Les services peuvent faire ou défaire un projet pour certains clients. Il suffit de demander à l'architecte Roger Heerema, directeur de Wright Heerema Architects. Tout en imaginant Shuman, un nouveau bâtiment dans la luxueuse banlieue de Naperville, à Chicago, qui était en train d’être refait par les développeurs de Franklin Partners, il souhaitait quelque chose d’attrait indéniable.
L'espace comprendrait éventuellement un hall d'accueil rénové, un nouveau gymnase, une expérience d'entrée attrayante, comparable à celle d'un hôtel, et un programme exclusif de restauration composé d'un groupe tournant de restaurateurs de la région de Chicago. C'est une expérience dynamique qui ressemble beaucoup à une hospitalité de haut niveau. Ou, dit-il, le plus proche que vous pouvez obtenir à l'espace de bureau de banlieue.
Le Shuman, décrit comme un "immeuble activé par la société", représente ce que Heerema considère comme une "course aux armements pour les services de bureau": au cours de la dernière décennie et du changement, entre l'acceptation et la réaction aux projets de bureaux ouverts, En changeant les habitudes de travail et en augmentant le coworking, nos espaces de travail ont été repensés avec plus d'attraits pour le confort, le choix et le luxe. Les tendances en matière de design, autrefois reléguées au rang de maison, de bureau, de commerce de détail ou d’hôtellerie, se sont fusionnées et influent aujourd’hui sur un espace intermédiaire d’espace activé et rempli de commodités.
Mais le Shuman, conçu par Heerema comme un écart par rapport à ce qui se fait normalement dans les banlieues, montre que ce qui était autrefois exceptionnel était maintenant banal. Un marché du travail vigoureux, une concurrence accrue pour les principaux locataires et davantage de bureaux signifient que les propriétaires, partout dans le monde, doublent les dernières caractéristiques de bien-être, de conditionnement physique et social, ce qui reflète la manière dont les entreprises veulent utiliser leurs bureaux pour se présenter comme ambitieux et ouvert.
"Il y a dix ans, il suffisait d'avoir quelque chose, n'importe quoi, un service de check-the-box comme un gymnase", explique Heerema. "Aujourd'hui, les propriétaires [are] voir les services avec beaucoup plus d'intérêt qu'auparavant ".
Comment les services de bureau évoluent
Un bon moyen de mesurer l'augmentation de l'investissement dans les services consiste à examiner les indemnités d'amélioration du locataire (TI), somme que les propriétaires s'engagent à dépenser pour la mise à jour d'un espace lors des négociations avec les locataires. Une étude de JLL a révélé que les dépenses informatiques avaient augmenté de 10% en 2017 et de 13% en 2018.
"Il est clair que l'informatique est en augmentation car il y a plus d'espace disponible sur le marché", déclare Burns of JLL. "Les propriétaires doivent être de plus en plus compétitifs pour les locataires."
Cela signifie que les locataires obtiennent presque tout ce qu'ils veulent. Prenez Austin, un enfant de tête pour la croissance axée sur la technologie, avec des bureaux nouveaux ou étendus d'Apple, Facebook et beaucoup d'autres. Selon Troy Holme, vice-président du bureau CBRE à Austin, le poste vacant est à un chiffre dans toute la région métropolitaine et est inférieur à 5% dans certaines régions.
"Si vous aimez le golf, le bâtiment recevra un simulateur de golf, il y aura des courses de chiens, tout ce qui rend les gens heureux", dit-il. "En ce moment, les gens stockent des espaces à l'avance, nous avons un pipeline de deux à trois ans pour rendre le nouvel espace opérationnel à Austin."
Les propriétaires peuvent suivre de nombreux itinéraires pour améliorer leurs actifs de bureau. Certaines deviennent écologiques et dépendent de l'attractivité et des avantages pour la santé d'un espace intérieur plus propre et plus durable. Le marché de la vérification par une tierce partie de diverses normes de construction durable devrait atteindre 254 milliards de dollars d’ici 2020, selon la Green Building Alliance.
