Prêt immobilier + donation du vivant

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Admettons que je veuille faire un achat immobilier d’environ 300k, avec un apport à 100k, mais souhaite le transmettre à mon fils à mon décès, sans frais. Est il possible d’acheter le bien, faire une donation sans usufruit de l’appartement à une valeur de 100k (exonéré d’impôts), mais de garder le prêt à mon nom?

Existe-t-il sinon un scénario alternatif qui rendrait possible la démarche de transmission d’un achat immobilier en valeur d’apport pour éviter des droits de transmission, tout en gardant l’usufruit jusqu’à mon décès ?

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