Toutes les vues de New York ne sont pas les mêmes.
Les vues directes sur Central Park sont peut-être les atouts les plus précieux du secteur immobilier de Manhattan, mais sur un marché plein de nouveaux développements, dont certains finissent par obstruer la vue d’autres bâtiments, notamment une vue partielle sur une rivière, un parc. ou les toits de la ville Vous pouvez également envoyer une prime considérable.
Pour avoir une idée de ce que les gens sont prêts à payer pour les vues les plus recherchées de la ville, Jonathan Miller, président de la société d’évaluation Miller Samuel, a observé plusieurs bâtiments offrant une vue impressionnante et comparé les prix de vente des appartements avec Conceptions similaires dans chaque bâtiment – celles avec vue et celles sans.
Il a découvert que les New-Yorkais étaient généralement disposés à payer entre 10 et 25% de plus pour un appartement leur permettant de se promener par la fenêtre et de contempler la vue, qu'il s'agisse d'un bateau qui descend la rivière ou des pelouses de Central Park.
M. Miller a calculé un pourcentage approximatif de la valeur d'un appartement qui pourrait être uniquement attribué à la vue en déchiffrant les autres surtaxes susceptibles d'affecter la valeur d'une propriété, telles qu'une prime sur le sol, que M. Miller a déclaré être: "Environ 1% pour chaque étage qui monte." (En d'autres termes, toutes choses étant égales par ailleurs, la valeur des appartements dans la même ligne augmente généralement d'environ 1% par étage).
Il a également découvert que deux appartements de tailles différentes, mais avec la même vue, avaient la même prime. "Le montant en dollars peut différer, mais le pourcentage de la valeur de la propriété associée à la vue reste le même", a-t-il déclaré.
Les recherches de M. Miller suggèrent que les vues les plus chères se trouvent dans des bâtiments où il n’ya aucune possibilité de les obstruer, comme une vue de Central Park à ne pas manquer, car le bâtiment est situé dans le parc. Il a également découvert que les primes de vue sur le parc sont plus élevées que celles des rivières, mais que les vues imprenables sur la ville valent presque autant que les vues limitées ou étroites de Central Park.
"Même une vue complète au 50ème étage d'un très grand immeuble n'est pas garantie dans cette ville, car l'horizon change constamment", a déclaré Miller. "La vue sur les hélicoptères peut être partiellement interrompue par un autre très grand bâtiment situé de l'autre côté de la rue."
"La première chose que j'ai faite a été de marcher vers la fenêtre", a déclaré le Dr Bovino, chirurgien de la rétine à la retraite qui a également des maisons dans le sud de la Floride et à Aspen, dans le Colorado. "J’ai jeté un coup d’œil à la vue et dit:" Je vais le prendre. & # 39;
Alors que de nombreux appartements situés le long de la Cinquième Avenue ne comptent que deux expositions (est et ouest), la coopérative bovine située au 18e étage offre une vue à 270 degrés à l'ouest, au sud et à l'est, y compris des vues spectaculaires sur l'arbre central. de Central Park dans Le salon et les chambres.
Maintenant que lui et sa femme, un agent immobilier et des hypothèques, ont pris leur retraite, le Dr Bovino vend la coopérative afin qu'ils puissent se rapprocher de leurs petits-enfants du Colorado. Le prix de vente est de 11,5 millions de dollars.
"Certains New-Yorkais sont disposés à sacrifier de belles vues pour une superficie en pieds carrés", a déclaré le Dr Bovino. "Mais avec ce genre de vue, vous apportez le plein air et créez l'illusion de plus d'espace."
Il n’est pas surprenant qu’un siège au premier rang de Central Park présente un avantage considérable. Après avoir comparé le prix de clôture de la coopérative de 2 000 pieds carrés de Dr. Bovino en 2006 avec deux autres ventes dans l’immeuble: une de 2 400 pieds carrés faisant face au parc vendu 11,5 millions de dollars et l’autre Il mesure 1 700 pieds carrés, mais offre une vue ultérieure sur les toits et un paysage urbain partiellement obstrué vendu pour 4,2 millions de dollars. Miller a déterminé que la vue sur le parc dans le bâtiment comportait une prime de 25%.
"Les vues sur l'eau ont tendance à obtenir la prime la plus élevée au monde", a déclaré Miller. "J'aime plaisanter", regardent les habitants de Manhattan, parce que nous mettons un prime dans une vue du parc central devant une vue de la rivière ".
