Par James Mitchell, Cushman et Wakefield
Vous songez à vendre votre concession, à engager un partenaire financier ou à refinancer votre bien immobilier, vous avez donc besoin d'une évaluation. Le point de départ La première étape consiste à décider de la proximité que vous souhaitez avoir avec la valeur d’un nombre susceptible d’être crédible auprès d’un acheteur, d’un partenaire ou d’un prêteur.
Si vous souhaitez un numéro de "terrain de jeu" pour vous aider à déterminer si vous souhaitez effectuer une transaction, la méthode la plus simple et la moins chère consiste à obtenir l'avis d'un courtier immobilier en valeur auprès d'un agent immobilier commercial local. , qui coûte généralement entre 500 et 1 500 dollars. Le BOV devrait vous donner une bonne idée de la valeur de votre propriété, en fonction de la connaissance du marché des agents locaux et des ventes de propriétés comparables.
Si vous êtes certain de faire une transaction et que vous souhaitez une évaluation qui aura du poids dans les négociations, vous devriez engager une entreprise expérimentée dans l'immobilier automobile. Les principaux évaluateurs de l'industrie automobile sont Cushman & Wakefield (C & W) et CBRE, Inc. (CBRE). En plus d'un personnel expérimenté, les deux organisations disposent d'une grande base de données. Par conséquent, lorsque les prêteurs décident d’obtenir leur propre évaluation, ils embauchent généralement C & W ou CBRE. Chacun est bien considéré; Toutefois, C & W dispose également d’une équipe capable d’évaluer le mobilier, les accessoires et l’équipement des revendeurs. Le tarif du concessionnaire pour une évaluation varie entre 5 000 et 6 500 dollars.
La valorisation est plus un art qu'une science. Cependant, les évaluateurs nationaux utilisent une méthode d'évaluation généralement acceptée, qui repose sur une combinaison de trois approches: comparaison des ventes, coût et capitalisation du revenu.
La "Comparaison des ventes" examine les propriétés similaires vendues au pied carré (psf), puis multiplie cette valeur par la superficie en pieds carrés de votre magasin. Le prix de vente moyen national des biens immobiliers du courtier est d'environ 280 $ US. Selon cette approche, un bâtiment de 10 000 pieds carrés serait évalué à 2,8 millions de dollars.
L'approche "Coût" crée une évaluation basée sur la somme de la valeur marchande du terrain du concessionnaire, plus le coût de remplacement estimé pour la construction du bâtiment, y compris les améliorations (éclairage, chaussée, aménagement paysager, etc.), moins l'amortissement. . Les coûts de remplacement sont dérivés des tableaux Marshall et Swift (M & S) qui fournissent le coût moyen du psf ventilé par fonction: salle d'exposition, service, atelier de carrosserie, etc. Il est possible que le coût réel de votre bâtiment soit supérieur à celui du composé. des tables M & S, il peut donc être difficile de récupérer ce coût supplémentaire. Par conséquent, si vous possédez un terrain de 10 acres, d’une valeur de 800 000 dollars par acre et de 40 000 pieds carrés construisant votre évaluation immobilière selon cette approche, le terrain coûtera 8 millions de dollars (10 acres x 800 000 dollars par acre) et 4,4 millions de dollars pour le bâtiment (40 000 pieds carrés x 110 psf) pour une valorisation totale de 12,4 millions de dollars.
L'évaluation basée sur la "capitalisation" est déterminée en appliquant un "taux de capitalisation maximum" à la charge locative annuelle. Si, par exemple, vous facturez à votre courtier un loyer annuel de 1 million de dollars et que le taux de capitalisation boursière est de 7%, la valeur de votre bien immobilier calculée selon cette méthode est de 14 285 714 $ (1 million de dollars / 7 %).
Une fois qu'un évaluateur a développé des évaluations basées sur une combinaison de ces méthodes, il les combine pour obtenir une juste valeur marchande. Étant donné que le processus d'évaluation est subjectif, il est essentiel de conserver une entreprise bien réputée, un groupe d'experts expérimentés, des données complètes et à jour.
Un CV d'un évaluateur de renommée nationale vous donne une valeur estimée de votre propriété, mais les prêteurs ne l'utiliseront pas pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Le prêteur insistera probablement pour obtenir votre propre évaluation. La bonne nouvelle, toutefois, est que de nombreux prêteurs obtiennent leur évaluation de C & W ou de CBRE.
Si vous souhaitez uniquement refinancer votre propriété, ne gaspillez pas votre argent; Que l'institution financière commande sa propre évaluation. Un prêteur réglementé par le gouvernement fédéral n'acceptera une évaluation que de la part d'un évaluateur titulaire de la désignation de membre de l'Agence d'évaluation (MAI), qui certifie la conformité aux normes les plus strictes.
N'oubliez pas que, si votre bien immobilier fait partie d'un contrat de vente avec un concessionnaire, l'évaluation qu'un prêteur utilisera pour déterminer le montant que vous prêtez correspondra généralement au moins élevé de l'évaluation stipulée dans le contrat de vente ou dans l'évaluation de À MOI.
Cushman & Wakefield Dealer Capital Services (DCS) se spécialise dans les transactions d'achat / vente, d'achat de partenaires, de solutions en capital, de restructuration de dettes et de contrats de location-vente. James Mitchell a plus de 20 ans d'expérience dans l'industrie automobile. Il peut être atteint dans james.s.mitchell@cushwake.com ou (202) 407-8120.