Courtier immobilier – Wikipedia – Finance Curation

Cet article concerne la pratique nord-américaine. Pour d'autres définitions et pratiques dans d'autres pays, voir Immobilier. Pour l'immobilier, voir Immobilier.

ONGLE l'agent immobilier ou un l'agent immobilier est une personne qui représente des vendeurs ou des acheteurs de biens immobiliers / de biens immobiliers. Bien qu'un courtier puisse travailler de manière indépendante, un agent doit travailler sous un courtier agréé pour représenter ses clients.[1] Les courtiers et les agents sont autorisés par l'État à négocier des contrats de vente et à gérer la documentation nécessaire à la clôture des transactions immobilières. En Amérique du Nord, certains courtiers et agents sont membres de la National Association of Realtors (NAR), la plus grande association professionnelle du secteur.[2] Les membres de la NAR sont liés par un code d'éthique qui va au-delà des obligations légales de l'État pour travailler dans le meilleur intérêt du client.[3] En règle générale, il est conseillé aux acheteurs et aux vendeurs de consulter un professionnel de l'immobilier agréé pour obtenir une définition écrite des lois régissant les agences d'un État donné. De nombreux États exigent que toutes les parties signent les déclarations écrites qui décrivent les devoirs et obligations.

En général, les courtiers / agents immobiliers sont divisés en quatre catégories de représentation:

  • Agents du vendeur, communément appelés «courtiers inscripteurs» ou «agents inscripteurs», sont embauchés par les propriétaires pour aider à la commercialisation de propriétés à vendre et / ou à louer.
  • Agents de l'acheteur ce sont des courtiers ou des vendeurs qui aident les acheteurs en les aidant à acheter une propriété.
  • Agents doubles Aidez l'acheteur et le vendeur dans la même transaction. Pour protéger votre licence d'exercice, un agent immobilier doit traiter les deux parties avec équité et honnêteté et doit demander à ces deux parties (le vendeur et l'acheteur) de signer un double contrat d'agence. Des lois / règles spéciales s'appliquent souvent aux agents doubles, en particulier lors de la négociation de prix. Dans les situations de double mandat, un conflit d'intérêts est plus susceptible de se produire, ce qui entraîne généralement la perte de la défense des deux parties. Les lois des États varient et interprètent différemment les agences du même type, et certaines ne le permettent plus. Dans certains États, la double représentation peut être pratiquée dans des situations où le courtier lui-même (mais pas l'agent) représente l'acheteur et le vendeur. Si un agent de courtage a une maison sur la liste et qu'un autre agent de la maison de courtage a un contrat d'achat avec un acheteur qui souhaite acheter le bien qui apparaît sur la liste, une double agence est créée en permettant à chaque agent d'être désigné comme une "entreprise interne". agent Seul l'agent lui-même est l'agent double.
  • Courtiers en transaction fournir à l'acheteur et au vendeur une forme de représentation limitée, mais sans aucune obligation fiduciaire. N'entretenant pas plus qu'une relation de facilitateur, les intermédiaires de transaction assistent les acheteurs, les vendeurs ou les deux au cours de la transaction sans représenter les intérêts d'aucune des parties pouvant ensuite être considérés comme des clients. L'assistance fournie constitue les documents juridiques d'un accord entre l'acheteur et le vendeur sur la manière dont un transfert de propriété particulier sera effectué.

Un agent immobilier reçoit généralement une commission immobilière pour mener à bien une vente. À travers les États-Unis UU., Cette commission peut généralement aller de 5% à 6% du prix de vente du bien pour un agent offrant des services complets, mais ce pourcentage varie selon l’Etat et même la région.[4] Cette commission peut être divisée avec d'autres courtiers ou agents immobiliers participants. Les courtiers à taux fixe et les courtiers rémunérés à l'acte peuvent demander beaucoup moins, en fonction du type de services offerts.

LicenceLe[[éditer]

Aux États-Unis, les courtiers et les vendeurs immobiliers sont agréés par chaque État et non par le gouvernement fédéral. Chaque État dispose d’une "commission" immobilière qui supervise et accorde des licences aux courtiers et aux agents immobiliers. Par exemple, certains États autorisent uniquement les avocats à créer de la documentation pour transférer des biens immobiliers. Où d'autres États autorisent l'agent immobilier agréé. Certaines lois nationales définissent les types de relations pouvant exister entre les clients et les détenteurs de licences immobilières, ainsi que les obligations légales des détenteurs de licences immobilières de représenter les clients et les membres du public. Les règles varient considérablement au sens de la législation des États, par exemple, sur des sujets incluant le langage juridique nécessaire au transfert de biens immobiliers, les relations de mandataire, les inspections, les divulgations, la formation continue et d’autres sujets.