De l’autre côté du parc, Teresa Sommers a une vue de rêve et se dirige directement vers l’arbre de Central Park depuis les fenêtres à battants du salon et de sa suite principale. Troisième étage, Classic Six à Central Park West. Mme Sommers et sa famille ont mis le ministère sur le marché pour 4 495 millions de dollars, car les enfants ont grandi et ont déménagé ailleurs.
"Cela vous donne l'impression d'être dans les arbres", a-t-il déclaré. "Le simple fait de pouvoir avoir de l'air libre à l'intérieur est précieux en soi."
Quelle est sa valeur? M. Miller a comparé le prix de vente du condo de Mme Sommers en 1991 à celui d'un logement situé dans le coin nord-ouest de l'immeuble, qui ne fait pas face au parc, mais qui dégage le toit des immeubles de l'autre côté de la rue. et a conclu que la vue sur la limite des arbres de Central Park dans ce bâtiment comportait une prime de 20%.
"Pratiquement aucune vue n'est garantie, alors peut-être que la prime de Central Park vaut plus que tout autre spectacle de la ville, car il est peu probable que cela change dans nos vies", a déclaré Miller. "Même la vue sur la rivière peut être obstruée."
Bien que vous ne manquiez peut-être jamais une vue de face et centrale de Central Park, d'autres propriétés donnant sur le parc à quelques pâtés de maisons risquent de ne pas être aussi chanceuses.
À One57, un penthouse de 6 200 pieds carrés occupe tout le 87e étage de l'immeuble de 90 étages. Conçu avec des murs de verre dans la plupart des chambres, le condo offre une vue panoramique sur Central Park, les toits du centre-ville et les rivières East et Hudson. Mais le bâtiment est toujours sur la 57ème rue ouest, alors que la limite sud du parc est la 59ème ouest.
"L'un des plus gros défis en ce qui concerne les primes de Central Park est que la plupart des bâtiments en cours de construction sont plus hauts et plus proches du parc, ce qui obstrue la vue des bâtiments plus anciens", a déclaré M. Miller. "Ainsi, les bâtiments les plus hauts mènent une prime la plus élevée. "
La ligne haute
La préférence des New-Yorkais pour une vue du parc semble aller au-delà de leur parc emblématique.
Chris et Mary Ann Lotito ont une vue imprenable dans toutes les directions depuis leur appartement situé au 20ème étage à Caledonia, l'un des premiers bâtiments de luxe construits le long de la High Line. Conçue avec des fenêtres du sol au plafond dans tout le condo, la grande pièce de 21 mètres de long présente des expositions orientées au sud, à l’est et à l’ouest offrant une vue sur la rivière Hudson, les toits du centre-ville et le parc en contrebas. Le bâtiment est à seulement deux pâtés de maisons de la rivière Hudson.
"Vous obtenez le meilleur des deux mondes dans la même pièce", a déclaré M. Lotito, propriétaire de Lotito Foods, une entreprise d’importation et de fabrication de produits alimentaires basée dans le New Jersey. "Le pouls du paysage urbain et la tranquillité des péniches et des bateaux qui vont et viennent dans l'eau".
Pour déterminer ce qui a le plus de valeur, une vue de la High Line ou de la rivière Hudson, M. Miller a comparé le prix que M. Lotito a payé pour son appartement avec un logement situé dans le même bâtiment et offrant une vue sur la rivière (et aucun Lignes hautes). ). Il a trouvé une prime de 10% sur High Line-over-Hudson, ce qui conforte sa théorie selon laquelle les propriétaires de Manhattan "regardent en eux-mêmes".
"Lorsque la High Line a été construite, de nouveaux développements ont commencé à apparaître", a déclaré Miller. "Donc, cela pourrait être une statistique à court terme puisque, contrairement aux vues directes de Central Park, ces opinions changent avec le temps."
Maintenant qu'ils se retirent, les Lotitos. Ils ont inscrit leur condo pour 4 895 millions de dollars, et ils vendent également leur maison dans le New Jersey, afin de pouvoir acheter une propriété plus grande dans le même quartier de Manhattan, avec des vues similaires.
"Nous allons devenir gros pour la retraite", a déclaré Lotito. "Nous voulons doubler l'espace et Les bonnes vues. "
Une rue bordée d'arbres
Mais dans la jungle de béton, où l'accès à une végétation luxuriante est précieux et rare, comment les vues sur les jardins se comparent-elles à celles du paysage urbain et de l'horizon à un étage supérieur?