D'autres ont opté pour la technologie, notamment les connexions sans fil et à large bande ultra-rapides, les fenêtres intelligentes et les applications de type maison intelligente qui facilitent la réservation de réunions et l'utilisation de l'espace. Selon une étude de CBRE citée dans le New York TimesLes coûts audiovisuels des nouveaux bureaux ont explosé, passant d’une moyenne de 5 dollars par pied carré il ya cinq ans à 10 à 20 dollars par pied carré aujourd’hui. Des bureaux plus récents et plus prestigieux, tels que les espaces Bloomberg à Londres et Edge à Amsterdam, mettent l’accent sur la conception et les services axés sur les données.
Le marché croissant de cette technologie ne fait que renforcer le fait qu’elle fait une réelle différence. Les investissements en capital-risque dans les technologies immobilières ont atteint 9,6 milliards de dollars en 2018, selon CREtech, et la semaine dernière, Cushman & Wakefield a annoncé un partenariat avec le programme sur les technologies de rupture et les villes numériques de l'Université Stanford. Commencez à travailler sur la transformation des technologies au sein de l’espace commercial.
Vivre dans un monde WeWork
Peu d'entreprises symbolisent davantage les changements de style de travail et les bureaux de services lourds que le géant du coworking WeWork, qui a incorporé l'idée des sodas à bière et des espaces de travail créatifs de la communauté. Commercialisée à l'origine comme un foyer pour entrepreneurs, la société a récemment progressé dans la chaîne de valeur. Près d'un tiers de ses membres sont issus d'entreprises clientes (entreprises de 1 000 employés ou plus) et d'une entreprise en pleine croissance qui gère des espaces personnalisés pour les grandes entreprises. . Avec les tropiques des bureaux techniques, tels que les sièges de stade, les directives de conception et les priorités de la société sont devenues de rigueur.
Liz Burow, vice-présidente et directrice de la stratégie pour le lieu de travail sur le lieu de travail, explique que le succès de la conception de WeWork provient à la fois de la stratégie et des boissons complémentaires. Les propriétaires et l'entreprise de coworking peuvent ajouter des services, mais ils doivent réfléchir à ce qu'ils font, pourquoi ils travaillent ensemble et, plus important encore, à la manière dont ils unissent les gens.
Comme dans le secteur de la vente au détail, les fournisseurs d’espace commercial sont en concurrence avec le canapé et ils doivent déterminer ce qu’ils peuvent offrir pour sortir les gens de la maison. De plus en plus, dit-elle, la réponse est l'expérience et la communauté. Les commodités seules ne sont pas la solution.
"Je l'appelle l'effet Disneyland", dit-elle. "Bien sûr, Disney a fière allure, mais personne ne nous visite simplement pour observer l'environnement et y entrer. Disney fonctionne parce que la société a activé l'espace."
Burow dit que la conception doit avoir à voir avec la communauté et la connexion, en créant des espaces et des activités qui fournissent un élan social. Le grand espace commun ou un café peut être transformateur, mais pas seulement par la force de son existence. Ils doivent être programmés correctement. C'est pourquoi WeWork a investi dans des sociétés et des services auxiliaires tels que MeetUp, le site de la communauté numérique et Flatiron School, l'académie de codage, ainsi que dans plusieurs réunions sur des sites WeWork axés sur des sujets d'intérêt pour les startups et les entrepreneurs.
Burow utilise les icebergs comme métaphore de l'utilité des services de bureau de nouvelle vague: les caractéristiques observées dans un bureau moderne sont la glace au-dessus de la ligne de flottaison. Mais la culture, la programmation et la vision qui font que ces espaces fonctionnent, c'est ce que vous ne voyez pas. Les services peuvent aider à recruter et à conserver un point, mais c'est la culture, finalement, qui fait que tout fonctionne.
"Un bureau doit être la manifestation physique d'une entreprise qui affirme vouloir être confortable et détendue", a déclaré Burow. "Il faut aller plus loin, nous vous demandons de faire votre travail et d'être là où vous devez être, la société doit résoudre ce problème, et pas seulement la façon dont vous concevez votre bureau."