En effet, l’initiative adoptée en 1978 a biaisé la structure fiscale pour protéger les propriétaires actuels et a rendu de plus en plus difficile, et nous le savons maintenant, souvent impossible, l’achat d’une maison par les futurs acheteurs.
Parce qu'elle limitait les hausses d'impôts dans une maison ou une entreprise à 2% par an jusqu'au changement de propriétaire, la Prop. 13 rendait les développements commerciaux beaucoup plus attrayants pour les dirigeants locaux. De nombreuses propriétés commerciales, telles que les centres commerciaux, génèrent des taxes sur les ventes; aucun n’exige les nouvelles écoles, parcs et autres services publics qui composent les maisons. Et en dissociant les taxes foncières des valeurs foncières actuelles, la Prop. 13 a également réduit l’incitation des propriétaires à donner aux terrains et autres propriétés sous-utilisés la meilleure utilisation qui soit. Dans le même temps, les gouvernements locaux ont imposé des redevances élevées sur le développement résidentiel afin de financer les écoles et les infrastructures dont ils avaient besoin.
"La façon dont la Californie n'impose pas les terres selon la prop. 13", a déclaré Lenny Goldberg, ancien directeur de la California Tax Reform Association, "conduit aux plus mauvais résultats possibles: expansion à faible densité, coûts gonflés de des terres et des zones commerciales sous-utilisées dans des zones présentant un potentiel énorme pour un développement plus bénéfique.
"Les données montrent que les taxes les moins élevées sont collectées dans les colis utilisés de manière marginale dans les parkings, les concessions automobiles, les stations-service, les centres commerciaux, les entrepôts, etc. Les schémas d'utilisation des terres de la Californie au cours des 40 dernières années sont connus pour la combinaison d'un développement en expansion et de logements à faible densité. "
Malgré la série de camps pour sans-abri dans les espaces vacants de Californie et dans les échangeurs de leurs autoroutes, le long retard à faire face à la crise du logement, voire à en débattre, n’est pas surprenant.
Dans la longue liste de propositions actuellement proposées à Sacramento, presque tous les remèdes affecteront des valeurs et des intérêts profondément enracinés. La valeur la plus commune de ces valeurs est probablement l’intégrité du voisinage et le contrôle local. Et presque tous les projets de loi en instance à l'Assemblée législative réduiraient le pouvoir des gouvernements locaux de restreindre ou de retarder la construction de logements abordables. Parmi les dizaines de factures de logement:
Sénat Bill 330, par la sénatrice Nancy Skinner de Berkeley, qui imposerait un moratoire de 10 ans sur la réduction du zonage, réduisant ainsi le nombre d'unités pouvant être construites dans un même ensemble, dans les villes et les comtés à coûts de logement élevés; interdire les moratoires ou les dessus de maisons lors de la construction de nouvelles maisons; et suspendre la collecte des taux de logement dans le développement de logements abordables.
Sénat Projet de loi 50, par le sénateur Scott Wiener de San Francisco, qui interdirait l’imposition d’obligations de stationnement et augmenterait les limites de hauteur afin de faciliter la construction d’appartements et de condominiums à proximité des arrêts de transports en commun et des centres de travail.
Projet de loi 1279par Richard Bloom de Santa Monica, membre de l'Assemblée, qui identifierait les endroits à faible densité de logement où les promoteurs pourraient construire des copropriétés et des appartements plus facilement pour les familles à revenus moyens et faibles, et facturer des frais pour les projets coûteux de subvention de logements abordables.
Pendant ce temps, le gouverneur Gavin Newsom, qui souhaite construire 3,5 millions de nouvelles maisons d'ici 2025, poursuit la ville de Huntington Beach pour violation des lois sur le logement adoptées par le gouvernement Brown et a averti les autres villes qu'il y aurait plus de demandes.
Cependant, même si bon nombre des projets de loi en suspens sont approuvés et que l'État continue de subventionner le logement abordable, à moins que le système fiscal ne soit modifié, des pénuries criantes de logements risquent de persister.
Ironiquement, les mesures dissuasives pour les nouveaux logements générées par la Prop.13 pourraient s’aggraver si l’initiative visant à inverser la Prop. 13 et à faire payer davantage les entreprises en même temps que les protections intactes pour les propriétaires était approuvée en 2020. scission split (tax) "n’imposerait les biens commerciaux qu’à la valeur actuelle, et non au prix lors de leur achat, comme le fait actuellement la proposition 13. Cela créera une nouvelle pression sur les propriétaires d’immeubles commerciaux sous-utilisés vendre cette terre. Et cela pourrait générer jusqu'à 10 milliards de dollars par an de recettes fiscales supplémentaires pour les écoles et les administrations locales. Mais cela peut aussi encourager les responsables locaux à favoriser le développement commercial des stéroïdes.
"Ce qui arriverait", écrivait Joel Fox, ancien directeur de la Howard Jarvis Taxpayers Association, dans un article pour CALMatters, "lorsque les gouvernements locaux choisissent entre un éclairage commercial, une entreprise commerciale qui générerait de nouveaux revenus pour le gouvernement" . Approuver un projet de logement?
Il y a là une double ironie: Fox, un ancien partisan de la Proposition 13, concède ici implicitement l’effet asphyxiant qu’il a depuis longtemps sur le développement du logement. Mais l'argument du logement pourrait également être une arme pour un "non" de vote sur l'initiative du split-roll l'année prochaine.
Inversement, comme le fait valoir Goldberg, il est également possible que la mesure apporte beaucoup plus de biens pour de meilleures utilisations, y compris le logement. Quoi qu'il en soit, la crise du logement peut devenir un élément important du débat.
Peter Schrag, ancien rédacteur en chef de la page éditoriale de Sacramento Bee, est l'auteur de la récente publication "Le monde d'Aufbau: les réfugiés de Hitler aux États-Unis". Pour commenter, envoyez votre lettre à l'éditeur à SFChronicle.com/letters.