Les résidences étudiantes sont composées d’une centaine de logements et proposent des services comme l’accueil, l’entretient de la lingerie, les repas…Cet investissement permet d’acheter un placement sûr, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans. Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction. Sur le long terme, deux possibilités s’offrent à vous : revendre votre bien et réalisée une importante plus value ou prolonger le bail et poursuivre à percevoir une rente en toute tranquillité.
Amortissement du bien de l’investisseur en Loi Loueur Meublé ProfessionnelnnEn temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien ( inscrit à l’actif immobilisé ) de manière linéaire sur la durée moyenne d’utilisation du bien ( à dissocier de la durée de la période de location ). nn 5 à 10 ans normalement pour le mobilier et les équipements;n 30 à 40 ans pour l’immobilier ( sur l’assiette HT quand la taxe sur la valeur ajoutée est récupérable ) ; la quote-part du prix d’acquisition relative au terrain n’est pas amortissable. nnSelon les impôts ( Article 39 C du CGI ), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à créer ou augmenter l’éventuel manque résultant de l’exploitation ( c’est-à-dire que l’amortissement à déduire ne peut excéder le montant des annuités diminué des autres charges déductibles ). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un bénéfice futur ( y compris en plus de la période d’amortissement ), sans limitation de durée. nnIl est à préciser que ce report d’amortissement est différent du base des A. R. D. comptables ( Amortissement Réputé Différé ) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas concerné. Dans la pratique, sauf à vouloir tirer en direct des revenus d’un tel investissement, une manoeuvre en LMP optimisée se monte à crédit ( In Fine plutôt, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie ), conduisant à définir deux périodes successives : nn Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt résultant de l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et ensuite aux sommes perçus ( voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée sur le montant de l’achat ) nn Perception de revenus : une fois le remboursement du crédit accomplie ( en principe au moyen du support de capitalisation ), l’investisseur perçoit les revenus induit par l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en ligne de compte la « cagnotte » des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de disposer de revenus non fiscalisé pendant de nombreuses années ( en ramenant chaque année en toute légalité le résultat fiscal à zéro ). n
Rappel sur l’investissement immobilier en Loueur Meublé Professionnel : nAu regard de les impôts, est apprécié comme loueur en meublé professionnel le contribuable qui, inscrit au registre du commerce et des sociétés, retire de cette animation : plus de 23 000 €* de recettes culinaires brutes annuelles assimilées et plus de la moitié de son revenu global. nnL’attrait époustouflant du statut LMP résulte de la possibilité de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation ( à condition d’opter pour le régime du réel ou réel simplifié ). nn*Précision sur le niveau de méthodes de cuisine : Il est égal des annuités acquis lors de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal. Dans le cas de cette animation par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors de la famille fiscal, le seuil est calculé au prorata des parts de l’entreprise. En cas de amorçage d’activité en cours d’année, le palier ou le pourcentage sont aussi à recalculer au prorata temporis.
e Loueur en Meublé Professionnel ( LMP ) peut non seulement déduire les déficits qui provient cette activité sur ses revenus, mais également amortir les logements loués. Or, en ce qui concerne la première possibilité, l’impact est d’autant plus grand que le contribuable se situe dans une tranche d’imposition forte. D’autre part, pour être analysé, fiscalement parlant, comme « professionnel », le contribuable doit retirer de cette animation plus de 23 000 euros ; en fonction des rentabilités actuelles, cela suppose aujourd’hui un investissement minimum de l’ordre de 500 000 euros, ce qui suppose une surface financière conséquente. Qui plus est, dans le cas de maximiser le montage à l’aide de un financement In Fine, un nantissement d’au moins 30 à 40% du montant est important, ce qui n’est pas à la portée du plus grand volume.
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