Aux États-Unis, dans la plupart des juridictions, une personne doit posséder une licence, ce qui signifie qu’elle a étudié les lois de l’immobilier avant de pouvoir obtenir une compensation pour les services rendus en tant que courtier ou agent immobilier. Les activités non autorisées sont illégales et la commission immobilière de l'État est habilitée à infliger des amendes aux personnes agissant en qualité de concessionnaires de licences immobilières, mais les acheteurs et les vendeurs qui agissent en tant que directeurs dans la vente ou l'achat de biens immobiliers ne sont généralement pas concernés. Nécessite une licence. Il est important de garder à l'esprit que dans certains États, les avocats sont responsables de la vente de biens immobiliers pour obtenir une indemnisation sans avoir une licence en tant qu'intermédiaire ou agent.Le[[citation requise]

Lois spécifiques de représentation des ÉtatsLe[[éditer]

Certaines commissions immobilières de l'État, notamment celles de la Floride[5] Après 1992 (et étendu en 2003) et au Colorado[6] Après 1994 (avec des modifications en 2003), la possibilité de ne pas avoir de relation d'agence ou de fiduciaire entre les courtiers et les vendeurs ou les acheteurs a été créée.

Comme l'a noté le conseil des agents immobiliers de South Broward, Inc. dans une lettre aux comités législatifs de l'État de Floride:

"L'agent transactionnel prépare une transaction en réunissant un vendeur et un acheteur consentant et fournit une documentation légale des détails de l'accord juridique entre eux. L'agent transactionnel n'est un fiduciaire d'aucune partie, mais doit se conformer à la loi. ainsi que des normes professionnelles et éthiques ". (comme le code d’éthique de la NAR).

En 2003, la Floride a créé un système dans lequel la relation de courtage par défaut concernait "tous les preneurs de licence … fonctionnant en tant qu'intermédiaire de transaction, à moins qu'un agent ou une relation d'intermédiaire ne soit établi, par écrit, avec le client "[7][8] et la loi exigeait la divulgation par écrit de la relation d'intermédiation de transaction à l'acheteur ou au vendeur jusqu'au 1er juillet 2008.

Dans le cas des deux Floride.[8] et le Colorado,[6] la double agence et la sous-agence (où les agents de vente et les agents de vente représentent le vendeur) n'existent plus.

D'autres courtiers et agents peuvent se concentrer sur la représentation d'acheteurs ou de locataires lors d'une transaction immobilière. Toutefois, la licence en tant qu'agent ou vendeur autorise le preneur de licence à représenter légalement les parties des deux côtés d'une transaction et à fournir la documentation nécessaire au transfert légal de biens immobiliers. Cette décision commerciale appartient au preneur de licence. Ce sont des amendes pour les personnes qui agissent en tant qu'agents immobiliers lorsqu'elles ne possèdent pas de licence d'État.

Au Royaume-Uni, un agent immobilier est une personne physique ou morale dont l'activité consiste à commercialiser des biens immobiliers pour le compte de clients. Il existe des différences significatives entre les actions, pouvoirs, obligations et responsabilités des courtiers et des agents immobiliers dans chaque pays, car différents pays adoptent des approches très différentes pour la commercialisation et la vente de biens immobiliers.

Accord écritLe[[éditer]

Il est important de disposer d’une documentation juridique claire et écrite pour la conclusion d’un accord entre l’agent et le client, pour la protection des deux. Si les parties n’ont conclu qu’un accord verbal, il est plus probable que le différend porte sur l’accord concernant la représentation des clients et la façon dont l’immobilier est vendu. Une documentation juridique est nécessaire pour déterminer si le courtier peut appliquer l'accord de compensation des parties, la durée de la relation, si la relation est "exclusive" et d'autres facteurs. Le respect des accords verbaux, le type d’ententes juridiques requises par écrit et d’autres questions importantes varient d’un État à l’autre.

Education immobilièreLe[[éditer]

Pour obtenir une licence, la plupart des États exigent que le demandeur prenne un nombre minimal d'heures de cours pour étudier le droit immobilier avant de passer l'examen de licence d'État. Une telle éducation est souvent fournie par des sociétés immobilières ou des sociétés d’enseignement, et l’une ou l’autre est autorisée à enseigner de tels cours dans leurs États respectifs. Les cours sont conçus pour préparer le nouveau titulaire de licence principalement aux aspects juridiques de la pratique de transfert de biens immobiliers et pour passer l'examen d'agrément d'État.

