Augmentation des investissements dans les entreprises et l'immobilier en cours de route, conformément au guide de l'IRS sur les opportunités – Finance Curation

Joshua Kaplan, partenaire corporatif et fiscal du cabinet d'avocats Bilzin Sumberg basé à Miami

Avec les règlements récemment publiés régissant les zones d'opportunités par l'IRS, Globest.com a fait appel à Joshua Kaplan, partenaire corporatif et fiscal du cabinet d'avocats basé à Miami Bilzin Sumberg pour des conseils sur les zones d'opportunité et si ce programme fédéral peut faire une réelle différence dans l'économie du sud de la Floride.

Kaplan discute en particulier des nouvelles réglementations de l'IRS, du type d'investissement que le programme va maintenant inciter et de l'impact du programme Opportunity Zone sur des marchés spécifiques du sud de la Floride.

Globest.com: Pouvez-vous me dire en général quel est le concept du programme Opportunity Zone?

KaplanEn bref, le programme Opportunity Zones concerne la création d’emplois à long terme et le développement économique, qui découlent de la création d’opportunités dans des zones dégradées qui seraient sinon négligées et qui bénéficieraient d’une infusion. du capital.

Les gouvernements fédéral et des États ont déterminé collectivement ce qu'ils considéraient comme des zones dégradées à travers le pays en examinant les données du recensement et les zones à faible revenu. Lorsqu'ils sont correctement structurés, les investissements dans ces domaines bénéficient d'un traitement spécial de l'impôt fédéral sur le revenu, y compris le report des gains en capital réinvestis dans une zone d'opportunité, une augmentation partielle de la base et une exclusion permanente des bénéfices obtenus. d'un investissement maintenu pendant plus de 10 ans. En résumé, l’avantage fiscal pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers, ainsi que pour les sociétés d’exploitation, est la possibilité de reporter les gains en capital réalisés lors d’une transaction en réinvestissant les bénéfices dans une zone d’opportunité et en évitant le paiement d’impôts sur les bénéfices. les revenus des gains supplémentaires réalisés sur le placement. Après 10 ans.

Globest.com: De quel type d'investissement parlons-nous et quelles clarifications l'IRS a-t-il fournies concernant les investissements dans les domaines présentant des opportunités?

Kaplan: À ce jour, l’industrie a mis l’accent sur les investissements immobiliers dans une zone d’opportunité, tels que le développement d’un projet multi-familial, mais la réglementation récente a fourni la clarté que beaucoup espéraient voir se développer au-delà de la immobilier dans un investissement dans des entreprises en exploitation.

Une question récurrente pour ceux qui souhaitaient utiliser ce nouveau programme pour créer une entreprise opérationnelle était de savoir comment l’IRS interpréterait l’obligation pour l’entreprise d’obtenir au moins 50% de ses revenus bruts de la conduite d’un commerce ou d’une entreprise dans un délai raisonnable. Zone d'opportunité qualifiée. Avant la publication récente de la réglementation IRS, de nombreuses questions se posaient, telles que: Que se passe-t-il si ma société opère dans une zone d'opportunité mais est livrée à une base plus large de clients et de clients situés en dehors de la zone? Par exemple, ventes sur Internet: serait-il suffisant que les services fournis pour que l’entreprise soit prêtée dans la Zone d’opportunité, quel que soit l’emplacement du client?

Le guide IRS indique maintenant que si au moins 50% des services fournis à l’entreprise (sur la base des heures ou des montants versés) sont fournis dans la Zone d’opportunité, l’entreprise peut alors bénéficier du programme. La plupart des ventes se font en dehors de la zone d'opportunité. Mettre l'accent sur l'emplacement des services pour l'entreprise, au lieu de fournir le produit, devrait ouvrir la porte au type de création d'emplois et de développement économique que ce programme avait pour objectif de fournir.

Globest.com: Que signifie le guide publié le 18 avril par l'IRS dans le programme Opportunity Zone?

