ALBANY – Des millions de locataires de la ville de New York ont connu une certaine stabilité de leur loyer mensuel au fil des ans grâce aux protections accordées par les législateurs et les gouverneurs des États pendant des décennies.
Maintenant, certains législateurs démocrates poussent pour pousser les locataires résidentiels à travers l'état, une décision qui, selon les défenseurs, donnera aux locataires une plus grande sécurité contre les expulsions et une limitation des augmentations de loyer annuelles.
Cependant, les critiques s'inquiètent de l'application d'une solution de la ville de New York aux communautés situées au nord de l'État, où le parc de logements locatifs peut être radicalement différent et où l'économie est encore loin d'être solide dans de nombreux domaines.
Le système de contrôle et de stabilisation des loyers à New York, qui concerne environ 1 million d'unités au total, expire le mois prochain. Maintenant que les démocrates contrôlent fermement les deux chambres législatives du Capitole, les lois existantes sont de plus en plus modifiées pour les rendre moins amicales avec les propriétaires, qui avaient une grande influence au Sénat lorsque les républicains dominaient la chambre.
Au cours des dernières années, lorsque les lois sur les loyers de New York ont expiré, il y avait de légères rumeurs sur le fait d'essayer de soumettre une seule loi de contrôle des loyers à l'ensemble de l'État. De tels efforts sont morts rapidement.
Mais, avec plusieurs organisations de base et de gauche ajoutant de la pression aux organisateurs de locataires, il est de plus en plus possible que des réglementations sur les loyers soient adoptées avant que les législateurs finalisent leur session 2019 le mois prochain.
"C'est parce que les gens souffrent", a déclaré Michael McKee, trésorier du Comité d'action politique des locataires et militant depuis 49 ans à New York.
"L'impulsion pour les lois sur le contrôle des loyers et la protection des locataires vient du besoin, lorsque des personnes sont expulsées, lorsque les personnes ne peuvent pas payer leur loyer, lorsqu'elles sont victimes d'augmentations de loyer et d'expulsions arbitraires. "Cela se produit dans tout le pays", a déclaré McKee un après-midi de la semaine dernière alors qu'il était assis sur un banc de bois devant une longue réunion à huis clos sur les problèmes de location qui s'est tenue principalement au Sénat démocratique de l'État.
Ce n'est plus le marché de l'habitation de vos parents.
Une poussée effrénée à la fin de la session.
Aucune question n'occupe le temps et l'énergie de tant de législateurs d'États que la réglementation des loyers résidentiels. Il est principalement motivé par les législateurs des États américains dont les électeurs participent plus directement aux règles qui n'existent maintenant que dans la ville de New York et dans certains comtés de banlieue.
De plus en plus de lois et de dispositions à Albany ont une incidence sur le loyer et la protection des locataires. Pour le nord de l'état, deux mesures de base sont en cours de discussion qui pourraient affecter certains locataires et propriétaires.
Le mandant étendrait la loi sur la protection des locataires d'urgence au-delà de la ville de New York à toutes les régions de l'État. Mais il y a des limites à cette idée. Premièrement, il ne concerne que les bâtiments de six logements ou plus construits avant 1974.
Toute communauté, village, ville ou ville peut décider d’opter pour la couverture du contrôle des loyers, mais les autorités locales devront d’abord effectuer une enquête sur le logement. Ce n'est que s'il existe un taux de vacance net inférieur à 5% dans une communauté (appartements non compris, par exemple, condamnés ou non loués) qu'une localité peut choisir de participer au programme.
Selon le projet de loi principal, les gouvernements des comtés devraient approuver l'option d'inclusion, ouvrant la voie à des batailles désagréables entre un gouvernement de ville dirigé par des démocrates et un gouvernement de comté dirigé par les républicains. Les activistes tentent de changer cette idée pour permettre, par exemple, à Buffalo, et non aux législateurs du comté d'Erie, de décider eux-mêmes s'il convient d'instaurer un système de contrôle des loyers dans la ville.
Si une communauté s'enregistre, il faudrait créer un conseil local qui créerait chaque année des pourcentages spécifiques permettant aux propriétaires des bâtiments admissibles d'augmenter le loyer chaque année.
Un autre projet de loi qui a ému les groupes de propriétaires exige la création d’une règle d’expulsion pour «motif valable». Les partisans disent qu'ils donneraient aux locataires d'immeubles de quatre logements ou plus, dans tout l'État et sans aucune disposition relative à l'inclusion du gouvernement local, de nouvelles protections contre les propriétaires qui expulsent des personnes sans motif, comme le non-paiement louer Cela interdirait également l’augmentation des loyers au-delà d’un certain niveau sur la base d’un indice de prix à la consommation local. Les critiques disent que cela permettrait à un locataire de rester dans un appartement au-delà de la date d'expiration d'un bail, peu importe ce que le propriétaire veut.
Les législateurs du nord de l'État se battent plus activement pour le plan d'expansion de la loi sur la protection des locataires d'urgence.
"Dans la mesure où le contrôle des loyers de New York au nord de l'État dissuaderait et dissuaderait les promoteurs potentiels du processus de développement résidentiel dans le nord du pays, cela serait très négatif", a déclaré le député. Robin Schimminger, démocrate de Kenmore et président du comité de développement.