Une fois la licence obtenue, le preneur de licence dans la plupart des États est initialement désigné en tant que vendeur et doit travailler sous licence de courtier. Certains États ont récemment supprimé la licence du vendeur et, à la place, tous les détenteurs de licence de ces États obtiennent automatiquement la licence de leur courtier.

Un agent immobilier doit placer sa licence sous un courtier administratif. En général, il peut y avoir plusieurs licenciés titulaires d'une licence de courtier au sein d'une entreprise, mais un seul courtier ou l'entreprise elle-même est le gérant ou l'agent principal et cette personne ou cette entreprise est légalement responsable de tous les licenciés relevant de leur compétence. licence.

Le terme agent ne doit pas être confondu avec le vendeur ou le courtier. Un agent est simplement un preneur de licence qui a établi une relation de mandataire avec un client. Un courtier peut également être un agent pour un client. En général, c'est le cabinet qui entretient une véritable relation juridique avec le client par l'intermédiaire de l'un de ses vendeurs, qu'il s'agisse de vendeurs ou de courtiers.

Dans tous les États, le courtier immobilier doit divulguer aux acheteurs et vendeurs potentiels la nature de leur relation. [9] Dans le cadre de la transaction et avec les parties. Voir ci-dessous une relation courtier / preneur de licence avec les vendeurs et leur relation avec les acheteurs.

Aux États-Unis, il existe généralement deux niveaux de professionnels de l'immobilier agréés provenant d'États individuels mais non du gouvernement fédéral:

La différence entre les vendeurs et les courtiers.Le[[éditer]

avant de le Service inter-agences (MLS) a été introduit en 1967, lorsque les courtiers (et leurs licenciés) ne représentaient que les vendeurs en fournissant un service fournissant une documentation juridique sur le transfert de biens immobiliers, le terme "vendeur immobilier" était peut-être plus approprié qu'il ne l'est en réalité. aujourd'hui, étant donné les divers formulaires que les courtiers et les titulaires de licence aident maintenant les acheteurs dans le processus juridique de transfert de biens immobiliers. Légalement, toutefois, le terme "vendeur" est encore utilisé dans de nombreux États pour décrire licencié immobilier.

Vendeur immobilier (ou, dans certains états, agent immobilier)Le[[éditer]

Lorsqu'une personne obtient la licence pour devenir agent immobilier, elle obtient une licence de vendeur immobilier (certains États utilisent le terme "intermédiaire") de l'État dans lequel elle exercera. Pour obtenir une licence immobilière, le candidat doit suivre des cours spécifiques (entre 40 et 120 heures) et réussir un examen officiel sur le droit et la pratique de l'immobilier. Pour fonctionner, les vendeurs doivent être associés à (et agir sous l'autorité de) un agent immobilier. Dans le Delaware, par exemple, le cours de licence oblige le candidat à suivre 99 heures de cours pour se qualifier à l'examen d'État et national. En Ohio, un candidat à une licence doit suivre 120 heures de formation en classe. Chaque année, le titulaire de licence doit participer à la formation continue pour se tenir au courant des changements intervenus dans les états et les pays.

De nombreux États ont également des accords de réciprocité avec d’autres États, qui permettent à une personne possédant une licence d’État qualifiée de passer le deuxième examen d’État sans avoir à remplir les conditions du cours ou, dans certains cas, ne subir qu’un seul examen de droit.

Courtier immobilier (ou, dans certains états, courtier en rating)Le[[éditer]

Après avoir acquis quelques années d’expérience dans la vente d’immobilier, un vendeur peut décider d’obtenir un permis d’agent immobilier (ou d’agent principal / agent d’évaluation) lui permettant de posséder, gérer ou exploiter son propre courtier. En outre, certains États autorisent les diplômés des collèges à demander une licence de courtier sans plusieurs années d'expérience. Les diplômés des collèges entrent dans cette catégorie une fois qu'ils ont également suivi les cours requis par l'État. La Californie permet aux avocats licenciés de devenir courtiers en passant l'examen du corridor sans avoir à suivre les cours requis par un agent. En règle générale, il faudrait approuver davantage de cours et l'examen par un État du courtier en droit immobilier. Lorsqu'il obtient un permis de courtier, un courtier immobilier peut continuer à travailler pour un autre courtier à un titre similaire au précédent (souvent appelé courtier associé ou courtier associé) ou à prendre en charge son propre courtage et à engager d'autres vendeurs (ou courtier), licenciés. Devenir directeur d'une succursale peut nécessiter ou non une licence de courtier. Certains États permettent aux avocats agréés de devenir des agents immobiliers sans passer aucun examen. Dans certains États, il n'y a pas de "vendeurs", car tous les licenciés sont des intermédiaires.[10]