Kaplan: En raison de la grande incertitude entourant la mise en œuvre des règles régissant ce programme, de nombreux acteurs de l’industrie hésitaient à aller de l’avant pour mettre en place un fonds d’opportunité qualifié et commencer à déployer des capitaux. La réglementation a fourni suffisamment de clarté sur une série de questions clés attendues par le marché et, bien que d’autres clarifications seraient utiles, elles devraient suffire à ouvrir la porte à de nombreuses personnes qui se sont trouvées à l’extérieur. Opportunités d'affaires et d'exploitation.

Nous avions déjà commencé à voir les investissements dans la zone Opportunity avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle réglementation dans les régions du comté de Miami-Dade, telles que Overtown et la rivière Miami. Grâce aux conseils supplémentaires fournis par ces nouvelles réglementations, je prévois une augmentation significative des investissements dans ces régions du sud de la Floride, notamment dans Coral Gables, Allapattah et même sur les côtes de Fort Lauderdale et Hollywood.

Globest.com: Tout le monde essaie encore de comprendre la réglementation. Pouvez-vous expliquer les éléments les plus importants abordés dans le guide?

Kaplan: La réglementation est détaillée et aborde plusieurs questions importantes, mais certains éléments d’intérêt clés sont les clarifications apportées en ce qui concerne les fonds multi-actifs, les distributions financées par dette, le revenu brut requis de 50% et l’exclusion des intérêts. maintenu.

Jusqu'à présent, la plupart des fonds de zone d'opportunité qualifiés ont été créés en tant que fonds à actif unique, mais les récentes directives de l'IRS ont fourni la flexibilité que les promoteurs cherchaient à créer pour créer des fonds à actifs multiples permettant la vente d'actifs individuels par partie du fonds, y compris la possibilité de réinvestir le revenu dans un nouvel investissement admissible.

La possibilité de refinancer un projet immobilier et de distribuer le revenu de refinancement aux investisseurs fait partie du plan d’affaires de nombreux projets immobiliers. Des incertitudes subsistaient quant à la mesure dans laquelle cela serait disponible pour les investissements dans la zone Opportunity. Bien qu'il y ait encore des limites, l'IRS a fourni la clarté nécessaire pour que ce modèle d'entreprise existant de longue date continue avec les investissements immobiliers dans la zone Opportunity.

L'industrie était quelque peu optimiste quant à la possibilité qu'un "intérêt accumulé" soit éligible pour bénéficier d'avantages fiscaux dans le cadre du programme des zones d'opportunités admissibles. Les promoteurs immobiliers et les promoteurs immobiliers seront déçus de constater que la réglementation indique clairement qu'un "intérêt cumulé" traditionnel ne sera pas éligible au programme Zone de développement des opportunités qualifiées.

Enfin, les sociétés d’exploitation ont reçu une clarification importante concernant le revenu brut requis de 50%, avec la réglementation qui prévoit des ports sécurisés disponibles pour les fonds. Il existe trois dispositions relatives à la sphère de sécurité, qui permettent la qualification en fonction du pourcentage de services fournis dans la zone, du coût des services fournis dans la zone ou des fonctions nécessaires d'administration et d'utilisation des actifs corporels dans la zone. Ceux-ci devraient fournir un niveau significatif de clarté et de confort afin que les investisseurs puissent stimuler le développement économique souhaité par ce programme.

Globest.com: Quel type d'investisseurs graviteront autour des investissements dans la zone d'opportunité qualifiée?

Kaplan: Ce programme est prêt à être investi par des particuliers fortunés, des family offices et des fonds de placement plus petits, pouvant générer des gains en capital pour un investissement dans un fonds de la zone d'opportunité qualifiée, ainsi qu'une flexibilité accrue pour une retenue à la source à long terme, ainsi que le désir de créer un impact social positif grâce à votre investissement. Cependant, les plus gros investisseurs institutionnels se sont traditionnellement concentrés sur les investissements avec une rétention prévue ne dépassant pas cinq à sept ans. Par conséquent, une rétention requise de plus de 10 ans nécessitera un léger changement de mentalité. Je pense que nous verrons la volonté des investisseurs institutionnels de modifier leur modèle d’investissement afin de tirer parti des puissants avantages fiscaux de ce programme, à condition que cet investissement réponde à leurs normes de souscription traditionnelles.

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