Le problème économique le plus incompris de la campagne électorale est peut-être l’engrenage négatif.
J'ai été perplexe devant le nombre de fois où j'ai lu les commentaires de personnes intelligentes qui, en d'autres termes, décrivent le mécanisme négatif comme une distorsion du marché immobilier, comme une bataille à mener.
Mais en tant que personne connaissant un peu l'économie fiscale, je peux dire que ce n'est tout simplement pas vrai.
L'engrenage négatif est une caractéristique naturelle, orthodoxe et adéquate de tout marché pour l'investissement. Et permettre à l’engrenage négatif d’être déductible d’impôt est un élément essentiel d’un système fiscal efficace.
Le négatif n'est pas un compte aux Iles Caïman
Le négatif est un terme amusant. Si vous effectuez une recherche en ligne, vous ne trouverez pas le terme utilisé dans la plupart des régions du monde. Non pas parce que ce n'est pas permis, mais parce que le terme le fait paraître plus gros qu'il ne l'est réellement. En fait, le négatif n'est rien de spécial, c'est ennuyeux et conventionnel.
Si je n'avais pas un nom élégant, peut-être que autant de centimètres de colonne n'auraient pas été perdus à écrire à ce sujet. Et peut-être que nous ne l'aurions pas choisi comme un méchant qui devrait être tué.
Lorsque vous achetez un actif (comme une maison), vous prenez en charge les coûts (tels que les intérêts) en échange de deux types de rendement: les espèces (comme le loyer) et une plus-value (appelée plus-value).
Pour taxer l'intégralité du remboursement, il faut ajouter le revenu et la plus-value réalisés pendant la durée de vie de l'actif et déduire les frais d'intérêt, d'entretien et d'amortissement.
Il est possible que le gain en capital ne soit pas réalisé au cours des années, pas avant la vente de l'actif; le total peut donc être négatif pour certaines années, alors que les intérêts et autres frais sont supérieurs au revenu reçu (autrement dit, tout est perdu). "engrenage négatif").
Les gens ordinaires le font
Cela ne signifie pas que vous êtes un spéculateur sauvage. Avec un dépôt de 20%, un taux d’intérêt de 4% et un rendement de loyer annuel de 3% à Sydney récemment, il accumulerait des pertes jusqu’à la vente.
Les investisseurs devraient pouvoir déduire cette perte de leurs autres revenus ou la transférer à des années ultérieures s’ils n’ont pas de revenus cette année-là.
C'est une économie complètement orthodoxe. Garantit que les taxes sont appliquées de manière égale à la hausse et à la baisse d'un investissement (ou le serait, si la plus-value éventuelle n'est pas imposée à moitié, plus tard).
Restreindre cela réduira l'investissement. Moins d'investisseurs achèteront des immeubles de placement et ceux qui n'ont pas la capacité de s'engager négativement dépenseront moins pour la maintenance, etc.
Moins d'acheteurs à la maison se traduira par une baisse des prix de l'immobilier. Combien plus bas est un sujet de débat.
Le supprimer pourrait faire baisser les prix et télécharger
D'autre part, afin de soutenir la construction de nouveaux logements, Labour permettra aux investisseurs en logements neufs de continuer à bénéficier d'un engrenage négatif, l'interdisant uniquement aux nouveaux investisseurs en logements existants. Cela augmentera le prix des logements neufs et encouragera la construction de plus de logements neufs que nécessaire.
Certains ont reproché aux engins négatifs des prix du logement beaucoup plus élevés qu'ils ne le devraient. Bien qu'il n'y ait aucune preuve solide à cet égard, il est vrai que les prix sont plus élevés avec les changements négatifs que sans eux.
Mais, au lieu d’être la cause fondamentale de la crise de l’accessibilité du logement, de prix plus élevés qu’ils ne devraient être, l’engrenage négatif est vraiment un catalyseur.
C'est un facilitateur plutôt qu'un problème.
Le véritable coupable est la généreuse réduction de 50% sur l’imposition des plus-values. Cela signifie que, si les pertes peuvent être amorties au taux d'imposition total, le bénéfice éventuel est imposé à la moitié du taux total.
Henry Tax Review a recommandé le retour de l'allégement fiscal sur les gains en capital, comme l'indique le document de débat sur la fiscalité du Trésor commandé par le trésorier de la Coalition, Joe Hockey, et adopté par le parti travailliste.
En matière de logement, l'approche en matière de fiscalité doit être neutre, les décisions d'investir dans le logement sont exactement les mêmes que s'il n'y avait pas d'impôt. Une réduction moindre de l’impôt sur les gains en capital se rapprocherait de cela. Ensuite, la vitesse négative pourrait rester.
L'objectif de la politique fiscale ne devrait pas être de soutenir ou de faire baisser les prix du logement, mais de laisser le marché évoluer par lui-même. La vitesse négative peut en faire partie.
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