Les États-Unis font face à une crise du logement abordable.
Près des deux tiers des locataires du pays déclarent qu'ils ne peuvent pas acheter une maison, et économiser pour ce premier versement ne sera pas plus facile à court terme: les prix des logements augmentent deux fois plus rapidement que les salaires. Selon une enquête du groupe de défense de Home1, 11 millions d'Américains (environ la population totale de New York et de Chicago réunies) consacrent plus de la moitié de leur salaire au loyer. Les chercheurs de Harvard ont constaté qu'en 2016, près de la moitié des locataires avaient un fardeau financier (défini comme dépensant 30% ou plus de leur revenu en loyer), contre 20% en 1960.
La National Low Income Housing Coalition a constaté qu’un locataire qui travaille 40 heures par semaine et gagne un salaire minimum peut se permettre un appartement de deux pièces (c’est-à-dire qu’il n’a pas à payer de frais) dans des comtés de zéro Pays. En d'autres termes, ce n'est pas possible.
Alors que l'économie continue de croître et que le marché de l'habitation se remet de la Grande Récession, les Américains sont confrontés à des inégalités croissantes et, pour beaucoup, à l'incapacité de payer confortablement leur logement lorsque la croissance des salaires augmente. La stagnation et les coûts de logement continuent d'augmenter.
La réponse simple que le loyer est "trop élevé" est bien sûr de construire plus de maisons. Mais la réalité est bien plus compliquée que de commencer par la construction. Une variété de forces du marché, de décisions politiques et de changements démographiques ont convergé pour faire de la construction de logements abordables une proposition difficile et politiquement compliquée.
Et comment un pays a-t-il été fier des possibilités offertes par une pénurie d'options de logement abordable qui semble ne pas avoir de solution immédiate et où de nombreux locataires et acheteurs se débattent?
Ce sont les principaux facteurs qui augmentent le coût du logement.
Les changements démographiques ont entravé l'accès à un logement abordable
Les baby-boomers, âgés de 55 ans et plus, vivent plus longtemps et sont plus indépendants que les générations précédentes. Ils sont également plus susceptibles que les générations précédentes de divorcer et de vivre seuls. Cela signifie que les personnes âgées qui décèdent ou qui déménagent dans des centres de vie assistée ont libéré moins de foyers. Dans certains cas, les propriétaires de baby-boomers cherchent à échanger et à se disputer des maisons d’entrée de gamme avec d’autres générations, faisant grimper les prix des maisons au plus bas niveau.
La crise des saisies de 2008 a touché le plus durement la génération X. Beaucoup de personnes à mi-vie et dans les environs ont subi des dommages à leur crédit et leurs économies ont été éliminées. Mais après 10 ans de réparation de leur crédit sur le marché de la location, certains membres de la génération X se sont montrés désireux de revenir à la propriété. Cela a ajouté à la demande sur le marché du logement d'un groupe d'âge qui, par le passé, posséderait déjà une maison. En outre, la présence continue des membres de la génération X sur le marché locatif réduit l'offre de logements locatifs et augmente les loyers.
Les Millennials (définis comme ceux nés entre 1981 et 1996), qui ont grandi dans l'ombre de la Grande Récession, ont eu plus de difficultés à trouver du travail et vivent donc souvent plus longtemps avec leurs parents. Et avec les millennials nées dans les années 1980 et maintenant dans la trentaine, elles se font concurrence pour les logements de niveau d'entrée des générations précédentes, y compris les personnes âgées qui ont déjà accumulé des capitaux dans des logements existants. Comme pour la génération X, la présence continue de ces millénaires sur le marché locatif augmente la demande et les prix de location.
Pour les femmes de la génération Y qui ont 20 ans au moins qui souhaitent emménager dans leur première location après le collège, la pression exercée sur l'offre de location des générations plus âgées (et des femmes plus âgées) rend plus difficile la recherche d'un logement abordable. ce qui pourrait être un changement à long terme chez les jeunes qui vivent avec la famille jusqu'à l'âge de 20 ans.
