Quand investir en SCPI ?

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***Ma situation***

Bonjour,

Suite à mon premier message posté il y a 2 mois et aux différentes lectures entre HFR, ce sub, ADI, epargnant30… Nous avons revu notre façon d’épargner.

Notre situation n’a pas changé, propriétaire RP avec le crédit qui se termine dans 2.5 ans, un crédit travaux qui se termine dans 6 ans.

Nous avons désormais diversifié notre épargne (~80k) en AV (profil plutôt offensif, 80% UC / 20% fonds €), pas forcément au meilleur endroit car dans une BED mais ma compagne ne souhaite pas sortir son AV de sa banque.

***Ma réflexion***

Désormais, je me posais la question s’il serait intéressant de diversifier en SCPI via un crédit afin de bénéficier du levier du crédit ?
J’ai fait quelques simulations sur quelques sites et j’ai aussi commencé à entreprendre des démarches avec 2 courtiers afin d’avoir une simulation « réelle » par rapport à notre situation, les simulations en ligne étant assez vagues. Je pense avoir les informations complète d’ici la semaine prochaine.

Le but étant de disposer de complément de revenu à long terme (20+ ans).

Le prêt sera de 100 000€ sur 20 ans, j’attends des informations complémentaires concernant le taux, etc… Mais en effectuant les simulations et en utilisant 2,5% de taux de crédit et 4,5% de rendement moyen SCPI, on arriverait à une moyenne de 280€ par mois de dépense (déduction d’impôts inclue).

TMI à 14%, taux d’endettement de 25%.

A terme, si nous conservons les parts SCPI, le revenu net d’impôts serait de ~250€/mois net d’impôts.

Du coup, j’ai aussi simulé le fait de mettre ces 280€/mois dans une AV où l’on serait encore en profil offensif et en utilisant une moyenne de 4.5%/an, le tout sur 20 ans. Au final, nous aurions 107k€ de capital.

Il serait donc possible d’effectuer des rachats partiels de 250€/mois, ce qui équivaudrait à 2,8% du capital par an, le capital pourra donc encore augmenter. Avec 250€/mois, on arrive bien sous le seuil d’impôsition grâce à l’abbatement (4600€ seul / 9600 à 2)). Ainsi, si on part du principe qu’on peut retirer 4% de son capital afin que celui-ci stagne, il serait possible de retirer 356€/mois et toujours être sous le seuil d’impôsition.

***Ma Question***

Au final, je me demande quel serait l’intérêt complémentaire de mettre ~300€/mois en SCPI au lieu de l’assurance-vie fonds UC/€ profil offensif, mise à part le fait de diversifir son épargne. Est-ce que ces calculs sont justes ? Est-ce que le fait de faire des rachats réguliers entraîneraient une impôsition différente car ce sont des « revenus » réguliers ?

PS: je suis conscient que toutes ces hypothèses se basent sur les règles actuelles et les performances historiques. Mais bon, si on ne peut pas se baser sur cela pour se projeter, autant laisser ses € sur un LA…



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