Relations d'agence avec les clients par opposition aux relations hors agence avec les clientsLe[[éditer]

  • Relation: Conventionnellement, le courtier fournit une relation de courtage conventionnelle à service complet, basée sur des commissions, dans le cadre d'un contrat d'inscription signé avec un vendeur ou d'un contrat de "représentation de l'acheteur" avec un acheteur, créant ainsi une loi sur les agences dans la plupart des états avec un agent fiduciaire. obligations. Le vendeur ou l'acheteur est alors un client du courtier. Certains États ont également des lois qui définissent et contrôlent la nature de la représentation.

Les relations de représentation dans des transactions immobilières résidentielles impliquent la représentation légale d'un agent immobilier (pour le compte d'une société immobilière) du commettant, que cette personne soit un acheteur ou un vendeur. Le courtier et ses vendeurs immobiliers autorisés (vendeurs ou courtiers) deviennent les agents du mandant.

  • Relation sans agence: En l'absence d'accord écrit ou de relation fiduciaire, un agent immobilier et son personnel de vente travaillent avec un administrateur appelé client de l'agent. Lorsqu'un acheteur qui n'a pas signé de contrat d'agence d'achat avec le courtier achète une propriété, ce courtier agit en tant que sous-agent du courtier du vendeur. Lorsqu'un vendeur décide de travailler avec un courtier en transactions, aucune relation d'agence n'est créée.

Agence désignéeLe[[éditer]

Le développement le plus récent dans le domaine de l'immobilier est "l'agence désignée" qui a été créée pour permettre aux titulaires de licence appartenant à la même entreprise, désignés par le courtier principal, d'agir en tant qu'agents pour le compte d'acheteurs individuels et de vendeurs lors d'une même transaction. . En théorie, par conséquent, deux agents de la même entreprise jouent des rôles strictement fiduciaires pour leurs clients respectifs. Certains États ont adopté cette pratique dans leurs lois, tandis que d'autres ont décidé que cette fonction posait problème, tout comme une double agence. Cette pratique a été inventée et promue par de grandes entreprises pour permettre en théorie de gérer l’ensemble de la transaction chez soi sans créer de conflit d’intérêts au sein de l’entreprise.

Types de services qu'un courtier peut fournirLe[[éditer]

Les services immobiliers sont également appelés services commerciaux. [11] par certaines juridictions.
Comme les lois de chaque province et de chaque État peuvent différer, il est généralement conseillé aux vendeurs ou acheteurs potentiels de consulter un professionnel de l'immobilier agréé.

Quelques exemples:

  • Analyse de marché comparative (CMA): une estimation de la valeur de la maison par rapport aux autres. Cela diffère de l'évaluation en ce que la propriété actuellement en vente peut être prise en compte. (concours pour la propriété en question)
  • Aperçu du marché: une méthode objective pour déterminer la valeur d'une maison, où une RMR est subjective.
  • Avis de prix de corridor: estimation de la valeur d'un bien immobilier ou d'un prix de vente potentiel
  • Évaluation immobilière: dans la plupart des États, uniquement si le courtier est également agréé en tant qu'évaluateur.
  • Exposition – Commercialisation de biens immobiliers à des acheteurs potentiels.
  • Faciliter un achat: guider un acheteur tout au long du processus.
  • Faciliter une vente: guider un vendeur dans le processus de vente.
  • Préparation des documents FSBO: préparation des documents nécessaires pour les vendeurs de "Vente par le propriétaire".
  • Kits de vente de maisons: guides qui expliquent comment commercialiser et vendre une propriété.
  • Consultation à l'heure payante, selon les besoins du client.
  • Louer moyennant des frais ou un pourcentage de la valeur brute du bail.
  • Propriété administrative
  • Échange de propriété
  • Propriété aux enchères.
  • Préparation des contrats et des baux. (pas dans tous les états)

Ces services évoluent également à mesure que diverses tendances de l'immobilier transforment le secteur.

