Maisons de luxe à Miami sur une île
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Plus de six mois se sont écoulés depuis que la division de l’application de la loi américaine du Trésor sur le blanchiment d’argent a étendu les exigences de divulgation des biens pour toutes les transactions de biens immobiliers en espèces dans le sud de la Floride afin d’inclure toute transaction de 300 000 $ ou plus. Pour la première fois, le Financial Crimes Enforcement Network a également lancé le réseau au-delà de Miami-Dade pour couvrir également les ventes dans les comtés de Broward et de Palm Beach dans le cadre d'une expansion nationale du programme qui oblige les entreprises à: les titres représentent les identifiants des individus derrière les sociétés fantômes qui achètent de l'immobilier de luxe.
FinCEN a pour objectif d'expulser les acheteurs étrangers qui utilisent de l'argent illicite pour acheter une maison par le biais d'entités non traçables. & Nbsp; Adopté en 2016, le premier "Ordre de ciblage géographique"ne couvrait que toutes les transactions en espèces d'un million de dollars ou plus à Miami-Dade et de 3 millions de dollars ou plus à Manhattan." Au cours des six mois de l'enquête, plus de 25% des transactions en espèces impliquaient un "bénéficiaire effectif" qui fait l’objet d’un «rapport d’activité suspecte».
Bien que l'ordre ait été fructueux pour les autorités fédérales engageant des poursuites pour blanchiment d'argent, l'extension du programme, qui couvre les accords à des prix plus bas dans des régions plus géographiques, affecte les acheteurs fortunés qui traitent honnêtement et qui n'ont pas problèmes de révéler la source de leurs fonds, selon les experts immobiliers locaux.
Actuellement, l'ordonnance de sélection couvre l'ensemble des régions suivantes: Boston, Chicago, Dallas-Fort Worth, Honolulu, Los Angeles, New York, San Antonio, San Diego, San Francisco et les trois comtés du sud de la Floride. Les sociétés de titres doivent divulguer aux propriétaires de sociétés écrans qu’elles paient en espèces, par chèques, par virement bancaire et par crypto-devise.
L'ordre de sélection a eu un impact considérable sur le marché immobilier de Miami il y a trois ans. Selon le & nbsp; Les données sur les ventes compilées par l'Association des agents immobiliers de Miami (États-Unis) représentent 54,9% des ventes totales clôturées à Miami en novembre 2015, deux mois avant la prise d'effet de la commande initiale. En novembre 2016, les ventes au comptant ont diminué à 42,1% du total des transactions conclues à Miami. Désormais, les offres en espèces représentent le tiers des fermetures immobilières dans le sud de la Floride.
À Miami-Dade, les transactions en espèces ont représenté entre 35% et 39% de toutes les clôtures de novembre à mars, selon les rapports mensuels de l'association des agents immobiliers pour les six derniers mois. Au cours de la même période, les transactions en espèces ont représenté de 38% à 41% de toutes les clôtures à Broward. À Palm Beach, entre 43% et 49% du total des fermetures ont été effectuées avec tout l'argent. En comparaison, la moyenne nationale pour toutes les transactions en espèces est de 20%, selon les données de l'association immobilière.
Mike Pappas, président et chef de la direction du courtier immobilier Keyes Company, a déclaré que l'afflux d'acheteurs du nord-est des États-Unis et du Midwest, et certains de la Californie, achète des propriétés à la maison en Floride pour tirer parti de l'environnement fiscal. de l'État. Les riches acheteurs américains atténuent l'impact de l'ordre de ciblage géographique qui a effrayé certains investisseurs étrangers, qui représentent généralement l'essentiel des acheteurs de biens immobiliers au sud de la Floride, a expliqué Pappas.
"C'est bien, de l'argent propre, acheter de l'immobilier en Floride parce que l'État est un paradis fiscal", a déclaré Pappas. "Ce sont des gens légitimes qui ne cachent rien et sont doués pour percer le voile, même si je pense qu'ils préféreraient ne pas avoir à le faire."
Jeff Morr, un courtier résidentiel de luxe qui dirige l'équipe de Douglas Elliman Rubin et Morr, a déclaré que toutes les transactions en espèces dans le sud de la Floride continueraient à surperformer le reste du pays, car le marché est déjà une économie qui repose sur une monnaie forte. . "Nous avons beaucoup d'acheteurs d'argent comptant en Californie, à Chicago, dans le New Jersey et à Boston", a-t-il déclaré. "Votre maison est un endroit formidable pour garder votre argent. Elle est protégée là-bas."
Morr ajoute qu'il est difficile d'obtenir un financement pour des condominiums et des maisons unifamiliales de grande valeur à Miami Beach et dans les villes côtières environnantes telles que Surfside et Bal Harbour. "Nous parlons de propriétés de luxe de plusieurs millions de dollars qui nécessitent beaucoup d'argent", a déclaré Morr. "Nous avons beaucoup de richesses à Miami et dans d’autres villes. Nous aurons donc des taux plus élevés de transactions en espèces. L’hypothèse étant que plus de la moitié des acheteurs de monnaies à Miami étaient des délinquants, ce n’est pas le cas. Ils ont de l'argent légitime et ils n'ont pas peur de rien révéler. "
Il est difficile d’obtenir une hypothèque sur un condominium de luxe, selon M. Pappas. "Les offres de copropriété ont d'énormes restrictions", a-t-il déclaré. "Dans la plupart des cas, vous devez placer 20% pour être pris en compte pour le financement, un acheteur est plus susceptible d'utiliser des espèces pour conclure l'opération et éventuellement se refinancer plus tard."
