Immobilier (locatif direct / SCPI / assurance vie), retraite et succession ?

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Bonjour à tous,

Cela fait un petit moment que je vous suis et j'ai grâce à vous énormément avancé dans la gestion de mon épargne.

À 25 ans, j'ai vite compris que les placements en actions via PEA/AV sont très pratiques sur le long terme du fait de leur rendement (fiscalité prise en compte) et de leur simplicité de gestion.

En revanche, pour les parents, le très long terme est moins évident et surtout la succession est une question un peu plus préoccupante.J'aimerais vous demander de l'aide à propos de la situation de mon père qui est somme toute assez typique : deux enfants (héritiers à 100% car divorcé), une résidence principale et un contrat d'assurance vie "défensif". Il aimerait avoir de l'immobilier pour avoir éventuellement un revenu supplémentaire pour sa retraite au cas où, qui serait dans 8-10 ans maximum, tout en épargnant un maximum pour pouvoir léguer à ses enfants.

De ce que j'ai compris, en cas de décès et de succession:

* L'actif (immobilier, comptes en banque, PEA, SCPI ?) est taxé au delà de 100k€ par enfant
* L'assurance vie (ouverte après 1991) jouit d'une fiscalité particulière (abattement de 152000€ + bénéfices avant 70 ans par enfant)

Sachant que mon père possède une résidence principale d'environ 200-300k€ (aucune idée de la valeur de la résidence d'ici 20 à 40 ans), je me dis que la priorité est de remplir des contrats d'assurance vie à hauteur de 300k€. Le PEA ne me semble pas une bonne idée car il serait taxé en cas de succession, d'autant que mon père n'est pas du genre à prendre un contrat uniquement pour investir en action à cause du risque. Ça paraît bête comme ça, mais certains sont plus rassurés quand ils prennent en partie des actions à travers une assurance vie plutôt qu'à travers un PEA.

Pour ce qui est d'avoir de l'immobilier locatif, il faudrait faire donation petit à petit mais il ne se sent pas de gérer ça à 70 ans passés. J'ai remarqué que les placements en assurance vie sont aussi plus liquides qu'avoir des SCPI et semblent aussi plus rentable. Le seul intérêt des SCPI pour moi est que les revenus issus des SCPI sont peu volatils et moins taxés une fois à la retraite, du fait de la tranche d'imposition. Mon père pense à investir là-dedans, à crédit et/ou en nue-propriété pour en bénéficier lors de son départ à la retraite.

Sauf qu'en cas de succession, les SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier et seront forcément taxés. Il faudrait faire donation petit à petit des parts en nue-propriété par exemple.

Pour moi, les SCPI sont intéressantes lorsqu'on a une faible tranche d'imposition, pour avoir un revenu fixe et aussi pour diversifier un patrimoine investi fortement en fond euro / actions. Mais je me pose la question : ne vaut-il pas mieux remplir en priorité les contrats d'assurance vie pour privilégier la succession avec, pourquoi pas, une part d'immobilier dans ces contrats ? Si un revenu complémentaire était nécessaire en cas de retraite, il suffirait de faire un rachat périodique sur les contrats d'AV.

Dans ce cas : quel serait le placement immobilier à privilégier dans le cadre d'une assurance vie (placement > 20 ans sauf rachat partiel a priori) ?

Je suis intéressé par le fond euro de Spirica qui est investi en immobilier, mais ça ne suffit pas pour mon père. J'ai donc regardé aussi les contrats d'assurance vie intéressants pour l'immobilier (ex: Linxea Spirit) avec SCPI à l'intérieur.

J'aimerais beaucoup avoir l'avis de personnes concernées par cette situation, notamment les parents pensant à leur retraire et leurs enfants.

tl;dr : On dit du bien des SCPI en direct en complément de retraite, mais quel intérêt par rapport à l'assurance vie lorsqu'on prépare sa succession et que l'on a atteint le plafond d'abattement en patrimoine immobilier (propriétaire d'une résidence principale) ?



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