Courtiers et vendeurs de biens immobiliers.Le[[éditer]

Services rendus au vendeur en tant que client.Le[[éditer]

En signant un contrat d'inscription avec le vendeur qui souhaite vendre le bien immobilier, le courtier tente de gagner une commission en trouvant un acheteur et en rédigeant une offre, un document légal, concernant la propriété des vendeurs au prix le plus élevé possible aux meilleures conditions pour le vendeur. Au Canada et aux États-Unis, la plupart des lois exigent que l'agent immobilier envoie toutes les offres par écrit au vendeur pour examen ou évaluation.

Pour aider à trouver des acheteurs, une agence immobilière effectue généralement les tâches suivantes:Le[[citation requise]

  • Énumérez les biens à vendre au public, souvent dans une MLS, en plus de toute autre méthode.
  • Fournir au vendeur une divulgation du statut de propriété réelle (si requis par la loi) et des autres formulaires nécessaires.
  • Tient le client au courant des changements rapides dans le secteur immobilier, des changements dans les conditions du marché et de la disponibilité et de la demande de stocks de biens immobiliers dans la région.[12]
  • Préparez les documents décrivant la propriété pour la publicité, les brochures, les journées portes ouvertes, etc.
  • Placez un signe "à vendre" sur la propriété qui indique comment contacter l'agence immobilière et l'agent.
  • Annoncez la propriété, ce qui peut inclure les réseaux sociaux et le marketing numérique en plus de la publicité sur papier.
  • Il a une maison ouverte pour montrer la propriété.
  • Il sert de contact disponible pour répondre à toutes vos questions sur la propriété et le calendrier affichant les rendez-vous.
  • Cela garantit que les acheteurs sont présélectionnés et financièrement qualifiés pour acheter la propriété. (Les vendeurs doivent savoir que l'assureur de tout prêt hypothécaire immobilier est le dernier mot).
  • Négocier le prix au nom des vendeurs.
  • Préparez la documentation juridique ou un "contrat d'achat et de vente" sur la manière dont la transaction sera effectuée.
  • Agit en qualité de fiduciaire du vendeur, ce qui peut inclure la préparation d’un contrat type pour l’achat de biens immobiliers.
  • Conservez un chèque de paiement sérieux en garantie de l'acheteur jusqu'à la fermeture si nécessaire. Dans de nombreux États, la clôture est la réunion entre l'acheteur et le vendeur où la propriété est transférée et le titre est transmis au moyen d'un acte. Dans d’autres États, en particulier dans l’Ouest, les fermetures ont lieu pendant une période déterminée, au cours de laquelle les acheteurs et les vendeurs signent les documents correspondants qui transfèrent le titre, mais ne se rencontrent pas.

Négocie au nom de ses clients lorsqu'une inspection de la propriété est terminée. Plusieurs fois, vous devez obtenir des budgets pour les réparations.

  • Protège les intérêts juridiques du client (avec l'avocat) en cas de négociations difficiles ou confond les contrats. [12]

Le contrat d'inscriptionLe[[éditer]

Il existe plusieurs types de contrats de vente entre le courtier et le vendeur. Ceux-ci peuvent être définis comme:

L'agent a le droit exclusif de commercialiser le bien et représente le vendeur exclusivement. Ceci est connu comme l'agence du vendeur. Toutefois, le courtier propose également de coopérer avec d’autres courtiers et accepte de leur permettre de montrer la propriété à des acheteurs potentiels et offre une partie de la commission immobilière totale.

L'agence exclusive n'accorde au courtier que le droit de vendre le bien et aucune offre de compensation n'est jamais faite à un autre courtier. Dans ce cas, la propriété ne sera jamais entrée dans un MLS. Naturellement, cela limite l'exposition du bien à une seule agence.

La propriété est disponible à la vente par tout professionnel de l'immobilier qui peut annoncer, montrer ou négocier la vente. Le courtier / agent qui apporte en premier une offre acceptable recevra une compensation. Les sociétés immobilières exigent généralement du vendeur qu'il signe un accord écrit établissant une liste ouverte garantissant le paiement d'une commission en cas de vente.

Bien qu'il puisse exister d'autres façons de faire des affaires, un courtier immobilier gagne généralement sa commission après que le courtier immobilier et le vendeur ont conclu un contrat d'inscription et respectent les conditions convenues spécifiées dans ce contrat. Les biens immobiliers du vendeur sont ensuite mis en vente.

