenue, d’après les données d’évaluation. Janvier 2018, bien que la ville et l’Etat contestent ces chiffres
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La Fast Track Authority a déclaré avoir maintenu son accord précédent avec Magic Plus LLC, dirigé par les développeurs Joel Ferguson et Earvin "Magic" Johnson, qui ont déboursé 472 464 dollars (29 529 dollars par acre) pour 16 acres de terrain le long de Woodward au sud de Eight Mile sur le site de 158 acres. Le bureau de JLL à Chicago a évalué cette propriété à 2,61 millions de dollars dans une évaluation réalisée il y a 16 mois. À ce prix, la vente aurait été de 163 125 $ l'acre, soit 5 1/2 fois le prix final payé par Magic Plus.
Dans le cadre d’un accord préalable pour les 158 acres, Magic Plus versait 4,65 millions de dollars, soit 29 430 dollars l’acre, soit un prix légèrement inférieur au prix d’achat final.
"Lorsque la Michigan Land Bank a lancé la proposition initiale en 2012 concernant les parcs d'attractions de l'État, Magic Plus était la seule entité à avoir répondu. Bien que la vente n'ait pas été conclue jusqu'à une date récente, la banque du Michigan Land Bank a respecté le prix initial. acre qui a été déterminé en 2012 "à une valeur estimée de 4 650 000 $ pour l'ensemble de la propriété, environ 29 000 $ / acre", a déclaré la Fast Track Authority dans un communiqué.
"Il y a eu plusieurs versions du plan de développement au cours des six dernières années, y compris des changements dans l'appui de la communauté au projet et des changements dans l'administration de la ville de Detroit." Grâce à tous ces changements, Magic Plus a maintenu son engagement envers le projet, Magic Plus et "La Michigan Land Bank ont continué de travailler ensemble pendant ces six années afin de trouver la meilleure offre pour cette propriété et la ville de Detroit".
Joel Ferguson, développeur de Lansing et directeur de Magic Plus, a déclaré mardi dans un communiqué que les développeurs travaillaient sur le processus de planification de la façade de Woodward Avenue "dans l'espoir d'un développement qui changera le jeu pour la communauté, la ville de Detroit et l'état du Michigan ".
La Fast Track Authority a également déclaré que "plusieurs facteurs étaient pris en compte" dans le prix d'achat de 7 millions de dollars versés par la ville, dont l'un était basé sur le fait que l'État cherchait à recouvrer le coût de la propriété, à l'époque. environ 7 millions de dollars. "
Lorsque la ville a accepté de payer 7 millions de dollars pour les 142 acres restants du site dans le cadre d'une entente annoncée en mars 2018, celle-ci s'élevait à 49 296 $ l'acre. Cependant, l'évaluation de JLL en janvier 2018 a associé cette propriété à une valeur de 5,44 millions de dollars, ou 38 310 dollars par acre.
La ville paie 3,5 millions de dollars à l’avance pour le terrain, le reste une fois que la ville a vendu la propriété ou dans 10 ans. La ville a prévu de lancer une demande de propositions pour réaménager sa part de la propriété après la conclusion de la transaction.
Dans un communiqué, F. Thomas Lewand, directeur du groupe pour l'emploi et la croissance économique du maire Mike Duggan, a déclaré dans un communiqué que la ville et l'État n'étaient pas en accord avec la valeur estimée. Au lieu de cela, ils ont évalué la propriété "à environ 20 millions de dollars", a-t-il déclaré.
"Le prix d'achat final négocié a atteint 7 millions de dollars, en fonction d'un certain nombre de facteurs, notamment le fait que la ville ne paie que 3,5 millions de dollars à l'avance et le solde uniquement lorsque nous vendons le bien (ou dix ans après la clôture)" .
Une évaluation a été réalisée en 2012. L'évaluation de janvier 2018 a coûté 20 000 dollars, a annoncé l'État.
Le groupe Magic Plus avait prévu un remodelage en profondeur du site avec plus de 3 millions de pieds carrés de nouveaux espaces, y compris résidentiels, commerciaux, de bureau et de divertissement, mais dans les cinq ans et demi qui ont suivi la signature de l'accord. achat avec le terrain Banco peu de chose est arrivée sur le site.
Il n’est pas rare que les promoteurs obtiennent des terrains et d’autres propriétés auprès d’agences gouvernementales à bas prix, à condition qu’ils soient réaménagés, reviennent à la propriété privée et commencent à contribuer à l’assiette fiscale et à créer des emplois.
"Nous avons vu des cas dans lesquels les acheteurs de terrains et / ou les grands locataires bénéficient de remises sur les baux de terrains ou de bâtiments, ce qui serait effectué au stade initial d'un développement plus vaste dans lequel la sécurisation d'un utilisateur d'ancrage est avantageuse pour: le développement général ", a déclaré Anthony. Sanna, directrice générale au bureau de Birmingham d'Integra Realty Resources, une firme d'évaluation.
"Plusieurs fois, vous pouvez facturer une prime aux locataires et / ou utilisateurs des terres suivants en raison de la mise en place des ancres, ce qui atténue parfois les incitations précédentes."
Le gouverneur Rick Snyder a transféré la propriété du terrain à la banque foncière en avril 2012, trois ans après la dernière foire sur la propriété.