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Maisons de luxe à Miami sur une île
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Cela fait plus de six mois que la division du Trésor des États-Unis chargée de la lutte contre le blanchiment d’argent a étendu les obligations de divulgation des biens pour toutes les transactions immobilières en espèces dans le sud de la Floride afin d’inclure toutes les transactions de 300 000 $ ou plus. Pour la première fois, le Financial Crimes Enforcement Network a également lancé le réseau au-delà de Miami-Dade pour couvrir également les ventes dans les comtés de Broward et de Palm Beach dans le cadre d'une expansion nationale du programme qui oblige les entreprises à: les titres représentent les identifiants des individus derrière les sociétés fantômes qui achètent de l'immobilier de luxe.
FinCEN a pour objectif d'expulser les acheteurs étrangers qui utilisent de l'argent illicite pour acheter une maison par le biais de sociétés non repérables. Adoptée en 2016, la "commande de ciblage géographique" initiale ne couvrait que toutes les transactions en espèces d'un montant égal ou supérieur à 1 million de dollars à Miami-Dade et de 3 millions de dollars ou plus à Manhattan. Au cours de la consultation de six mois, plus de 25% des transactions en espèces ont impliqué un "bénéficiaire réel" faisant l'objet d'un "rapport d'activité suspecte".
Bien que l'ordre ait été fructueux pour les autorités fédérales engageant des poursuites pour blanchiment d'argent, l'extension du programme, qui couvre les accords à des prix plus bas dans des régions plus géographiques, affecte les acheteurs fortunés qui traitent honnêtement et qui n'ont pas problèmes de révéler la source de leurs fonds, selon les experts immobiliers locaux.
Actuellement, l'ordonnance de sélection couvre l'ensemble des régions suivantes: Boston, Chicago, Dallas-Fort Worth, Honolulu, Los Angeles, New York, San Antonio, San Diego, San Francisco et les trois comtés du sud de la Floride. Les sociétés de titres doivent divulguer aux propriétaires de sociétés écrans qu’elles paient en espèces, par chèques, par virement bancaire et par crypto-devise.
L'ordre de sélection a eu un impact considérable sur le marché immobilier de Miami il y a trois ans. Selon les données des ventes compilées par la Miami Real Estate Agents Association, les transactions en espèces représentaient 54,9% du total des ventes clôturées de Miami en novembre 2015, deux mois avant la passation de la commande initiale. validité En novembre 2016, les ventes au comptant ont diminué à 42,1% du total des transactions conclues à Miami. Désormais, les offres en espèces représentent le tiers des fermetures immobilières dans le sud de la Floride.
À Miami-Dade, les transactions en espèces ont représenté entre 35% et 39% de toutes les clôtures de novembre à mars, selon les rapports mensuels de l'association des agents immobiliers pour les six derniers mois. Au cours de la même période, les transactions en espèces ont représenté de 38% à 41% de toutes les clôtures à Broward. À Palm Beach, entre 43% et 49% du total des fermetures ont été effectuées avec tout l'argent. En comparaison, la moyenne nationale pour toutes les transactions en espèces est de 20%, selon les données de l'association immobilière.
Mike Pappas, président et chef de la direction du courtier immobilier Keyes Company, a déclaré que l'afflux d'acheteurs du nord-est des États-Unis et du Midwest, et certains de la Californie, achète des propriétés à la maison en Floride pour tirer parti de l'environnement fiscal. de l'État. Les riches acheteurs américains atténuent l'impact de l'ordre de ciblage géographique qui a effrayé certains investisseurs étrangers, qui représentent généralement l'essentiel des acheteurs de biens immobiliers au sud de la Floride, a expliqué Pappas.
"C’est bien, de l’argent propre lors de l’achat de biens immobiliers en Floride, car l’État est un paradis fiscal", a déclaré M. Pappas. "Ce sont des gens légitimes qui ne cachent rien et savent percer le voile, même si je pense qu'ils préféreraient ne pas être obligés de le faire."
Jeff Morr, un courtier résidentiel de luxe qui dirige l'équipe de Douglas Elliman Rubin et Morr, a déclaré que toutes les transactions en espèces dans le sud de la Floride continueraient à surperformer le reste du pays, car le marché est déjà une économie qui repose sur une monnaie forte. . "Nous avons beaucoup d'acheteurs d'argent comptant en Californie, à Chicago, dans le New Jersey et à Boston", a-t-il déclaré. "Votre ferme est un endroit génial pour avoir votre argent, il est protégé là-bas."
Morr ajoute qu'il est difficile d'obtenir un financement pour des condominiums et des maisons unifamiliales de grande valeur à Miami Beach et dans les villes côtières environnantes telles que Surfside et Bal Harbour. "Nous parlons de propriétés de luxe de plusieurs millions de dollars qui nécessitent beaucoup d'argent", a déclaré Morr. "Nous avons beaucoup de richesses à Miami et dans d'autres villes. Nous aurons donc des taux de règlement en espèces plus élevés. On présumait que plus de la moitié des acheteurs à Miami étaient des criminels. Ce n'est pas comme ça, ce sont des gens qui ont de l'argent légitime. et ils n'ont pas peur de rien révéler. "
Il est difficile d’obtenir une hypothèque sur un condominium de luxe, selon M. Pappas. "Les offres de copropriété ont d'énormes restrictions", a-t-il déclaré. "Dans la plupart des cas, il est nécessaire d'allouer 20% au financement, il est plus probable qu'un acheteur utilise de l'argent pour conclure la transaction et éventuellement se refinancer plus tard."