Dans la majeure partie de l'Amérique du Nord, une liste ou un contrat entre l'agent et le vendeur doit inclure les éléments suivants:

  • dates de début et de fin de l'accord;
  • le prix auquel le bien sera mis en vente;
  • le montant de l'indemnité due au courtier;
  • le montant de l'indemnisation, le cas échéant, sera offert à un courtier collaborateur qui peut amener un acheteur (requis pour les inscriptions en MLS).

Inscriptions nettes: annonces de propriétés à un prix net convenu que le vendeur souhaite recevoir avec tout excédent versé au courtier à titre de commission. Dans de nombreux États, dont la Géorgie, le New Jersey et la Virginie [18 VAC §135-20-280(5)] Les listes de réseaux sont illégales, d'autres États tels que les autorités de la Californie et du Texas découragent la pratique et disposent de lois pour éviter les manipulations et les transactions déloyales. [22 TAC §535(b)] et C).

Frais de courtageLe[[éditer]

Considérant que la maison de courtage a trouvé un acheteur pour la propriété, un courtier prévoit recevoir une commission pour les services fournis par la maison de courtage. En général, le paiement d'une commission à la maison de courtage est subordonné à la recherche d'un acheteur immobilier, à la négociation réussie d'un contrat d'achat entre l'acheteur et le vendeur, ou au règlement de la transaction et à l'échange de monnaie. entre l'acheteur et le vendeur. La commission immobilière médiane facturée au vendeur par l'agent inscripteur (vendeur) correspond à 6% du prix d'achat. En général, cette commission est divisée à parts égales entre les agents du vendeur et de l'acheteur, et l'agent de l'acheteur perçoit généralement une commission de 3% du prix d'achat de la maison vendue.

En Amérique du Nord, les commissions sur les transactions immobilières sont négociables et de nouveaux services sur les tendances immobilières ont créé des moyens de négocier les taux. L'activité de vente immobilière locale dicte généralement le montant de la commission convenue. La commission immobilière est généralement payée par le vendeur à la clôture de la transaction, comme indiqué dans le contrat de vente.

RESPALe[[éditer]

Les courtiers immobiliers qui travaillent avec des prêteurs peuvent ne recevoir aucune indemnité de la part du prêteur pour avoir recommandé un client résidentiel à un prêteur spécifique. Cela constituerait une violation d'une loi fédérale des États-Unis connue sous le nom de Loi sur les procédures de règlement des opérations immobilières (RESPA). Les transactions commerciales sont exemptes de RESPA. Toute indemnisation du prêteur à un courtier doit être divulguée à toutes les parties. Vous pouvez également payer une commission lors de la négociation de la base du contrat chez le vendeur et l'agent.

Boîte de verrouillageLe[[éditer]

Avec la permission du vendeur, un coffre-fort est placé dans les maisons occupées et, après avoir pris rendez-vous avec le propriétaire, les agents peuvent montrer la maison à des acheteurs potentiels. Quand une propriété est vacante, un coffre-fort sera généralement placé sur la porte d'entrée. Le courtier inscripteur aide à organiser les présentations de propriétés de plusieurs agents immobiliers de toutes les sociétés associées à la MLS. Le coffre-fort contient la clé de la porte de la propriété et ne peut être ouvert que par des agents immobiliers agréés.

Commissions partagées avec les courtiers coopératifs.Le[[éditer]

Si le courtier de l'acheteur ou ses agents amènent l'acheteur de la propriété, le courtier de l'acheteur sera généralement rémunéré par une commission coopérative sur le total offert au courtier, souvent environ la moitié de la commission totale du vendeur. Si un agent ou un vendeur travaillant pour le courtier de l'acheteur amène l'acheteur pour la propriété, le courtier de l'acheteur indemnisera généralement son agent avec une fraction de la commission de coopération, également déterminée par un contrat séparé. Un courtier exécutant peut offrir une commission réduite si aucune autre société de courtage n’est impliquée et si aucune commission coopérative n’est payée.

S'il n'y a pas de commission à payer à un autre courtier, la maison de courtage reçoit le montant total de la commission moins tout autre type de dépenses.

Courtiers et acheteurs immobiliersLe[[éditer]

Services rendus aux acheteurs.Le[[éditer]

Les acheteurs en tant que clientsLe[[éditer]

Avec le développement de la pratique des courtiers d’acheteurs aux États-Unis, les agents (agissant sous l’égide de leurs courtiers) ont été en mesure de représenter les acheteurs dans la transaction avec un "Contrat d’acheteur" par écrit, qui n’est pas très différent du "Contrat". Liste "pour les vendeurs mentionnés ci-dessus. . Dans ce cas, les acheteurs sont les clients de la maison de courtage.

