Le code des impôts est rédigé de manière à ce que les impôts sur les gains en capital accumulés soient finalement payés. Mais quand un individu est propriétaire de l'immobilier, les propriétés peuvent être maintenues jusqu'à la mort. À ce moment, tous les gains en capital incorporés sont éliminés, de sorte qu'aucun impôt sur les gains en capital n'est dû. La famille hérite des biens à toute valeur dans laquelle ils ont été évalués à la date du décès.
En cours de route, cependant, le propriétaire aurait pu refinancer le bâtiment et retirer l'argent. Dans le langage de l'immobilier, on parle de «la récolte» et tant que le flux de trésorerie du bâtiment est suffisant pour couvrir le remboursement de la dette, l'argent est exempt d'impôt, a déclaré Kevin D. Gray, professeur en immobilier. racines à l'école de Yale. de gestion et l'école d'architecture de Yale.
La mort et les impôts sont inévitables, mais les investisseurs immobiliers peuvent contourner la seconde partie en utilisant la planification successorale pour réduire considérablement, voire éliminer, les impôts sur des centaines de millions de dollars de biens au moment du décès.
L'exonération de la taxe foncière pour un couple marié s'élève à 22,8 millions de dollars. Elle est si généreuse que seule une partie des plus riches des riches aura à s'inquiéter de cela. Toutefois, l’immobilier commercial appartient généralement à une société à responsabilité limitée, dans laquelle il n’existe aucun impôt au niveau de la société et où tous les gains et toutes les pertes sont transférés à l’individu. Ils ont un avantage intégré qui permet aux propriétaires de transférer de manière exponentielle davantage d’héritiers à des héritiers libres d’impôt.
Considérons un bâtiment de 30 millions de dollars. Si le propriétaire la dépose en fiducie pour ses héritiers, il peut déduire la valeur dans un tiers ou plus, car une participation fractionnelle dans la société propriétaire du bâtiment vaut moins, car elle manque de contrôle et de marketing, conformément à l'Internal Revenue Code. . Il est probable que l'acheteur ne soit qu'un autre membre de la famille.
Cette remise de 30%, ou 10 millions de dollars, dans l'immobilier est un avantage qu'une personne détenant 30 millions de dollars d'actions Google ne reçoit pas, mais il y a plus, a déclaré Justin Miller, stratège en gestion du patrimoine national chez BNY Mellon. Avec un taux de croissance conservateur de 7%, le bâtiment pourrait avoir une valeur de 120 millions de dollars, déduction faite des autres déductions, dans un délai de 20 ans, a-t-il déclaré.
Le propriétaire pourrait alors échanger le bâtiment contre des actions de 120 millions de dollars, facilitant ainsi la division de ses héritiers. Le bâtiment serait évalué à son prix initial pour les impôts sur les gains en capital, mais lorsque le propriétaire mourrait, tous ces bénéfices imposables mourraient avec. M. Miller a ajouté que le propriétaire pourrait contracter un emprunt de 120 millions de dollars. Le prêt et l'immeuble seraient annulés au moment de son décès, ce qui ne générerait aucun impôt sur les successions.