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Récemment je suis allé à une vente d'impôt dans le New Jersey. C’était une très petite vente d’impôts dans un petit arrondissement rural. Il n'y avait que 7 propriétés dans la vente d'impôt et j'ai pu obtenir 2 privilèges à 10 et 12%. Ce n’est pas mal du tout dans l’environnement de vente fiscale concurrentiel du New Jersey. Habituellement, lors d’une vente d’impôts comme celle-ci, je pars les mains vides parce que je ne suis pas disposé à payer des primes pour de petits privilèges fiscaux.
La plupart des privilèges de cette vente (tous sauf un) se montaient à moins de 600 USD. Dans certains États, les administrations locales vendent des privilèges de services publics au droit de la vente avec les taxes. Tout ce qui est payé à la municipalité locale peut être vendu comme privilège fiscal lors de ces ventes de taxe. La plupart de ces privilèges concernaient des impayés d'eau ou d'égout. Un seul privilège incluait les taxes et les montants d'égout en souffrance et représentait un peu plus de 1 700 $. Tous les autres concernaient soit le montant de l'eau, soit celui de l'égout, ou les deux.
Au cours des deux dernières années, la tendance dans le New Jersey a été de proposer des primes pour ces privilèges de petit service. Les investisseurs sont disposés à payer une prime sur ces privilèges afin de payer les taxes qui en résultent. Mais pour les privilèges de petit service public, vous ne payez généralement pas les paiements d'impôts en souffrance, mais uniquement les montants d'eau ou d'égout qui en résultent, qui sont beaucoup plus petits que les montants de taxe. Gardez à l'esprit qu'au New Jersey, les intérêts sur le privilège sont d'abord réduits à 0% avant que la prime ne soit offerte. Bien que vous récupériez votre prime si le privilège est racheté dans 5 ans, vous ne recevez pas d'intérêts sur le montant de la prime offert ou sur le montant du privilège. Vous obtenez une petite pénalité sur le montant du privilège et le taux d'intérêt légal (18% lorsque le contribuable est de 1 500 $ délinquant et 8% sur tout ce qui précède).
Ce que certains fonds de privilège fiscal ont été disposés à payer pour obtenir ces privilèges de petit utilitaire est devenu un peu incontrôlable. Au cours de la dernière année, je les ai vus payer une prime pouvant atteindre 1 500 dollars pour obtenir un petit privilège de 200 ou 300 dollars. Cela revient en réalité à ce qu’ils réalisent un retour sur investissement tellement limité que cela ne vaut vraiment pas la peine; en particulier pour l'investisseur individuel.
Alors, comment ai-je pu acheter 2 petits privilèges à des taux d’intérêt décents lors de la dernière vente d’impôts auquel j’ai assisté? D'abord, je suis allé à une petite vente qui n'avait que 15 privilèges sur la liste de vente d'origine et il ne restait que 7 propriétés sur la liste le jour de la vente. Deuxièmement, il n'y avait pas vraiment de gros privilèges dans cette vente; le plus important était inférieur à 2000 dollars. Les gros privilèges font ressortir toute la concurrence.
Troisièmement, vous devez savoir quand arrêter vos enchères. En fait, j’ai eu un peu de chance lors de cette vente car il n’y avait qu’un autre soumissionnaire représentant une société de fonds de placement à privilège fiscal. J'ai misé sur tous les privilèges sauf un, mais je ne l'ai pas trop exagéré. Si vous ne devenez pas trop gourmand et insistez pour que chaque privilège corresponde à votre ligne de fond, il est possible que les autres enchérisseurs n'enchérissent pas chaque privilège jusqu'à leur résultat net.
La quatrième chose, c’est que j’étais heureux d’obtenir les miettes de cette vente. Ce que je veux dire, c'est que les 2 propriétés sur lesquelles j'ai eu des privilèges étaient les pires propriétés de la vente. L'une appartenait à une banque et s'effondrait. Il n'avait pas été pris en charge depuis des années. Vous pouvez en voir une photo sur la couverture de ce numéro. Vous ne pouvez pas le voir sur la photo, mais il y avait aussi des déchets superposés dans l'allée et la cour et un bâtiment délabré tombant à l'arrière. L'autre maison était vacante et sur le point d'être saisie par la banque. C'était aussi une très petite maison sans garage, nécessitant quelques retouches et de nombreuses rénovations.
Si j'avais décidé de ne pas enchérir sur ces propriétés en raison de leur état, j'aurais manqué quelques bons privilèges et les seuls privilèges que j'aurais pu obtenir. Vous devez être prêt à accepter ce que les grands garçons ne veulent pas ou ne veulent pas lâcher. Ces propriétés sont peut-être vacantes et dans un état déplorable mais ce sont toujours de bons privilèges. La banque les rachètera à un moment donné, mais probablement pas avant de les vendre, ce qui pourrait prendre beaucoup de temps. Cela me donnera le temps de payer les paiements ultérieurs des services publics (rappelez-vous qu’il s’agissait de privilèges de petit service, augmentez mon investissement et vous rapportez plus d’intérêts!
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Source by Joanne Musa
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