Certaines agences de courtage ne représentent que des acheteurs et sont appelées agents acheteurs exclusifs (ABE). Rapports de consommateurs "Vous ne pouvez trouver un agent d’un acheteur réel que dans une entreprise qui n’accepte pas les annonces."[13] L'avantage d'utiliser un agent d'acheteur exclusif est qu'ils évitent les conflits d'intérêts en travaillant dans le meilleur intérêt de l'acheteur et non du vendeur, ils évitent que les maisons et les quartiers aient une faible performance sur le marché, ils veillent à ce que l'acheteur ne paie pas, Sans le savoir, un trop-perçu pour une propriété, informe pleinement l'acheteur des conditions défavorables, encourage l'acheteur à faire des offres basées sur la valeur réelle au lieu du prix affiché et à faire économiser de l'argent à l'acheteur. Une firme d'une agence d'achat a commandé une étude qui a révélé que les maisons achetées par l'ABE avaient 17 fois moins de chances d'obtenir un verrouillage.Le[[citation requise]

Un courtier immobilier essaie de faire ce qui suit pour les acheteurs immobiliers seulement quand ils représentent des acheteurs avec une sorte de convention de courtage écrite des acheteurs:

  • Trouver des biens immobiliers en fonction des besoins, des spécifications et du coût des acheteurs.
  • Prenez les acheteurs et montrez-leur les propriétés disponibles à la vente.
  • Pré-sélectionnez les acheteurs pour vous assurer qu'ils sont financièrement qualifiés pour acheter les propriétés présentées (ou faites appel à un professionnel de l'hypothèque, tel qu'un spécialiste en prêts hypothécaires dans une banque ou un courtier en hypothèques, pour effectuer cette tâche).
  • Négociez le prix et les conditions pour le compte des acheteurs.
  • Préparez le contrat type pour l'achat d'un bien immobilier.
  • Agir en tant que fiduciaire pour l'acheteur.
  • Trouver des biens immobiliers en fonction des besoins, des spécifications et de l’abordabilité des acheteurs.
  • Aidez l'acheteur à faire une offre pour la propriété.

Les acheteurs en tant que clientsLe[[éditer]

Jusque dans les années 1990, dans la plupart des États, les acheteurs qui travaillaient avec un agent d’un agent immobilier pour trouver une maison étaient des clients de la maison de courtage, ce dernier ne représentant que des vendeurs.

Aujourd'hui, les lois des États diffèrent. Les acheteurs et / ou les vendeurs peuvent être représentés. En règle générale, un contrat écrit de "courtage de l'acheteur" est requis pour que l'acheteur ait une représentation (quelle que soit la partie qui paie la commission), bien que pour ses actions, un agent puisse créer une représentation.

ÉducationLe[[éditer]

Une personne peut suivre un cours de pré-licence d'une durée de 60 heures puis être examinée par l'Etat pour obtenir une licence d'agent immobilier. Al pasar, el nuevo titular de la licencia debe colocar su licencia en una empresa de bienes raíces establecida, administrada por un corredor. Los requisitos varían según el estado, pero después de un período de tiempo trabajando como agente, uno puede regresar al aula y hacer una prueba para convertirse en un corredor. Por ejemplo, California y Florida requieren que tenga una experiencia mínima de dos años como agente con licencia a tiempo completo dentro de los 5 años anteriores. Donde Indiana solo requiere un año de experiencia como vendedor de bienes raíces y Arizona requiere tres de los cinco años anteriores.[14][15] Los corredores pueden gestionar o poseer empresas. Cada sucursal de una empresa de bienes raíces más grande debe ser administrada por un corredor.

Los estados emiten licencias por un período de varios años y requieren que los agentes y corredores de bienes raíces completen la educación continua antes de renovar sus licencias. Por ejemplo, los licenciatarios de California deben completar 45 horas de educación continua cada 4 años en temas como agencia, manejo de fondos fiduciarios, protección al consumidor, vivienda justa, ética y administración de riesgos. Muchos estados reconocen las licencias de otros estados y emiten licencias a los agentes y firmas existentes cuando lo solicitan sin estudios ni pruebas adicionales; sin embargo, la licencia debe otorgarse antes de que se proporcione el servicio de bienes raíces en el estado.