La politique de logement abordable favorise les propriétaires par rapport aux locataires, et nos déductions fiscales le prouvent
En 1965, le Département du logement et du développement urbain (HUD) des États-Unis est devenu une agence relevant du Cabinet. L'administration Johnson a utilisé le ministère pour mettre en œuvre une vision de l'Amérique dans laquelle les programmes fédéraux d'assistance sociale combattaient la pauvreté et les conséquences de l'injustice raciale; L'enthousiasme des activistes progressistes a abondé.
Mais le changement de vision ne s'est pas déplacé vers les successeurs républicains de Johnson. L'administration Nixon a imposé un moratoire sur la construction de logements sociaux, encore en vigueur à ce jour. Les logements sociaux ne peuvent être construits que pour remplacer des unités existantes. Ensuite, l'administration Reagan a sabré dans les programmes d'assistance au logement du HUD, qui préconisent le logement abordable, faisant du sans-abrisme un élément permanent de la vie américaine.
Bien que les administrations ultérieures aient modifié les priorités de l’agence entre promouvoir les programmes d’accession à la propriété et aider les locataires pauvres en offrant des subventions au logement, le gouvernement fédéral subventionne systématiquement les propriétaires des classes moyennes et de la classe moyenne supérieure au lieu des locataires, personnes âgées et handicapées à faible revenu.
Prenez, par exemple, la déduction des intérêts hypothécaires (MID), qui a été créée en 1913, avec l’impôt fédéral sur le revenu, et a survécu à de nombreuses mises à jour de la législation fiscale grâce au puissant lobbying. immobilier. Le MID permet aux propriétaires de déduire les paiements d'intérêts sur une hypothèque de leurs impôts fédéraux sur le revenu. Le Comité mixte sur les impôts prévoit qu'en 2019, le MID coûtera au gouvernement fédéral 27,4 milliards de dollars en pertes de revenus. La MID favorise grandement les propriétaires riches et de la classe moyenne, et ses dépenses fédérales annuelles sont inférieures à ce que le gouvernement paie pour les loyers et les logements sociaux.
Avant la facture fiscale de l'administration Trump, le représentant Keith Ellison (D-MN) a promulgué une loi visant à réduire la limite MID de 1 million de dollars à 500 000 dollars et à utiliser les économies ainsi réalisées pour financer des programmes de logement abordable. . La facture fiscale de Trump a également réduit la limite MID, mais n'a pas affecté les économies résultantes au logement abordable.
Les budgets proposés par Trump pour chaque année de son mandat incluaient des coupes drastiques dans les programmes d'assistance basés sur le loyer et les projets gérés par HUD. Mais le budget finalement signé pour les trois premiers exercices de son mandat donnait un financement au HUD augmenter (Le budget pour l'exercice 2020 n'a pas été finalisé). La menace de coupes dans les programmes de logement abordable met les défenseurs sur la défensive. Au lieu de se battre pour élargir ces programmes, les défenseurs doivent maintenir le terrain qu’ils ont déjà.
Le crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC), un programme de partenariat public-privé créé par la loi fiscale de 1986 de l'administration Reagan, est la plus grande source de nouveaux logements abordables au pays. Cependant, la facture fiscale de l'administration Trump a réduit la valeur de ces crédits d'impôt, et donc le nombre d'unités de logement abordable qu'elle crée chaque année, en réduisant l'impôt sur les sociétés.
L'augmentation des coûts de main-d'œuvre et de matériaux signifie que la construction de logements abordables est coûteuse
Les constructeurs d'habitations, comme tous les fabricants, facturent une prime sur le coût de base de leur main-d'œuvre et de leurs matières premières. Le Bureau of Labor Statistics trace le prix de ces matières premières dans son indice des prix à la production, qui a augmenté de 20,2% depuis la crise financière de 2008; Bien que l'indice ait légèrement fluctué au cours de la dernière année, il reste à des niveaux élevés.
Le prix du bois à lui seul a beaucoup fluctué au cours des dernières années, parfois plus du double de ce qu'il était en 2008, selon un indice de prix mensuel pour le bois de longueur aléatoire. Le bois peut représenter entre 5 et 10% du coût de la construction d’une maison, et l’augmentation des prix du bois résulte en partie d’un conflit commercial qui dure depuis plusieurs décennies entre les États-Unis et le Canada. Un tiers du bois utilisé dans la construction résidentielle provient de nos voisins du Nord. Ce ravageur a été dévasté par le dendroctone du pin ponderosa, qui peut tuer un arbre en 48 heures et les incendies de forêt. Alors que Trump participe à une guerre de mots avec le Canada à propos du commerce, il est possible que les prix continuent d'augmenter.