Dans un quartier calme de West 12th Street, Colyer et Kate Curtis offrent une vue plein sud de grands arbres et de jardins, dans l’arrière-cour de maisons mitoyennes en face de la rue, depuis chaque chambre de leur appartement au troisième étage du un bâtiment de 13 étages avant la guerre.
"Cela ressemble à une oasis au centre de la ville de New York", a déclaré Curtis. "La vue sur les jardins et les arbres crée un sentiment de calme et de tranquillité si précieux dans cette ville."
Les Curtis ont inscrit le condo à 3,55 millions de dollars après avoir acheté un appartement plus grand pour leur famille grandissante dans le même bâtiment, quelques étages plus haut, donnant sur la cime des arbres et certains paysages urbains.
En examinant les prix de vente dans le bâtiment au cours de la dernière décennie, Miller a constaté que, si les vues reposantes sur la cime des arbres avaient un certain prix, ils bénéficiaient d'une réduction de 15% par rapport aux prix des appartements dans des appartements. plus haut avec vue dégagée sur la ville.
"Du point de vue de la qualité marchande, avoir une vue sur la végétation est précieux, mais même si ce n'est pas aussi important que celui des niveaux supérieurs", a-t-il déclaré.
"Cela implique également qu'il existe une exclusivité des espaces verts dans les parcs", a-t-il ajouté. "Un arbre en dehors de votre fenêtre n'a pas la même permanence qu'un parc de l'autre côté de la rue, et c'est là que réside la valeur supérieure."
Vue sur l'eau
Après être tombé amoureux de la vue sur le fleuve et l’horizon de votre condo situé au 52ème étage de 30 Park Place, dans le quartier financier, Mark Mohrmann a été perturbé lorsqu'un nouveau développement a partiellement obstrué ces vues.
Ses deux chambres au Four Seasons Private Residences offraient initialement une vue quelque peu limitée sur l'East River et le pont de Brooklyn, ainsi que sur le fleuve Hudson et la ligne d'horizon du centre-ville. 25 Park Row apparut ensuite à côté. Bien que l'exposition sud du condo offre toujours une vue sur la rivière Hudson et sur les toits du centre-ville, le nouveau bâtiment offre une vue magnifique sur l'est.
M. Miller a estimé qu'un appartement situé à un étage supérieur offrant une vue presque dégagée sur l'eau et le panorama du centre-ville présentait une prime de 25% par rapport à un condominium offrant une vue dégagée sur la ville à un niveau inférieur. .
Pour le Dr Mohrmann, un chirurgien orthopédiste qui possède Five and Dime, un café et un bar à cocktails dans le quartier, et sa femme, Alexandra, ont été le coup de pouce dont ils avaient besoin pour trouver un nouvel endroit pour leur famille.
"Avec notre nouvelle famille, ma femme et moi voulions donner à nos enfants plus de place pour grandir, de meilleures vues sur la rivière et un accès plus facile au port de mer", a déclaré le Dr Mohrmann. "Cela nous a incité à rechercher une propriété plus grande, plus proche de l'eau."
Les Mohrmann ont mis leur condo sur le marché pour 4,525 millions de dollars et ont acheté un nouveau condo à quelques rues de là, 130 rue William. Depuis leur unité au 49e étage, la famille peut profiter d'une vue imprenable sur les toits du centre-ville, l'East River et le port de Hudson, car le bâtiment est plus proche de l'eau.
Ils ont également acheté l'une des cinq cabines privées disponibles sur le toit du bâtiment, qui offre une vue à 270 degrés sur l'eau et la statue de la liberté.
Après avoir analysé le prix de vente du nouveau condo Mohrmanns avec celui situé à un étage inférieur avec une vue partiellement obstruée de l’horizon, Miller a déterminé que la vue spectaculaire sur l’eau avait une prime de 25%.
"Vous pouvez déplacer le même appartement à Central Park et vous asseoir au sommet de l'un de ces imposants bâtiments avec une vue imprenable sur le port et commencer à avoir presque la même prime", a-t-il déclaré.
"Tout se résume à la commercialisation, car chaque vue de dessus dont jouit un appartement est basée sur les appartements avec lesquels il fait concurrence", a-t-il ajouté. "Même pour le meilleur des meilleurs."
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