Produits et chargesLes revenus tirés du LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux ( communément appelés BIC ). Charges déductibles lors d’un investissement immobilier LMPfrais d’étude, de recherche et d’ingénierie ( liés au assemblage de l’opération ) ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété ( ou copropriété, telles que la taxe foncière ) ;intérêts d’emprunt et primes d’assurance ( liés à l’acquisition du bien donné en location ) ;aux coûts s’ajoutent les charges, amortissement et applications d’emprunt. dépenses d’entretien et de rénovation.
Amortissement du bien de l’investisseur en Loi Loueur Meublé ProfessionnelnnEn temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien ( inscrit à l’actif immobilisé ) de façon linéaire sur la durée normale d’usage du bien ( à dissocier de la durée de la période de location ). nn 5 à 10 ans en principe pour le mobilier et les équipements;n 30 à 40 ans pour l’immobilier ( sur l’assiette HT dès que la tva est récupérable ) ; la quote-part du prix d’acquisition incomplète au terrain n’est pas amortissable. nnSelon l’administration fiscale ( Article 39 C du CGI ), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à réaliser ou augmenter l’éventuel carence résultant de l’exploitation ( c’est-à-dire que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles ). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un bénéfice futur ( y compris au-delà de la période d’amortissement ), sans limitation de durée. nnIl est à spécifier que ce report d’amortissement est différent du idée des A. R. D. comptables ( Amortissement Réputé Différé ) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas en question. Dans la pratique, sauf à vouloir tirer sans attente des revenus d’un tel investissement, une démarche en LMP optimisée se monte à crédit ( In Fine de préférence, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie ), conduisant à définir deux périodes successives : nn Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt résultant de l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et ensuite aux sommes perçus ( voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la tva sur le montant de l’acquisition ) nn Perception de revenus : une fois du crédit effectué ( normalement grâce au support de capitalisation ), l’investisseur perçoit les revenus induit par l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en ligne de compte la « cagnotte » des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de profiter de revenus non fiscalisé de très nombreuses années ( en ramenant tous les ans en toute légalité le fruit fiscal à zéro ). n
Rappel sur l’investissement immobilier en Loueur Meublé Professionnel : nAu regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé professionnel le contribuable qui, inscrit au rcs (registre du commerce et des sociétés), retire de cette action : plus de 23 000 €* de recettes culinaires brutes annuelles assimilées et plus de 50% de son revenu global. nnL’attrait époustouflant du statut LMP résulte de la possibilité de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, exempte de toutes limitation ( à condition de choisir le régime du réel ou réel plus facile d’accès ). nn*Précision sur le seuil de recettes de cuisines : Il est égal des sommes acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein de la famille fiscal. Dans le cas de cette animation par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors de la famille fiscal, le palier est calculé au prorata des parts de la société. En cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil ou le pourcentage sont aussi à recalculer au prorata temporis.
L’investisseur LMP doit donc disposer d’une surface financière suffisante afin de lui permettre de grimper une telle démarche, et se trouver dans une tranche d’imposition maximum. En matière d’objectifs, il s’agira principalement de se créer un patrimoine important dans un cadre fiscal premium et ensuite d’en tirer des revenus satisfaits ou remboursés par bail, indexés et, cerise sur le gâteau, selon le assemblage, non fiscalisés de nombreuses années ( plus d’une décennie suivant le assemblage ). nnLa pierre, sur la longue durée, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés. Le statut LMP y ajoute un cadre fiscal très exceptionnel ( imputation des déficits, amortissement, non assujettissement à l’ISF, exemption des plus values, et même dans certaines situations des droits de donation et de succession ). C’est donc un investissement immobilier idéal en vue d’une retraite de qualité. pour terminer, pour celui souhaitant investir petit à petit, la de démarrer en LMNP ( Loueur en Meublé Non Professionnel ), puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le palier de 23 000 euros lui permettant alors de devenir « professionnel » … et de bénéficier des atouts de ce statut.
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