Produits et chargesLes revenus tirés du LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux ( communément appelés BIC ). Charges déductibles lors d’un investissement immobilier LMPfrais d’étude, de recherche et d’ingénierie ( liés au assemblage de l’opération ) ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété ( ou copropriété, telles que la taxe foncière ) ;intérêts d’emprunt et primes de mutuelle ( liés à l’achat du bien donné en location ) ;aux frais de gestion s’ajoutent les charges, amortissement et applications d’emprunt. paiement de maintenance et de réparation.
Amortissement du bien de l’investisseur en Loi Loueur Meublé ProfessionnelnnEn temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien ( inscrit à l’actif immobilisé ) de façon linéaire sur la durée moyenne de confidentialité du bien ( à dissocier de la durée de la période de location ). nn 5 à 10 ans en principe pour le mobilier et les équipements;n 30 à 40 ans pour l’immobilier ( sur l’assiette HT dès que la taxe sur la valeur ajoutée est récupérable ) ; la quote-part du prix d’acquisition relative au terrain n’est pas amortissable. nnSelon l’administration fiscale ( Article 39 C du CGI ), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à produire ou augmenter l’éventuel insuffisance résultant de l’exploitation ( c’est-à-dire que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des annuités diminué des autres charges déductibles ). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un bénéfice futur ( y compris au-delà de la période d’amortissement ), sans limitation de durée. nnIl est à préciser que ce report d’amortissement est différent du idée des A. R. D. comptables ( Amortissement Réputé Différé ) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas concerné. Dans la pratique, sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus d’un tel investissement, une opération en LMP optimisée se monte à crédit ( In Fine de préférence, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie ), conduisant à séparer deux périodes successives : nn Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt induit par l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et d’autre part aux loyers saisis ( voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée sur le montant de l’acquisition ) nn Perception de revenus : une fois le remboursement du crédit accomplie ( en principe au moyen du support de capitalisation ), l’investisseur perçoit les revenus induit par l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en ligne de compte la « cagnotte » des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de profiter de revenus non fiscalisé pendant de nombreuses années ( en ramenant chaque année en toute légalité le fruit fiscal à zéro ). n
Rappel sur l’investissement locatif en Loueur Meublé Professionnel : nAu regard de l’organisme fiscale, est apprécié comme loueur en meublé professionnel le contribuable qui, inscrit au rcs (registre du commerce et des sociétés), retire de cette action : plus de 23 000 €* de méthodes culinaires brutes annuelles acquises et plus de 50% de son revenu global. nnL’attrait innégalé du statut LMP résulte de la possibilité de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, exempte de toutes limitation ( à condition de choisir le régime du réel ou réel simplifié ). nn*Précision sur le niveau de recettes de cuisines : Il est égal en tout des annuités acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal. Dans le cas de cette action par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors du foyer fiscal, le seuil est calculé au prorata des parts de la compagnie. En cas de amorçage d’activité en cours d’année, le seuil ou le pourcentage sont aussi à recalculer au prorata temporis.
L’investisseur LMP doit donc disposer d’une surface financière suffisante afin de lui permettre de utiliser une telle démarche, et se situer dans une tranche d’imposition maximum. En matière d’objectifs, il s’agira principalement de se créer un patrimoine important dans un cadre fiscal réduit et ensuite d’en tirer des revenus garantis par bail, indexés et, le clou du spectacle, selon le assemblage, non fiscalisés pendant de multiples années ( plus d’une décennie selon le assemblage ). nnLa pierre, sur la longue durée, a toujours permis de traverser les obstacles du temps garantissant une valeur refuge, agréable, aux rendements sécurisés. Le statut LMP y apporte un cadre fiscal très réduit ( imputation des déficits, amortissement, non assujettissement à l’ISF, diminution des plus values, et même dans certains cas des droits de donation et de succession ). C’est donc un investissement immobilier idéal en vue d’une retraite de qualité. enfin, pour celui voulant investir petit à petit, la de démarrer en LMNP ( Loueur en Meublé Non Professionnel ), et ensuite, au gré de ses acquisitions, de franchir le niveau de 23 000 € lui permettant alors de devenir « professionnel » … et de bénéficier des avantages de ce statut.
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