Un autre facteur est l’augmentation du prix des terrains non aménagés dans et autour des centres urbains, où le travail est concentré et la demande élevée. De nombreux constructeurs et promoteurs immobiliers se sont concentrés sur le marché de l'habitation haut de gamme (et sur une marge bénéficiaire plus élevée), ce qui signifie que les constructeurs d'habitations construisent moins d'habitations d'entrée de gamme et de jeunes entreprises. Quand ces maisons de démarrage ils sont construits, leurs prix augmentent en fin de compte parce que la demande dépasse de loin l'offre.
Bien que le rebond du marché du logement ait entraîné plus de mises en chantier et de constructions d'appartements, le déficit de main-d'œuvre augmente les coûts et réduit les marges de ces projets, ce qui accroît la pression économique incitant les promoteurs à se concentrer en unités de luxe. Ces unités peuvent générer un bénéfice plus important, mais elles sont construites au détriment de logements abordables, au lieu de le faire.
Selon un sondage mené en 2018 par l'Association nationale des constructeurs d'habitations, 84% des membres de l'organisation estiment que le coût et la disponibilité de la main-d'œuvre constituent leur principal problème, même lorsque l'industrie crée environ 256 000 nouveaux emplois. dans la construction au cours de la dernière année, selon le Bureau of Labor Statistics. Cela conduit à des offres concurrentielles pour des spécialistes tels que les rédacteurs de maisons, les électriciens, les plombiers, les maçons, les charpentiers et les installateurs de systèmes de climatisation.
La construction a toujours été une industrie en plein essor, mais ce secteur ne s’est jamais complètement remis de la Grande Récession. Des facteurs tels que le taux de chômage persistant, l'augmentation des expulsions et la réduction de l'immigration (les immigrés représentent 25% de la main-d'œuvre du secteur) et la croissance du secteur de la construction ces dernières années ont convergé pour empêcher les entrepreneurs et les promoteurs sont en avance sur la demande croissante.
Les grandes catastrophes naturelles et les tempêtes n’aident pas non plus, car les ouragans Irma et Harvey ont créé une demande régionale accrue de constructeurs. Plus tôt ce printemps, près de 250 000 emplois dans le secteur de la construction sont restés vacants dans tout le pays. Selon une analyse de BuildZoom, le marché du travail est plus étroit sur les marchés à coûts élevés, qui ont généralement le plus grand besoin de logements abordables.
À long terme, les membres de l'industrie s'inquiètent d'un problème en préparation: la moyenne d'âge des personnes travaillant dans le secteur de la construction est maintenue vers le milieu des années 40 et de nombreux dirigeants et syndicats de l'industrie ont du mal à attirer jeunes travailleurs et apprentis potentiels à des programmes de formation professionnelle. Sans investissement important dans l'éducation et la formation professionnelle, les pénuries de main-d'œuvre continueront de peser sur la croissance du secteur de l'habitation.
Le logement abordable souffre d'un problème national "pas dans ma cour"
Les codes de zonage restrictifs sont souvent un outil efficace dans la lutte contre la construction neuve et, souvent, la densification, contribuant à réduire l'offre de logements alors même que la demande augmente. Qu'il s'agisse de limiter la hauteur de nouveaux bâtiments ou de décider que les grands immeubles à appartements nécessitent un nombre minimal de places de stationnement, ces restrictions rendent la construction plus difficile et plus onéreuse. Les villes de Californie, telles que Los Angeles et San Francisco, sont connues pour empêcher la construction de nouvelles constructions grâce à ces méthodes, ce qui a entraîné de graves pénuries de logements dans cet État.