California no tiene licencia de reciprocidad con otros estados. Sin embargo, no se requiere que un solicitante de licencia sea residente de California para obtener una licencia.

En Illinois, la licencia de vendedor fue reemplazada por una licencia de corredor en 2011. La nueva licencia requiere 90 horas de educación previa a la licencia, 15 de las cuales deben ser interactivas y 30 horas de educación posterior a la licencia. El requisito de educación previa a la licencia incluye un curso de 75 horas y un curso de principios de bienes raíces aplicados de 15 horas.[16]

Les organisationsLe[[éditer]

Existen varios grupos notables para promover la industria de bienes raíces y para ayudar a los miembros que están en ella.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) es la organización inmobiliaria más grande y uno de los grupos comerciales más grandes de todos. Su membresía supera el millón. NAR también tiene capítulos estatales, así como miles de capítulos locales. Al unirse a un capítulo local, un nuevo miembro se inscribe automáticamente en las organizaciones estatales y nacionales. Cuando los directores de una firma se unen, todos los agentes con licencia en esa firma también deben pertenecer. ONGLE Corredor de bienes raíces es un agente de bienes raíces o vendedor que también es miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que es una asociación comercial de la industria. La palabra "Agente de bienes raíces" es una marca registrada, protegida por las leyes estadounidenses e internacionales.

El Comité de Acción Política del Agente de Bienes Raíces (RPAC, por sus siglas en inglés) es una entidad separada, y también el brazo de cabildeo de NAR. En 2005, fueron considerados el PAC más grande en los Estados Unidos. Según realtor.org, RPAC es el mayor contribuyente de contribuciones directas a candidatos federales.

La Asociación Nacional de Agentes Compradores Exclusivos es un grupo de agentes y corredores que trabajan en empresas que representan únicamente a compradores. Ayudan a localizar agentes de compradores exclusivos para compradores de viviendas a través del sitio web www.naeba.org.

La Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces (NAREB) fue fundada en 1947 como una alternativa para los afroamericanos que fueron excluidos de la NAR dominante. Ambos grupos permiten a los miembros unirse sin importar la raza. Sin embargo, NAREB ha sido históricamente un grupo centrado en los afroamericanos con un enfoque en el desarrollo de recursos de vivienda para poblaciones interurbanas.

El Instituto de Bienes Raíces de Canadá (REIC) se creó en 1955 y es una organización sin fines de lucro que ofrece cursos de educación continua y programas de designación para profesionales canadienses de bienes raíces en múltiples sectores.[17][18]

Industria cambianteLe[[éditer]

La compensación se basa convencionalmente en un porcentaje del precio de venta, dividido entre los corredores de compra y venta, y luego entre el agente (s) y su agencia de bienes raíces. Mientras que una división basada en el porcentaje recibido por el corredor es generalmente normal, en algunos corredores de corretaje pueden pagar una "tarifa de escritorio" mensual por los costos de oficina, tarifa mensual, etc., y luego retener el 100% de la comisión recibida.Le[[citation requise]

El economista Steven D. Levitt argumentó famoso en su libro Freakonomics de 2005 que los corredores de bienes raíces tienen un conflicto de intereses inherente con los vendedores que representan porque su comisión los motiva a vender rápidamente más de lo que los motiva a vender a un precio más alto. Levitt apoyó su discusión con un estudio en el que los agentes de bolsa tienden a poner sus propias casas en el mercado por más tiempo y reciben precios más altos para ellos en comparación con cuando trabajan para sus clientes. Concluyó que las comisiones de corredores se reducirán en el futuro.[19] Un estudio realizado en 2008 por otros economistas encontró que al comparar el corretaje sin enumerar los servicios, el corretaje es realmente significativo reduce the average sale price.[20]

Voir aussiLe[[éditer]

RéférencesLe[[éditer]

  1. ^ "Real Estate Professionals Explained: Agent, Broker, REALTOR®". Real Estate News and Advice | Realtor.com®. 2014-03-10. Récupéré 2018-12-27.
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    (1) Brokerage Relationships: (a) Authorized brokerage relationships. — A real estate licensee in this state may enter into a brokerage relationship as either a transaction broker or as a single agent with potential buyers and sellers. A real estate licensee may not operate as a disclosed or non-disclosed dual agent …
    (b)Presumption of transaction brokerage. — It shall be presumed that all licensees are operating as transaction brokers unless a single agent or no brokerage relationship is established, in writing, with a customer."
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