Schimminger a déclaré qu'il n'avait pas d'électeurs pour faire pression pour le projet de loi de contrôle des loyers. "Toute dispute sur la nécessité de prendre le contrôle des loyers de New York au nord de l'État serait résolue avec les yeux vides et les têtes égratignées." Pourquoi diable est-ce un impératif? "
Mais le sénateur Tim Kennedy, un démocrate de Buffalo qui a coparrainé le projet de loi sur le contrôle des loyers, a déclaré que cette mesure constituerait "une protection importante pour garantir que les personnes ne soient pas rejetées et que les communautés ne soient pas embourgeoisées".
"Il ne fait aucun doute dans l'ensemble de l'État que de nombreuses personnes ont du mal à payer leur loyer", a déclaré Kennedy.
Une facture avec des limitations.
Alors que les batailles autour du loyer deviennent plus ardentes, les législateurs qui soutiennent le projet de loi de contrôle des loyers élargi envoient un nouveau signal: calmer.
Le sénateur de l’Etat, Neil Breslin, un démocrate du comté d’Albany et un parrain du projet de loi sur le contrôle des loyers, a déclaré que les divers critères (taille du bâtiment, date de construction et taux de vacance inférieur à 5%) limiteraient la portée du projet. projet par sa nature même.
"De nombreuses communautés n'auront pas besoin ou ne pourront pas participer", a-t-il déclaré.
Breslin a déclaré qu'il avait eu peu de contacts avec des groupes à Buffalo qui demandaient la loi, mais a déclaré que les locataires à Rochester et dans d'autres villes plus petites, notamment Albany et Newburgh dans le comté d'Orange, pourraient être candidats au contrôle des loyers. .
Dans de nombreuses communautés, a-t-il déclaré, il existe une "crise maintenant et une crise imminente" dans laquelle les salaires des locataires n'augmentent pas, mais les propriétaires continuent à augmenter les loyers.
Le député Steven Cymbrowitz est un démocrate de Brooklyn dont le poste de président du Comité du logement de l’Assemblée fait de lui un acteur clé du débat sur les revenus. Comme Breslin, il a essayé de contenir les craintes d'une approche descendante dans laquelle Albany crée de nouveaux décrets pour les problèmes de logement locaux.
"Nous n'imposons rien à personne", a déclaré Cymbrowitz. "S'il n'y a pas d'urgence, vous ne pouvez pas le faire", a ajouté la règle qui permet le contrôle des loyers uniquement dans les communautés où le taux d'inoccupation est inférieur à 5%.
"C'est une option pour les localités (…) et pourrait être modifié pour s'adapter à la communauté locale", a-t-il ajouté, des conseils locaux qui seraient créés pour exécuter un programme de contrôle des loyers dans une localité.
Le contrôle des loyers vient-il à Buffalo?
En apparence, il semblerait que la ville de Buffalo pourrait être préparée à un système de contrôle des loyers selon les termes de la législation en vigueur au Capitole. Les responsables de la ville disent à certains législateurs que le taux de vacance des logements locatifs est d’environ 2%, bien en deçà de la limite de 5% fixée sur la facture de Breslin et de l’Assembleur Kevin Cahill, démocrate du comté. d'Ulster.
Les fonctionnaires de la ville n'ont pas pu confirmer ce nombre. La question n’a pas non plus attiré l’attention de plusieurs responsables locaux, dont le président du Conseil commun, Darius Pridgen, qui a déclaré ne pas connaître suffisamment le détail des projets de loi pour pouvoir les commenter.
"Je ne dirais pas qu'ils réclament," a déclaré le chef de la majorité de l'Assemblée, Crystal Peoples-Stokes, un démocrate de Buffalo, à propos de l'intérêt des responsables de Buffalo à rejoindre tout système éventuel de contrôle des loyers par l'État.
"Je pense que la ville de Buffalo devrait avoir l'occasion de mener des délibérations à ce sujet", a-t-il déclaré à propos du contrôle des loyers, en raison notamment de problèmes dans certaines zones où le prix des logements locatifs est réduit. "Nous voulons nous assurer que nous n'expulsons pas les gens", a-t-il déclaré.
Les dirigeants de plusieurs entreprises de développement résidentiel n’ont pas répondu aux appels sur les factures en attente au Capitole.
Mais les activistes du logement disent que le marché immobilier de Buffalo est en train de changer, ce qui augmente la nécessité de protéger les locataires, en particulier les personnes à faible revenu. "La gentrification et les problèmes des propriétaires de taudis sont aussi importants à Buffalo que dans toute autre partie de l'État et nous avons besoin de cette législation autant que la ville de New York", a déclaré John Washington, co-directeur de l'organisation chez PUSH Buffalo.
Washington a déclaré croire que les factures en attente à Albany rendront difficile pour les propriétaires d'ignorer l'entretien de leurs appartements à Buffalo. "Il y a un intérêt énorme", a-t-il déclaré à propos de la lutte législative en cours au Capitole entre les groupes de locataires et les intérêts des propriétaires.
"Nous luttons depuis longtemps pour appliquer bon nombre de ces idées et principes au niveau des villes et des comtés, c'est l'occasion pour l'État d'éliminer cette excuse pour le comté et la ville … Maintenant, il n'y en aura plus." Il a dit, si les factures soutenues par le locataire passent cette session.
Quand on lui a demandé s’il avait entendu beaucoup de refus de la part des propriétaires de la région de Buffalo, Kennedy, sénateur de la partie sud de Buffalo, a déclaré: «C’est en grande partie une conversation menée par la ville de New York».