L'augmentation rapide de ce type de réglementation, ainsi que le sentiment de "pas dans ma cour" ou de "NIMBY" correspondant chez les résidents et les propriétaires fonciers, ont augmenté la valeur des propriétés, ajouté au coût du logement et rendu difficile la persécution des travailleurs. possibilité de passer à des zones de croissance rapide avec de fortes concentrations de travail à ciel ouvert. Bien que cela soit idéal pour les propriétaires actuels qui voient la valeur de leurs maisons augmenter en raison du manque d’offre, de telles pratiques restrictives affectent l’économie en général. Une étude publiée l'an dernier par la Booth School of Business de l'Université de Chicago, par exemple, estime que l'économie des États-Unis est inférieure de 14% en raison des restrictions imposées au développement du logement.
L'administration Obama a proposé de réduire ces réglementations et a bien résumé la situation:
Trop de communautés affichant la croissance la plus dynamique ont monté les marches derrière elles, souvent de manière non intentionnelle, en créant des conditions qui empêchent les familles de trouver un logement abordable dans les mêmes communautés où elles peuvent trouver du travail.
Les efforts déployés par les groupes de développement professionnel ou YIMBY ("oui dans ma cour") pour rejeter ces règles incluent la simplification des processus d'autorisation, l'élimination des exigences de stationnement (augmentation du coût de la nouvelle construction) ), la promotion de développements axés sur le transit et l’évolution des lois de zonage afin de permettre des projets à plus forte densité. Les politiques de zonage inclusif, qui obligent les développeurs à inclure un certain nombre d'unités abordables dans le développement d'un taux de marché plus élevé, ont également été adoptées dans des villes telles que New York.
En fin de compte, les défenseurs de tous les horizons estiment que le contrôle local ne fait que renforcer le pouvoir établi, et que les gouvernements des États et le gouvernement fédéral devraient promouvoir davantage de politiques créant des logements abordables. L’une des propositions les plus connues, la California SB 50, actuellement à l’étude au sein de la législature de l’État, autoriserait un développement immobilier plus dense à proximité de centres de transit dans l’ensemble de l’État, quelles que soient les réglementations locales.
Le logement abordable est aussi un problème de transport
L '"abordabilité" du logement n'a rien à voir avec le logement lui-même: à mesure que les loyers et les prix du logement augmentent, les ménages à revenus moyens et faibles s'éloignent des grands centres urbains, où le plus grand nombre La réduction des coûts de logement dans les banlieues et dans les banlieues est compensée par l’augmentation des dépenses de transport.
Une grande partie de cette expansion peut être attribuée aux élections de zonage organisées au niveau des villes qui ont créé des quartiers d’affaires coûteux au centre-ville. Cela signifie que les travailleurs de la classe moyenne résidant en dehors du centre-ville doivent s’appuyer sur des systèmes de transport en commun incohérents ou des trajets en voiture longs. Une étude réalisée par le Brookings Institute en 2016 a révélé que les communautés de couleur et les quartiers très pauvres avaient connu la plus forte baisse de proximité des lieux de travail entre 2000 et 2012.
Prenons l'exemple de Phoenix, en Arizona, une ville caractérisée par son expansion et son manque de système de transport en commun solide. Les résidents de Phoenix qui dépensent leur revenu consacrent près de 50% de leur revenu au logement et au transport.
En d'autres termes, il y a plus à considérer que le simple loyer. Un rapport du Joint Centre for Housing Studies de Harvard a examiné les dépenses des ménages à différents niveaux de revenu et a montré que, à mesure que les coûts de logement diminuaient, la proportion des revenus consacrés au transport était multipliée par cinq.
Sans parler de l’augmentation du temps passé au travail pour aller au travail, ce qui nous permet de manger et de dormir. Parmi les travailleurs pauvres, qui se sentent déjà dépassés par une crise d’accessibilité financière croissante et de salaires stagnants, cet échange peut être difficile à supporter.
L'accès aux transports en commun montre à quel point la crise de l'abordabilité et la distance croissante entre les logements abordables et les bons emplois faussent de nombreux aspects de notre mode de vie et de notre lieu de résidence. Comme pour la politique publique et la pénurie de main-d'œuvre et de matériaux, les transports constituent un autre aspect de cette crise aux multiples facettes et doivent être pris en compte dans la recherche d'une solution durable.